物业管理基本内容

前期物业管理
我国有关法律规定，小区的物业管理公司第一年必须由开发商指定。业主管理委员会成立之后，经表决通过，可以对物业管理公司进行更换。前期物业管理，就是指房屋出售后，业主管理委员会与物业管理公司签订的《物业管理委托合同》生效之前的物业管理。国务院2003年颁布的《物业管理条例》规定，建设单位应当在销售物业之前，制定业主临时公约，但临时公约不得侵害物业买受人的合法权益，并在签订买卖合同之前予以明示并说明，使业主知道在将来的物业管理中自己的权利和义务，而且在买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容。
在实际操作中经常有这样的情况，开发商为了不承担延迟交付房屋的违约责任，在房屋已经建好而小区供水、供电、绿化等配套没有完工的情况下，匆匆交房，而此时的物业公司，要么依约定还没有接收小区，要么因接收手续繁琐而不能满足业主需求，最后受到伤害的还是业主。而当业主的权益受到侵害时，却不知应找开发商还是找物业公司。从这一点考虑，前期物业服务合同约定的内容包含在房屋买卖合同中是必须也是必要的。
这里要明确的是，“物业管理”与“房屋买卖”是两个相对独立的法律关系，前者是服务合同关系，后者是买卖合同关系，而物业管理中的费用、标准、服务内容实际上是物业管理法律关系中的权利、义务，只能由物业管理公司予以确立。所谓“买卖合同中应当包含前期物业服务合同约定的内容”，是指买卖合同中应当明确开发商在前期物业管理中的权利、义务，例如将物业资料移交给物业管理公司的时间等，至于物业管理公司的义务，买卖合同中不应该有约定，即使约定了也因为主体不对而没有法律效力。
为了保护业主的利益，国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业。若投标人少于3个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，也可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。《前期物业管理招标投标管理暂行办法》对招标和投标的方式、程序、内容及物业管理企业的资质等都做了明确细致的规定。
物业管理公约
当前反映的物业管理纠纷较多。例如：入住时的物业管理情况与销售人员口头承诺或广告上标明的相差甚远、停车场和会所的收费问题业主物业难成一致，等等。这些纠纷看似发生在入住阶段，其实大多在买房时就留下了隐患。很多业主和开发企业认为物业管理是入住后的事，应该在入住后再协商，所以购房时没有就物业管理有关问题签订详细协议。这样，入住后购房人的权益很难得到保障，开发企业和物业管理企业也觉得疲于应付。签订《物业管理公约》的目的就是要明确房屋售后，开发企业、购房人、物业管理企业关于物业管理的权利和义务，减少和避免纠纷的产生，并且，一旦纠纷发生，也可以作为解决纠纷的依据。
《物业管理公约》是由房地产开发企业、购房人、物业管理企业三方签订的关于房屋售后各方物业管理权利义务的契约。一经签订，对签约各方具有法律约束力。公约的制订方是商品房的销售者---开发企业，公约须在售房前报送市国土房管局市居住小区管理办公室核准登记。公约的内容应当包括物业基本情况、物业管理服务标准和收费标准、签约各方权利义务、违约责任和纠纷的处理等。公约应参照市国土房管局2002年7月发布的示范文本制订，包含其必备条款。内容不得与有关法规政策的强制性规定相冲突。
物业管理公约虽然对于明确权利义务和解决实际纠纷有重要的作用，但是物业管理公约也不是万能的。物业管理服务具有公共性，一个小区内的众多的业主必须接收相同的服务，而不同的业主对物业管理的预期是不一样的，有的业主可能倾向于高标准服务，有的则可能更加看重低价位，加上前期物业管理的委托权是由开发商而不是业主行使的，单个业主事实上不可能在入住时就公共性的物业管理服务与物业管理企业进行单独协商，这样很多业主因此认为自己是在入住时被动接受了开发企业和物业管理企业提出的物业管理条款，觉得服务和收费标准等均由开发企业和物业管理企业确定，业主没有主动选择的权利。这种矛盾不是物业管理公约所能解决的。
在此建议购房者聘请专业律师，帮助审查物业管理公约，弄清楚入住后物业管理的标准、价位是否符合自己的要求，以便做出是否签约的决定。同时，购房者还应在律师的帮助下，针对非专业人员无法识别的陷阱条款，与开发商协商并签订补充协议。这样就可以消除入住后的隐患，将风险降至最低。
物业管理委托合同
开发商的最初委托是临时性的安排，前期物业管理结束后，业主管理委员会必须与物业管理公司续签《物业管理委托合同》。如果物业管理委员会决定选聘新的物业管理公司，也需要与新选聘的物业管理公司签订《物业管理委托合同》。
不管是上述的哪种情况，业主管理委员会都可以就委托合同的内容与物业管理公司协商，对原《物业管理公约》的内容作出修改。业主管理委员会最好聘请法律顾问，起草一份有利与业主的合同。
物业管理委托合同应具备以下主要条款：
