如何把握房产登记案件的合法性审查

　　一、案情

　　琼山区府城镇云露社区马鞍街50号（原26号）第二进房屋，是第三人邱德春1987年4月23日向原琼山县府城镇云露管区和琼山县府城镇人民政府申请补办建房用地手续，经管区和镇政府同意后，报原琼山县建设委员会审批，同意施工扩建的。1989年第三人邱德春向原琼山县人民政府申请私有房屋产权登记，县政府受理后，派员实地丈量，经审查后，于1989年4月7日给予房屋产权登记，并向第三人颁发了琼山房证字第000216号房屋所有权证。该房屋一直由原告杨女不三?煹谌?人邱德春母亲居住。1997年第三人向被告琼山市人民政府申请换证，被告经审查，于1997年8月7日向第三人换发了云露房证字第970116号房屋所有权证。2002年6月，第三人带人回来商议出卖该房时，原告杨女不三、邱德芳（邱德春兄弟）知道后，出面阻拦，认为该房屋属原告与第三人的共有财产，第三人瞒着原告以自己的名义向被告申请颁证，被告不作调查，也未按法定程序征求利害关系人的意见，其发证程序不合法，遂向法院起诉，请求撤销被告为第三人换发的云露房证字第970116号房屋所有权证。

　　二、评析

　　本案涉及民行政纠纷与民事纠纷的意合问题。正确处理此类案件，必须把握好房产登记的性质和房屋签证案件合法性审查应遵循的原则。

　　（一）关于房产登记的性质问题审理房产登记案件，首先要搞清楚房产登记的性质。我国《房地产管理法》第五章规定：“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。……在依法取得的房地产开发用地上建成房屋的，应当凭土地使用权证书向县级以上地方人民政府房产管理部门申请登记，向县级以上人民政府房产管理部门核实并颁发房产所有权证书”。从以上规定可以看出，房产登记是县级以上人民政府房产登记机关应当事人的申请，对符合法定条件的房屋产权予以书面记载的一种具体行政行为。房产登记具有以下特征：第一，房产登记是房产登记机关依照《房地产管理法》实施行政管理职能的行政行为；第二，房产登记是应申请而为的行政行为。房产登记机关不得主动为之，只能是被动行使职能；第三，房产登记是羁束的行政行为。房产登记机关对申请人的申请是否给予登记，无自由裁量权，对符合法定条件的申请，房产登记机关必须依法受理并予以登记，对不符合法定条件的申请，应当拒绝登记；第四，房产登记的内容是相应的房产权利。由此我们发现，房产登记这一行政登记行为与其他行政行为的不同之处，在于其本身并不是赋权行为，不创设权利、义务，登记所产生的仅仅是公示和公信的效力。通过登记，社会公众可以通过查询，了解相关的权利状况，以便指导自己的行为。房地产管理法之所以规定登记制度，其目的在于规范房地产管理秩序，保障权利人的合法权益。

本案经一审法院审理，认定被告换证事实清楚，程序合法，其换证符合法律规定，为此作出了维持被告颁发给第三人云露房证字第970116号房屋所有权证的判决。原告不服，提起上诉，二审法院维持了一审判决，并对原告与第三人争议的核心问题，即房屋所有权的归属，告知原告另案寻求司法救济。

　　由此使笔者联想到类似这类案件，其核心问题是房屋产权的归属问题，而这一问题的实质，产生于原告与第三人之间，原告与被告之间并无实质争议，即使法院判决撤销被告颁发给第三人的房屋所有权证，原告与第三人之间的产权纠纷仍然未得到真正解决，还要通过民事诉讼决定归属。为了避免当事人少走弯路，在当事人起诉立案时，就应当引导当事人通过民事诉讼先解决房屋所有权纠纷，确定房屋所有权归属，确有必要时，再进行行政诉讼。这样，既能彻底解决当事人之间的产权争议，又能减少当事人的诉累，起到较好的法律效果和社会效果。

