物业管理费能不能免收

现在有一个楼盘促销的方式比较有意思，有些发展商在销售楼盘时，提出前多少位认购人士可以免一年的物业管理费。还有一些发展商是这么规定的，如果购房客户是学士学位，则免一年物业管理费；如果是硕士，则可以免两年；以此类推，如果是两院院士，最高可以免五年的物业管理费。

我认为，这种促销方式是不可取的，没有法律依据。

我从物业管理费的性质谈起，在国家计委、建设部《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》中规定：“本办法所称的物业管理服务收费是指物业管理单位接受物业产权人、使用人委托对城市住宅小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境容貌等项目开展日常维护、修缮、整治服务及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用”。一句话：取之于民、用之于民。

物业管理费不完全是物业管理公司的收入，其中很大的一部分是要投入上面说的各种消耗。对于普通住宅来说，物业管理的收费标准、数额是固定的。从理论上来说，如果部分人不交物业管理费，物业管理费总额就会减少，相应地用于消耗的款项也会减少，提供的物业服务会打折扣。那么交齐物业管理费的业主有得到完善物业管理服务的权利，这对于他们是不公平的。

对于高档物业来说，情形就更严重。不久前，我在文章中谈道：高档物业是按照倒算的办法计收物业管理费的。物业管理公司先算出本物业管理年度总共应收物业管理费总额，再将总金额除以该物业总建筑面积或是产权人数，得出每平方米建筑面积或每位产权人应承担的物业管理费，并按照这个标准向产权人、使用人等收取。

打个比方，物业管理费为6块钱，共三位业主，则每人需要交2块钱。可是如果免了一位业主的物业管理费，那么另外两位业主就得各交3块钱。免收的物业管理费最终还是摊到了其他业主头上。

有些发展商或物业管理公司称：免交的物业管理费是由该小区的物业管理公司营业利润抵充的。这种说法不能说没有道理，但实际上很难操作。

从财政部《物业管理企业财务管理规定》来看，物业管理企业的主要利润是主营业务利润，主营业务利润是指主营业务收入减去营业税金及附加，再减去营业成本、管理费用及财务费用的净额。

收取物业管理费时，物业管理公司的利润还根本算不出来，弄不好还可能出现亏损，怎么就能用来替代收入呢？一来不合财务规则，二来这种黑箱操作容易使广大的业主对物业管理公司的运作产生不信任感。

一般而言，免交物业管理费的还是很少一部分人，数额总的来说也不多，但是这种促销方式过多，确实会给其他业主带来一些损害，也对我们物业管理行业的发展带来麻烦。因为这种小问题说明物业管理行业的定位、指导思想、权利义务关系等基础的架构还没有完善，如果老是这样不完善下去，业主与物业管理公司都要吃亏。