（1）双方当事人的姓名或名称、住所。合同的甲方(委托人)为某物业的业主或使用人选举产生的物业管理委员会，乙方(受委托人)为物业管理公司；
（2）委托管理项目。即接受管理的房地产名称、座落位置、面积、四至界限；
（3）委托管理内容。即具体管理事项，包括：房屋的使用、维修、养护；消防、电梯、机电 设备、路灯、连廊、自行车房(棚)、园林绿化地、沟、渠、池、井、道路、停车场等公用设施的使用、维修、养护和管理；清洁卫生；车辆行驶及停泊；公共秩序；房地产主管部门规定或委托管理合同规定的其他物业管理事项；
（4）委托管理费用。即物业管理公司向业主或使用人收取的管理费。物业管理的收费情况比较复杂，不同的管理事项，收费标准也不同。有的收费项目是规章明确规定的，有的收费项目是同业主管理委员会洽商决定的，这些收费，能明确的都应当在合同中明确规定；
（5）双方的权利和义务。根据《城市新建住宅小区管理办法》的规定，物业管理公司的权利主要有：
　　 ①有权根据有关法律、法规，结合实际情况，制订小区物业管理办法。物业管理公司制订的小区管理办法可以是综合性的管理规章，也可以针对不同方面制订专项规章，例如卫生公约、保安公约等等。物业管理公司制订规章属于对小区管理服务的重大措施，必须经小区业主大会或物业管理委员会认可后，管理规章才能生效。这些管理规章不属于政府行为，没有普遍的效力，只在小区居民范围内具有约束力，其性质属于团体自律性规章；

　　 ②依照物业管理合同和管理办法对住宅小区实施管理，这既是行使权利也是履行义务；
　　 ③依照物业管理合同和有关规定收取费用；
　　 ④有权制止违反规章制度的行为；
　　 ⑤有权要求管理委员会协助。管理委员会作为房屋所有人和使用人的代表，有责任协助物业管理公司做好工作，对于小区管理中出现的重大事件，或者个别难以解决的问题，物业管理公司可以将情况向管理委员会通报，有权要求管理委员会按照管理规章出面协调和解决，管理委员会应当予以支持和协助；
　　 ⑥有权选聘专营公司承担专项管理业务。物业管理是多方面的管理与服务，物业管理公司本身不可能具备各方面的管理条件，因此根据管理项目的需要，一部分专项业务必须委托其他专营公司完成。比如将清扫小区衔道和清理垃圾、化粪井的专项工作，转包给清洁公司等单位或人员承担；聘请保安公司承担小区治安管理工作等；
　　 ⑦可以实行多种经营，以其收益补充小区管理经费。我国的物业管理开展不久，群众生活水平也还不高，不能象国外那样实行物业管理的高收费（在国外物业管理也是微利行业）但又不能沿用传统房产管理“以收定支”的做法，弥补经费不足的办法就是开展多种经营，以经营收益补充管理经费。
　物业管理公司除享受上述权利外，也应承担下列义务：
　　 ①履行物业管理合同，依法经营；
　　 ②接受业主管理委员会和小区居民的监督；
　　 ③重大管理措施应当提交业主管理委员会审议，并经业主管理委员会认可；
　　 ④接受房地产行政主管部门、有关行政主管部门及住宅小区所在地人民政府的监督指导。
（6）合同期限。即该合同的起止日期；
（7）违约责任。双方约定不履行或不完全履行合同时各自所应承担的责任；
（8）其他事项。双方可以在合同中约定其他未尽事宜，如风险责任、调解与仲裁、合同的更改、补充与终止等。
业主公约
业主公约是物业管理中一个极为重要的文件，它是全体业主遵守物业管理各项规章制度的行为守则。业主公约由物业业主管理委员会负责制定，由全体业主讨论通过并签字生效。业主公约的主要内容：
　　（一）业主大会的召集程序；
　　（二）对物业业主管理委员会成员的选举与罢免程序；
　　（三）业主参与住宅物业管理的权利；
　　（四）业主对业委会和物业管理公司的监督权；
　　（五）业主使用物业区内公共场所及公用设施的权利；
　　（六）业主对住宅区或物业区内重大事项的表决程序等。
业主管理委员会章程
物业业主管理委员会负责制定出业委会章程。业委会章程主要反映业委会的宗旨，是规范业委会的行为、保障业委会达到其目的的原则性文件。章程的主要内容如下：
　　（一）业委会的宗旨；
　　（二）业委会的组织机构；
　　（三）业委会成员的选举方式及任期；
　　（四）业委会的主要职责、权利、义务、作用；
　　（五）业委会与业主大会的关系；
　　（六）业委会成员惩罚奖励条款；
　　（七）业委会与物业管理公司的关系；
　　（八）业委会向业主大会报告制度等。
物业管理的收费
物业管理的收费，是与普通百姓切身利益最密切相关的，但很多人却不知道自己所缴纳的物业管理费用都有那些。
　　物业管理费用基本包括：
　（1）管理费。用于物业管理区域的日常管理，包括物业管理区域内的巡视、检查、物业维修、更新费用的帐务管理、物业档案资料的保管和其他有关物业管理服务；
　（2）房屋设备运行费。用于电梯、水泵等房屋设备运行服务所需的费用：
　（3）保洁费。用于物业管理区域内日常保洁服务所需的费用；
　（4）保安费。用于物业管理区域内日常安全保卫服务所需的费用；
　（5）维修费。用于物业维修服务所需的费用。