（二）房产登记案件的合法性审查应遵循形式审查的原则房产登记机关对当事人的申请进行审查，是否予以登记，取决于当事人的申请是否符合法律规定的条件。一般来说，房产登记机关应当事人申请，对当事人提交的申请材料只作形式审查，形式上符合法定条件，即予以登记，至于当事人申请登记的产权的取得是否合法，相关事实是否真实不在审查之列。究其原因，主要是由房产登记的性质决定的。由于房产登记本身并不创设权利，房产登记机关受理申请人的申请，只是对当事人已经取得的房产权利进行书面记载，而不是对当事人及其利害关系人的待定权利进行确权或裁决。因此，作为申请人向房产登记机关提交的申请材料应当形式合法，内容真实。而法律之所以规定形式审查，其基础是推定申请人是善意的、真诚的，其提交的申请材料是真实的、合法的。如果登记的产权确实存在争议，也必须通过确权之诉予以解决。

　　由于房产登记机关进行房产登记时，法律只要求其进行形式审查，而当房产登记机关的登记行为被起诉到法院后，法院对房产登记机关的登记行为也应遵循形式审查的原则，对当事人之间的民事实体法律关系不作实质审查，房产登记机关只要能证明申请人的申请符合法定条件，且程序合法，该房产登记行为就属合法。即使出现形式合法，而产权不真实或者虚假的情况，该责任也应由申请人负责。申请人具有向房产登记机关提供形式合法、产权真实的材料的义务，其以不真实或虚假的材料骗取房产登记机关的登记，由于缺乏合法的事实基础，应当依法确认无效。而房产登记机关对申请人的申请仅限于形式审查，其产生的仅仅是公示和公信的效力，其本身并不是确权，因此，该责任不应由房产登记机关负责，对房产登记机关的审查要求不能过于苛刻。

　　（三）对本案的审查意见上面我们分析了房产登记的性质和合法性审查的原则，我们在审理该类案件时，应当遵循这个原则。在本案的审理中，就是因为在合法性审查的原则上发生分歧，产生了两种不同的审查意见。第一种意见认为，该案必须查清楚该房屋产权是原告、第三人共同共有，还是第三人个人所有，只有房屋产权的归属搞清楚了，才能确定被告的颁证行为是否合法。第二种意见认为，根据原告的诉请，行政诉讼的审查范围应限于被告颁证行为是否符合法定条件和法定程序，原告与第三人之间的产权纠纷应通过民事诉讼，按照确认房屋所有权归属的法律、法规予以审查，产权纠纷不属于行政诉讼的审查范围。笔者同意第二种审查意见。房产登记案件的合法性审查，应遵循形式审查的原则，前面已经作过分析，这里不再重复。试想一下，如果按照第一种意见，对原告、第三人之间的产权进行审查，在审判程序和适用法律上，势必要按照民事诉讼的程序、适用民事实体法进行审查，由审查被告的颁证行为转为审查原告与第三人之间房屋产权纠纷，这样就会造成行政诉讼与民事诉讼的混乱，也超出了行政诉讼的审查范围。这种意见不可取。

　　本案经一审法院审理，认定被告换证事实清楚，程序合法，其换证符合法律规定，为此作出了维持被告颁发给第三人云露房证字第970116号房屋所有权证的判决。原告不服，提起上诉，二审法院维持了一审判决，并对原告与第三人争议的核心问题，即房屋所有权的归属，告知原告另案寻求司法救济。

　　由此使笔者联想到类似这类案件，其核心问题是房屋产权的归属问题，而这一问题的实质，产生于原告与第三人之间，原告与被告之间并无实质争议，即使法院判决撤销被告颁发给第三人的房屋所有权证，原告与第三人之间的产权纠纷仍然未得到真正解决，还要通过民事诉讼决定归属。为了避免当事人少走弯路，在当事人起诉立案时，就应当引导当事人通过民事诉讼先解决房屋所有权纠纷，确定房屋所有权归属，确有必要时，再进行行政诉讼。这样，既能彻底解决当事人之间的产权争议，又能减少当事人的诉累，起到较好的法律效果和社会效果。