百万大盘换管家太难

　　近期，江北某知名大盘业委会联合当地的京新社区、街道办以及沿江派出所开展了选聘物业开标大会，小区业委会向12家物业管理有限公司发出了邀请函，最后只来了3家。而在业主代表的连环发问下，一竞标公司现场“落跑”。

　　据悉，该楼盘此次选聘物业开标大会堪称全市最大规模。业内人士表示，物业管理本来就不是件容易事，像这样的超级大盘，物业管理就更加不容易了，不知道谁有能力破解这百万大盘的物业难题？

　　业主连环发问吓跑竞标物业

　　“物业费怎么收取？”

　　“小区里菜场的脏乱差该怎么处理？”

　　“如何解决小区里面的车辆停放问题？”

　　当日上午9点，全市最大规模的一次物业选聘开标大会在京新社区四楼会议室举行。100多名业主争先恐后地把自己关心的问题抛给参与竞标的3家物业公司，往往是前一个问题还没来及回答，后一个业主又提出了新问题。

　　记者在现场看到，参加竞标的3家物业公司分别是南京欢居物业管理有限公司（三级资质）、南京慧韬物业管理有限公司（二级资质）、南京积富顺物业管理有限公司（三级资质）。业主们的问题让这三家物业公司的竞标人多少有些招架不住：从管理章程到账目明细乃至管理细节，事无巨细，甚至有居民提问“如果我们不交物业费，你们会不会也停电停水啊？”“小区里面的狗吓人的呢，你们来了以后一定要给我们解决啊？”

　　林林总总，五六十个问题回答下来，等到主办单位宣布进入到下一个环节，准备拆封竞标书的时候，人们才发现第一个接受业主提问的南京欢居物业管理有限公司的竞标人竟然已经悄悄地“弃场而逃”了。

　　即便收费涨价也要更换物业

　　据了解，目前该楼盘由前期物业——清茳物业管理有限公司提供物业服务，小高层和多层的收费标准分别是0.9元和0.6元。“开发商和前期物业达成了协议，他们补贴30%的物业费，我们只要付70%。”在竞标现场，一位业主告诉记者，照此计算，现行的物业费标准分别是0.63元和0.42元。

　　而在此次竞标活动中，南京慧韬物业管理有限公司给出的收费标准是小高层0.82元、多层0.59元，南京积富顺物业管理有限公司给出的标准是0.85元和0.55元。

　　“我知道一分价钱一分货，我宁愿多付一点钱，但是你们一定要保证我们的物业服务质量。”现场，一位业主有些激动地表示，比起费用，他更希望拥有好的服务，包括恢复小区已经损坏的红外线监控系统等设施。

　　对此，参与竞标的物业公司都表示，这些在理论上都可以实现，但关键在于，针对已损坏的部分设备必须先期投入相应的维修以及更换资金，这意味着，业主不仅仅要缴纳更多的物业费，还要在前期投入更多资金。

　　一级资质的物业公司均缺席

　　江北该知名大盘全部建筑面积为360万平方米，不仅是在江北，在整个南京也是非常罕见的超级大盘。这也为物业管理带来了重重困难。

　　首先是小区的门禁系统。“现在的门禁系统根本没用过，谁都可以进出小区。”业主王先生告诉记者，小区里面出现了多次车辆被盗事件。

　　其次，江北大盘的特殊之处还在于其入住率偏低。业委会的周先生告诉记者，在初期，由于入住率不到50％，业主委员会也迟迟无法成立，直到今年4月才成立。

　　最后，也是最重要的一点，小区体量大，业主人群也很庞大，这些都加大了门禁制、安全管理以及成立业委会的难度。

　　据介绍，此次，该楼盘业委会联合向包括前期物业清茳物业管理有限公司在内的12家物业管理有限公司发出了物业招标邀请函，其中，有7家一级物业管理有限公司，3家二级物业管理有限公司和2家三级物业管理有限公司。然而，包括南京栖霞建设集团物业有限公司在内的7家一级物业管理有限公司全部缺席。

　　方法论

　　分组团管理是出路

　　究竟怎样才能做好大盘的物业管理？南京网博机构总经理孙海表示，大盘物业管理确实很难，首先大盘的体量导致了业主人群很庞大，门禁系统的完善很困难，但门禁模式是必需的，通过登记人口、户口信息等门禁形式能够很好地保障社区安全，而目前江北的很多楼盘都没有达到这一要求。其次，由于大盘往往采取分期开发的方式，往往前期可能没有建设包括停车位在内的一些大型配套，而是在后期进行配建，这就导致分期开发的楼盘无法完全独立开来管理。

　　孙海建议，大盘的物业管理应采取分组团的管理方式，这样既能够节约成本，又能够达到更好的管理效果。具体到各个组团的规模，这需要根据项目、产品以及规划上的特点区分对待。另外，物业公司必须完成从物业管理到物业服务的观念转变。尤其是随着江北的自住型买家越来越多，虽然以前很多江北的大盘存在入住率低的问题，现在随着住户的陆续入住，对于开发商以及物业的要求也越来越高，很多大品牌的开发商都自持物业，对他们而言，物业不是为了营利，而是作为配套来建设的，属于服务性质。

　　也有业内人士认为，大盘的管理需要政府相关部门的参与和托底，更需要开发商的配合，如此才能真正事半功倍。