析维修资金风险 觅长效监管对策

肖剑峰 成都市住房专项维修资金监督管理办公室

房屋专项维修资金的建立，给物业区域内共用设施设备的正常运行和修缮提供了保障，为业主安居乐业奠定了基础。房屋专项维修资金是房屋安全保障的储备金，关乎业主权益。然而在实践中，维护修缮方滥用资金的情况时有发生，甚至还出现专项维修资金在使用中被剥蚀和侵吞的现象，不仅损害业主的利益，而且恶化了区域物业的使用与管理形态。因此，应高度重视资金蚀损和流失问题，加强管理，规避风险。

一、维修资金使用中存在的主要风险

由于我国房屋专项维修资金保障制度的建立起步晚，因欠缺上位法和资金监管责任主体不明确等原因，不少地方存在维护修缮单位、物业管理企业和个别业主委员会成员合伙谋利，在维修资金使用过程中任意切割和剥蚀房屋专项维修资金的情况时有发生，而且这种剥蚀资金的案例在个别区域还呈现多元化的趋势。调查发现，剥蚀房屋专项维修资金的方式虽然各异，但多数均利用资金使用监管的薄弱环节获取不当利益，具体表现在以下几个方面：

1．从监管不严中侵吞资金

维护修缮方通常利用维护修缮责任主体不明确、资金使用监管不具体的弱点，放大维修成本、压缩维修项目、削减维修质量、增加工程量等手法滥用和侵蚀专项维修资金，获取不当利润。

2．从材料价差中剥蚀资金

由于维修器材品质不同、质量差异等原因导致的不同价格，维护修缮单位或材料的购置方往往以低价购入、高价出票等方式获取不当得利。

3．从弄虚作假中套取资金

个别修缮单位以虚设维修、虚增修缮项目或滥用维修器材的方式，套骗资金。据了解，资金在使用中被剥蚀和侵吞的现象还不仅限于个别物业区域，已过质量保修期的新建物业区域也偶有发生，影响极为恶劣。

二、亟需设立严谨的监管机制

1．应制定资金使用监管制度

针对房屋专项维修资金使用中容易出现的问题，相关部门应深入实际，认真调查，广泛汲取业主意见，制定科学的使用管理制度和管理流程，强化监督，并指导各地房屋专项维修资金的规范性使用。首先，建议推行资金使用要件备案制。即将业主代表意见、维修项目斟察、图片资料、维修项目清单、维修项目的监管责任主体、资金使用预算申报资料、施工方案等资料，作为资金使用必备的备案要件，由此从使用要件上有效防范资金的外溢风险。其次，应健全资金的使用备案流程。建议在房屋专项维修资金使用要件形成的基础上，明确申报资金使用的责任主体，同时设置项目资金拨付初审、复核、备案等管理流程，将资金的使用决策及监督权交由业主大会负责，并由业主委员会以公示的方式告之全体业主，从资金拨付流程上建立和完善资金的使用监管链。最后，应制定资金使用管理办法。对资金使用中存在的责任不明、监管不足等问题，要用管理办法加以明确和限制，对亟需保障的维修项目，比如物业区域外墙、电梯、楼梯过道等，可根据业主大会意见，从优简化资金的使用办理。采取用管理制度或规章统一资金使用监管的办法，可确保资金的使用安全。

2．设立使用资金风险监控

房屋专项维修资金使用中的风险监控，是资金监管的重要环节。对资金使用的监控，应把握两个方面：首先，应明确责任主体。所谓责任主体，这里不仅指具有民事行为能力的自然人，也指必须具有赔付保障能力的自然人或法人。资金使用监管责任主体可由维护修缮单位或有条件的业主代表担任，资金使用申报责任主体应当由全体业主或业主委员会推荐并评审，同时约定其权利和义务，明确资金使用申报责任主体履职不到位将承担经济赔偿责任。其次，引进项目评估管理。建议将规模性的维修、更新和项目改造纳入第三方评估管理，由业主或业主委员会选聘工程造价评估事务所评估项目维修内容。为方便群众，房屋专项维修资金监督管理部门可根据维修实际需要，推荐多家具有专业评估资质且客观公正的工程造价评估事务所，供业主选择。评估机构对涉及的维修项目应采用成本估价法为业主提供优质服务；房屋维护修缮方或资金使用申报责任主体应根据评估机构的报告调整资金使用预算，同时向全体业主公示预算结果：业主应对资金预算情况进行复审，审核意见纳入资金使用监督管理流程；监管机构根据业主预算审核意见，可先拨付工程预算总额30％的维修资金投入使用，待项目维修竣工后，再由业主或业主委员会对资金使用情况对照维修项目进行逐一审查，查对维修是否到位、维修项目是否符合使用要求等，并将审核意见报监管机构记录备案。

3．创新维修的服务管理内容

一是设立房屋专项维修资金应急服务中心。服务中心根据业主需要及时帮助协调物业区域内设施设备的维护和修缮，指导物业区域房屋专项维修资金的正确使用。经应急服务中心认定确属紧急维修的项目，在使用资金申报责任主体明确的情况下，可启动应急维修方案，根据项目维修量拨付前期使用资金，备案要件可在竣工验收时补充完善，确保紧急情况下维护修缮的正常进行。二是采用资金使用公示制。现行区域物业虽然相对集中，但个别区域由于物业出租、闲置等原因，业主意见难以在短时间内形成统一。对此，可采用公示告知制，及时将公用设施、设备的项目维修在物业区域内予以公示，提前约定在规定的时限内若无明确意见，即视为同意使用维修资金。