住宅用于办公，租金难收回

案例: 2005年，经中介公司介绍，李某将住宅房出租给广告公司使用。李某与广告公司法定代表张某签订了《上海市房屋租赁合同》，广告公司没有盖章，租期从2005年12月1日至2006年11月30日，租金每月9000元，保证金为1个月的租金。合同中约定，张某承租该房用于办公。2006

案例: 2005年，经中介公司介绍，李某将住宅房出租给广告公司使用。李某与广告公司法定代表张某签订了《上海市房屋租赁合同》，广告公司没有盖章，租期从2005年12月1日至2006年11月30日，租金每月9000元，保证金为1个月的租金。合同中约定，张某承租该房用于办公。2006年1月30日，张某和公司委托律师向李某发了律师函表示：由于租赁房屋为住宅房，无法办理分支机构注册登记，取消租赁合同，并搬走了。

2006年2月10日，李某委托律师向广告公司发函，称公司擅自中途退租构成违约，并支付逾期租金。2006年3月，李某起诉到法院，要求张某支付逾期租金9000元，违约金9000元，各类水电费800元及律师费3000元，并要求广告公司承担连带责任。

一、谁是被告？

确定被告其实很简单，承租人就是本案被告。但在实践中，很多人都弄不清楚承租人，因为个人签订了租赁合同，然后要注册成立公司，公司成立后，承租人当然是公司，而不是签租赁合同的个人。若公司没有注册成立，那么可以告签租赁合同的个人，但责任应该由拟设立公司的各投资方承担责任。
本案中，承租人写了广告公司，但其没有盖章，只有张某签字，但张某是广告公司的法定代表人，而且租赁该房屋实际上用于广告公司办公，故张某的行为理应由广告公司来承担，而不是其个人行为。

二、广告公司是否应该支付租金？

李某将住宅成办公室，并租给了广告公司，导致广告公司不能注册成立广告公司的分支机构。根据法律规定，该房屋违反了租赁合同的使用目的，作为承租人有权解除合同。故笔者认为，承租人广告公司可以不支付迁出后的租金，也不存在违约，其有权解除合同。

法院认为，双方签订的租赁合同是双方真实意思表示。但张某签署合同的行为是一种职务行为，该行为产生的法律后果由公司承担。其次，李某在签订合同时，已了解租赁房屋的性质及用途，却忽视相关法律规定。广告公司因房屋用途与性质不符而无法注册，终止合同，双方均有过错。再次，广告公司书面通知李某解除合同，李某对房屋作了整洁处理，表明已接受解除事实，据此认定租赁合同已解除。最终，法院一审判决，部分支持李某的请求。双方签订的房屋租赁合同终止，广告公司支付李某水电费共计人民币800元。

笔者提醒：从事房屋租赁的中介机构，一定要熟悉房屋买卖和租赁市场的相关规定，不能将住宅房借给他人用作商业性房屋使用。第二，出租方?承租方及中介都应明确租赁房屋的性质和用途，以免发生不必要的纠纷。