百万别墅拖欠物业费 物业管理纠纷成起诉热点

姑苏晚报

林岳

拥有苏州市中心价值数百万别墅豪宅，该业主却以空关未住为由拖欠了四千元的物业费，昨天记者从苏州沧浪区人民法院获悉，法院认为空关理由不成立，判决业主应该支付四千元物业费以及四千元违约金。
房主托欠2年物业费
2003年4月潘女士向苏州森威房地产公司购买了地处苏州市中心的乐怡苑别墅一幢，建筑面积为267．35平方米。同时潘女士和森威物业公司之间订立了物业管理合同，其中物业费的收取约定为，“交纳时间为每年一月份及七月份各一次，别墅按建筑面积每月每平方米1．0元。”
2003年5月8日，潘女士交清了房款后，在房屋钥匙签收表签字，确认收到购买房屋钥匙及入户手册以及致业主信函和小区楼宇房屋管理主要规则，并于5月15日，向物业公司交纳了2003年6月至12月的物业管理费1871．45元(以每月每平米1元，建筑面积267．35平方米，计算为7个月)。可从2004年1月起至2005年4月，潘女士却未再向物业公司交纳物业管理费用。物业公司将潘女士告上法庭要求支付到2005年3月拖欠的物业费4048．2元，以及违约金4048．2元。
空关为由拒绝付款
而潘女士则认为，当时购买的这套房屋，实际上就是房产公司的售楼处，房屋内堆满了售楼模型。付了房款拿了钥匙以后，自己并没有入住这幢豪宅。到了今年4月份，将房转手给了其他人。在新的房东催促下，物业公司才挪走了房屋模型。该房屋两年来一直是空关的，物业费不能够按照每平方米1元来计算。
法院审理后认为，潘女士抗辩的物业费应按空关房屋计算，因未向法院提供相应的空关证据，故法院不于认可。2005年10月31日苏州沧浪区人民法院判决，潘女士支付物业管理费4048．2元，违约金4048．2元。
物业管理纠纷上升
记者从法院了解到，近年来随着房产买卖的热潮掀起，物业管理纠纷逐年上升。仅从苏州1沧浪区法院受理案件来看：截止到2005年10月份已经受理了38件；2004年全年共审理物业纠纷案件29件，已经超过2004年全年此类案件的总和。产生纠纷的原因有以下几种：一、业主认为物业公司服务质量差；二、因相邻纠纷转化为物业纠纷；三、业主将开发商的责任错转嫁给物业公司；四、房屋空置导致无人缴纳物业费；五、多数物业公司收不到物业费后，不积极催讨，而是消极地试图通过诉讼途径解决。
律师建议物业应分级
苏州尚韬律师事务所的袁敏律师说，目前物业管理纠纷的实质是收费和服务之间的矛盾。业主希望服务质量高、收费标准低，而物业公司肯定希望多收点费用。要想调和这对矛盾，应该由相关部门对物业服务的内容进行分类定级，将收取的费用与级别相对应。定级的依据则是提供服务的强度、频率，效果、服务的附加值等。而对服务质量的评判既不能业主评判，也不能物业说了算，而应该引入第三方监督。此外，有的物业公司账目不清，不于公开，业主索要知情权导致成诉。因此，在管理和运作上做到公开透明也是减少纠纷的所在