“撑起伞、搭好桥”为企业服务

“撑起伞、搭好桥”为企业服务

广州市物业管理协会 谢凯

物业管理行业是一个牵涉面较广的行业，很多问题开始暴露出来，随着行业的不断发展，引起社会各界的关注。协会作为企业之家，为促进行业的健康发展，撑起挡风雨的伞，积极发挥桥梁作用，热心为企业办实事，帮助企业解决工作中遇到的热点、难点问题，努力协调与政府及相关行业的关系，促进相互间的交流，是很有必要的。

一、争取政府部门支持。

政府主管部门作为行业的监管机构，其政策法规的制定及实施对行业的发展起决定性作用，在目前物业管理法规尚未完善的情况下，加深政府主管部门及相关部门对物业管理行业的认识，取得政府的支持和理解，对物业管理行业的发展显得尤为重要。所在，协会在与政府部门的沟通、协调等方面应起到一定的作用。

（一）与有关职能部门沟通、协调，召开各种研讨会、交流会，通过摆明企业的情况、行业的特点，争取他们的理解、支持和配合。

目前，广州市物价部门草拟新的《物业服务收费管理实施细则》，为配合物价部门开展此项工作，协会于今年4月1日组织召开名为“你说我说话收费”的物业管理沙龙，暨《广州市物业服务收费管理实施细则（讨论稿）》意见建议征询论证会，邀请人大、政府相关主管部门、物业管理企业、业委会代表、业主以及法律协会等社会各界的领导、专家和代表就物业服务收费这一直接关系到千家万户切身利益的焦点、热点问题进行了座谈，并针对刚揭开“面纱”的《讨论稿》提出如缩小政府指导价的范围；扩大市场调节价的范围，逐步走向市场化；收费等级只与服务等级挂钩，不由企业资质决定等多个看法和建议，并得到物价部门的支持和采纳。

为进一步规范行业服务管理，协会与广州市质量技术监督局、海珠区质量技术监督局就有关制订“广州市住宅小区服务质量标准”召开了座谈会，并提出了作为物业管理行业协会的建设性意见，标准出台后，将逐步在广州市以及全省推广。

政府向来关注小区的计划生育工作，各物业管理也逐步将计生工作纳入工作日程。个别地方还把小区内业主的计划生育问题与物业管理公司的资质年审挂钩。为此，秘书处前后两次书面收集了物业管理企业的意见，并组织部分物业管理企业与广州市流动人员计划生育管理办公室、市国土房管局物业管理处就以上问题召开了座谈会，秘书处将座谈结果及物业管理企业反馈的意见形成汇总材料上报了有关部门。经协调，计生办采纳了相关意见并作重新发文处理。

为了贯彻市国土房管局《关于配合做好国家安全工作有关事项的通知》有关精神，积极动员各物业管理公司从维护国家安全的高度，结合所辖物业小区的实际，认真配合广州市涉外建设项目国家安全事项审查办公室开展了有关广州市物业管理楼盘涉及国家安全事项的有关调查统计工作。

（二）与相关行政主管部门开展政策、业务常识的学习及培训等工作。

今年3月，协会应黄埔区国土房管局的邀请，组织了该区由副处级以上干部参加的《物业管理条例》的学习。通过学习，加深了各领导干部对物业管理行业的认识，为该区的物业管理发展，创造良好的物业管理环境起到很好的帮助作用，协会也因此受到认同和赞扬。

针对市、区、街三级管理机制及属地管理原则，协会积极与街道等相关部门沟通，在各区房管部门的支持配合下，组织各区街道干部进行物业管理常识培训，加深了各街道干部对物业管理的认识，提高了他们的业务能力，为街道与下属各小区的沟通和协调起到一定的帮助作用，从另一个角度来说，也有利于物业管理企业的工作开展。

二、与横向兄弟协会进行沟通、协调。

（一）通过参加市社团联合会，与其他行业协会沟通，寻求帮助。

近年来，随着我国的物业管理行业迅速蓬勃发展，物业管理纠纷也逐年上升，物业管理管理与拆迁投诉成为建设行业两个投拆热点，虽然去年国务院出台了《物业管理条例》，但因物业管理中存在错综复杂的法律关系，纠纷的种类也各不相同，在处理物业管理纠纷过程中如何认定事实和责任仍然存在较大分歧。为更加公平合理地解决业主与物业管理公司之间的物业管理纠纷问题，协会联合广州市律师协会、广州仲裁委员会、广东省法学会共同举办了“物业管理纠纷法律问题的研讨会”。就业主委员会的合法性及法律地位、《物业管理委托合同》的性质、管理费的盈亏属于业主还是物业公司、酬金制合同下物业公司对某业主不收费或少收费引起其他业主以预期违约要求物业公司承担违约责任的处理、物业管理企业未履行约定或法定的公布账目义务的违约责任等多个问题进行了深入探讨，并达成一定共识。

