上海：商品住宅专项维修资金管理形成制度体系

　　住宅专项维修资金是房屋的“养老金”，设立维修资金对维持房屋正常使用，确保业主人身、财产安全，房屋的保值、增值，以及维护小区业主利益，构建和谐小区等具有十分重要的意义，也是许多国家和地区通行的做法。

　　上海自1996年开始设立商品住宅维修资金，经过十多年实践，在借鉴其他省、区、市以及其他国家和地区好的经验做法的基础上，取得了一定成效。

　　基本情况

　　资金情况：截至2008年底，已归集商品住宅维修资金的小区8000多个，涉及业主370多万户，建筑面积3亿多平方米，已划转业主大会银行账户的维修资金本息余额为112亿元，使用10亿元。

　　管理架构：2001年10月，市、区（县）房管部门成立了内设的临时机构“商品住宅维修基金管理办公室”。2003年7月，上海市房屋维修资金管理中心成立，编制30人，主要职责是：负责全市房屋维修资金的筹集、使用监管、协调、指导和检查；负责首期归集但尚未划转业主大会的房屋维修资金的代管及划转管理工作；负责对各区（县）房地局房屋维修资金管理部门的业务指导、监督和培训。

　　此后，部分区（县）也成立了正式的维修资金管理机构。

　　管理依据：主要包括：《物权法》、《物业管理条例》、《上海市住宅物业管理规定》（2004年11月1日起施行）、《住宅专项维修资金管理办法》、《上海市商品住宅维修基金管理办法》（上海市人民政府令第91号，2001年1月1日起施行）和《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》（沪价房［1996］116号，1996年6月10日起施行）。

　　此外，为落实法律、法规和规章的要求，加强维修资金管理，市房地资源局还先后制定了十几个规范性文件。

　　基本管理模式：小区业主大会成立前，归集的维修资金，存放在市和区（县）房管部门的银行账户内，由房管部门代为监管；业主大会成立后，由区（县）房管部门将代为监管的维修资金本息一次性划入业主大会银行账户内，由业主大会实行自我管理。

　　归集管理

　　依据、对象和标准

　　依据：1996年6月10日至2000年12月31日，按照《上海市商品住宅物业管理服务收费暂行办法》的规定执行。2001年1月1日至今，按照《上海市商品住宅维修基金管理办法》的规定执行。

　　交款对象：维修资金分首期归集和再次筹集。首期归集时，由房地产开发企业和购房人交纳。再次筹集时，由业主交纳。

　　交款标准：首期归集时，配备电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的4%交纳，购房人按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳；不配电梯的住宅，房地产开发企业按照每平方米建筑面积成本价的3%交纳，购房人按照每平方米建筑面积成本价的2%交纳。新建商品住宅每平方米建筑面积成本价，由上海市房管局和物价部门核定。目前适用的成本价为1295元。

　　根据规定，维修资金余额不足首次筹集资金总额的30%时，应再次筹集。再次筹集的方案由业主大会做出决定，业主按照业主大会的决定交纳。再次筹集后的维修资金余额，不少于首期维修资金中购房人交纳的数额。

　　收交方式

　　首期维修资金，由交款义务人凭物业所在地的区（县）房管部门出具的交款通知，直接交至区（县）房管部门维修资金专户内，由银行出具统一的交款凭证。

　　再次筹集的维修资金，由负有交款义务的业主，凭所在小区业主大会出具的交款通知，直接交至业主大会开立的唯一银行账户，由银行出具统一的交款凭证。

　　收交流程

　　首期维修资金的收交程序：在办理商品住宅所有权初始登记（即：办理大产证）前，开发企业携带规定的材料，到物业所在地的区（县）房地局提出维修资金交款申请；由区（县）房管局核定交款金额，出具交款通知；开发企业凭交款通知到银行交款，并取得相应的交款凭证。开发企业取得应交维修资金的交款凭证后，到区（县）房管局代领购房人的维修资金交款通知；购房人从开发企业处领取交款通知后，直接到银行交款，取得相应交款凭证。

　　再次筹集维修资金的收交程序：需再次筹集维修资金时，由业主委员会拟订方案，提交业主大会讨论通过后，向业主发出交款通知，由业主直接交入业主大会开户银行。

　　归集管理的措施和方法

　　维修资金归集管理的重点，一是确保维修资金的及时、足额归集；二是确保维修资金专户存储，专款专用；三是确保市、区（县）房管部门代管的维修资金的安全。具体管理措施和方法是：

　　第一，完善制约措施，严格操作流程，确保维修资金归集工作的顺利进行。采取窗口受理、业务部门审核和银行收款三分离的措施，保证了归集金额的准确性；将维修资金交款凭证作为开发企业办理商品住宅所有权初始登记和购房人办理房地产权过户登记（即：办理小产证）的必备要件，保证了归集的及时性。

　　第二，严格账户管理，实行资金集中，健全监督机制，实现对区（县）房管局账户维修资金的有效监管。各区（县）房管局只能在市房管局指定的银行，开立一个账户用于维修资金管理，并且已归集的维修资金，区（县）局除按规定保留一定比例作为划转准备外，大部分划入市局专户统一管理。当区（县）局专户存款余额不足时，由市维修资金中心审核后给予补充。各区（县）局账户产生的利息，直接划入市维修资金中心利息专户。

　　为强化对区（县）局的监督，市维修资金中心每旬直接向银行获取各区（县）局账户维修资金余额表，并与区（县）局的报表及维修资金管理系统记载的信息核对；每季度与区（县）局核对资金往来账务；不定期对区（县）局的维修资金账务进行抽查。多年来，区（县）局专户的维修资金，从未出现过安全问题。

　　第三，与银行信息联网，实现全过程即时监控。2002年，上海市房管局与银行合作，开发并应用了“上海市房屋维修资金管理系统”，通过该系统能随时了解每一个账户维修资金变动的情况；同时，市房管局还与经办银行签订了《上海市商品住宅维修资金合作协议》和《物业维修资金委托管理合同》，明确了银行办理每项维修资金业务的要求，落实了有关责任，保证了资金的安全。信息系统还提供了全过程的实时监控和逐日对账等功能。

　　第四，加强账户管理，确保市维修资金中心账户内维修资金的安全。市维修资金中心，只开立一个维修资金结算专用账户，用于集中区（县）房管局上划的资金和补充区（县）局划转备用金；开立一个利息账户，用于集中各区（县）房管局账户产生的利息。

　　对目前管理情况的评估

　　成效：目前，上海的商品住宅维修资金管理，已有较完整的制度体系。归集机制已理顺，维修资金的及时、足额归集得到了有力保障；市、区（县）房管部门代管的资金安全、规范；业主大会账户内的维修资金存放安全，使用基本规范。

　　经验和做法：将归集首期维修资金，作为办理商品住宅所有权初始登记和产权变更登记的必备条件，是保证维修资金及时、足额归集最有力的措施；加强账户管理，搞好与银行的合作，明确操作流程和资金收支管理要求，保证了区（县）房管局代管维修资金的安全和收支规范；以信息化为抓手，将全市维修资金收支的每一个流程和账户管理，提升了维修资金管理工作的水平。建立维修资金使用“三审”制度，发挥专业中介机构的作用，解决了业委会在维修资金管理中专业化不足的问题；通过结存单发放、账目公布和向业主开放各类查询方式，形成了业主对维修资金使用的监督机制；建立市、区（县）、房办三级管理队伍和联动的监管网络，提高了政府监管的效率。◇

　　本文由上海市房屋维修资金管理中心供稿