上海：欠缴物业费 卖房要受限？

因欠缴物业费而引发的纠纷，已经成为业主和物业之间最常见的矛盾。此次修订的《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》第43条明确，“业主申请房地产转移登记或者抵押登记时，应当同时向房地产登记机构提供已足额交纳物业服务费的相关凭证。”

　　拖欠的物业费当然要交，物业提供的服务也应到位。不过，第43条将欠缴物业费的行为与物业的处置权相联系是否合理？昨天，在市人大举行的《上海市住宅物业管理规定(修订草案)》立法听证会上，这一话题引起了激辩。

　　赞成方：物业企业的“最后一道防线”

　　毫无悬念，来自物业企业方的听证陈述人无一例外支持这一条款。他们的立场鲜明：业主享有物业服务企业提供的服务，即应承担相应的义务，其中最基本的就是及时足额缴纳物业服务费。修订草案对那些不交物业服务费的行为，在房屋转移登记和抵押环节作一定的限制，为维护物业企业的权益竖起了最后一道防线。

　　听证陈述人、上海鼎高物业管理公司总经理鞠宝船说，物业企业要为全体业主提供正常服务，必须有资金保障。不按时交纳物业费，影响了物业企业的正常运作，影响的是对小区公共设施的维护，降低的是物业企业提供服务的标准，最终损害的是全体业主的利益。

　　物业企业还担心，不交物业费行为会起到不良的示范效应——看到不交物业费也能和自己享有同样的物业服务，一些按时足额交费的业主肯定会不满，最终只能陷入“交费的人越来越少，物业服务质量越来越差”的怪圈。

　　寻求司法救济道路上的种种障碍也是物业公司寻求行政支持的重要原因。听证陈述人、上海东湖物业管理公司总经理李风明确表示：“不愿意和业主打官司。”他说，即便官司打赢了，执行也是个问题；在他所服务的楼宇中，有很大一部分业主是投资客，他们留下的电话从来没有打通过；此外，打过官司后，物业企业与业主的矛盾只会进一步激化，并不利于问题的解决。

　反对方：行政行为干预民事纠纷不妥当

　　业主代表们“反对”新版物业条例中的第43条。他们认为，欠缴物业费是合同违约行为，行政力量干预民事纠纷不妥当。

　　听证陈述人龚伟忠认为，业主欠缴物业费属合同违约行为，物业企业应当通过民事诉讼向业主追讨物业费，“只要业主的不动产是合法的，就依法享有占有、使用、收益和处分的权利；房地产登记机构作为行政部门，是‘裁判员’，直接介入物业企业和业主的民事纠纷之中显得不妥。”

　　听证陈述人邹晟说，对于欠缴物业费这类的行为，可以通过由第三方参加的人民调解进行协商解决，也可以通过诉讼途径进行处理。在已有明确的解决途径的前提下，第43条若付诸施行，物业公司会变得更加强势。

　　听证陈述人、复旦大学法学院教授段匡提出了建设性意见：物业管理费是一种公共资金，应该由业主委员会管理；更为妥当的办法是，物业公司将拖欠物业费的情况向业委会反映，由业委会出面处理解决；此外，按时缴纳物业费的义务可直接写入业主规约。