另外，协会拟与律师协会合作，成立法律免费咨询服务部，为会员单位提供法律咨询服务，更好地贯彻执行各项物业管理法规，协调处理各类纠纷事件。

（二）积极与各新闻媒体进行沟通。

媒体对行业的报道事关重要，为协调相关工作争取他们的支持，协会坚持每年与各新闻媒体举办一次座谈会，通过摆明物业管理的实际状况，结合现行的物业管理法规，分析各类纠纷事件及负面消息产生的原因，加深了媒体对行业的认识，引导媒体向正面报道，逐步改变媒体过去争相报道行业负面消息的一边倒的状况，为行业的发展创造了较好的舆论环境。

三、对业主委员会主任等进行引导。

在广州，业主委员会的成立及运作向来是物业管理行业关注的热点，部分小区在业主委员会的申报成立、业主委员会成立后要求降低管理费及改善服务质量、业主委员会职责的履行、新旧物业公司的交接等方面均曾发生的一些矛盾及投拆事件，对行业的发展造成一定的负面影响。为更好的推广物业管理，促进行业的健康发展，协会在市、区二级房管局的大力支持下，针对业主委员会做了很多工作。

一方面组织工作人员不定期到小区进行走访，了解各小区业委会的运作情况，并与业委会成员及业主进行交谈，听取他们的意见，给予相应的指导和建议。

另一方面在市、区房管局的支持和指导下，历时一年对全市业主委员会主任、委员进行培训教育，使各业主委员会主任对物业管理的有了一定的认识，较好地协调了业主与物业公司的关系，在一定程度上缓解了纠纷的发生，也使各业主委员会加强了对物业公司的监督，促进了业主自治的步伐，有利于良好物业管理秩序的建立。

在今年，协会还举办了二期的业主委员会沙龙，就物业管理收费、如何开展招投标等在日常物业管理实践中的热点、难点问题进行座谈，向各业主委员解答疑难问题，并作经验交流，使广大业主委员会主任对如何协调物业管理公司共同搞好小区管理，维护小区广大业主、住户的合法权益等，在认识上有了根本性的转变，提升了各业主委员会主任的物业消费意识。个别业主感慨地说：以前当选后认为一定要降低管理费为业主争利益，现在看来是一种对业主整体利益不负责任的表现。

四、加强与企业的沟通、指导。

企业作为行业的主体，在日常工作中总是不可避免地要面对来自各方面、各行业的问题和压力，对企业的工作开展造成一定的影响。协会作为服务于企业的一个社团组织，针对大部分企业在工作遇到的热点、难点问题，组织企业召开了各种形式的茶座会、研讨会，商讨具体解决办法及改善措施，以此协调与各外部的关系，改善物业管理经营环境。

有关小区供水、供电抄表到户的问题，是社会各界广泛关注的焦点。目前在广州，由于各种主、客观原因，即使有国家《物业管理条例》的支持，要实现抄表到户、取消物业公司的代收代付水电费业务仍然显得困难重重。加上近期，有物业公司收到国税局来文，要求对代收代付水电费业务征收增值税，使得该问题变得更为尖锐。为此，协会专门与各企业负责人交流意见，想办法推动抄表到户进程的同时；并组织部分物业公司的财务人员召开茶座会，商讨具体解决办法及应对措施；并向供水供电公司发文，协调解决该项工作。

广州市商业经济的发展走在全国的前沿，林林立立、大大小小的商场遍布广州市各大街小巷。而为数不多的大型商场，更是带动了广州市的经济发展。行业及各企业都较为关注大型商场的物业管理问题。为此，7月27日，市物协组织广州市各大商场的物业管理公司有关领导召开了关于大型商场的物业管理问题的交流研讨会，就现今各商场物业管理在经营发展中遇到的问题及发展趋势进行了座谈。与会各方各抒已见，对广州市的商场管理起到促进作用。

在广州，随着人们生活水平提高，车作为交通工具逐步走进人们的生活。据调查显示，广州市有过半数家庭拥有一至二台车辆，而家庭对车辆的开支也逐年上升。随着人们使用车辆的不断增多，停车场的收费问题受到市民的普遍关注。市物协于7月20日召集部分物业公司就停车场的收费问题进行了交流，为物业公司的停车场收费管理出谋献策，各自交流了意见和看法。为我市的停车场收费管理日益规范和完善，尽企业应有的责任。

另外，协会还积极利用网站、刊物等媒介为会员单位作宣传、报道，帮助会员单位树立形象，扩大知名度，既提升了协会的威信，也对会员单位的市场开拓起到很好的帮助作用。

未来，行业的发展依然有赖于相关行业、政府各有关部门及社会各界的支持、理解和配合，协会的工作，任重而道远，势必将继续发挥好桥梁作用，沟通协调好与外界的各种关系，为行业的发展创造更为有利的条件。