未经房东同意转租纠纷

　　案例：出租人某公司将房屋租赁给雷某做门面房使用，雷某经营半年后，又将门面房转租给许某，转租价格与租期与原租赁合同一致。因许某经营不善，租赁门面房后一直不盈利，许某将雷某与某公司一起诉至浦东新区人民法院，要求解除转租合同，并归还转让费用，雷某提起反诉，要求许某支付剩余房租。本案在第二次开庭期间，许某经法院合法传唤拒不到庭，遂裁定本诉按照撤诉处理，而对于反诉，虽然法院最终支持了雷某1.5万的房租请求，但是却不是以“基于转租合同需支付剩余房租”，而是以转租合同未经出租人某公司同意，擅自转租，判定转租合同无效。进而从公平合理的角度，许某需支付使用房屋期间的房屋占有费用。对于当事人来说，两种判决都拿到了1。5万元，但是对于本诉而言，如果认定转租合同无效，基于无效的法律后果，对于我的当事人影响是很大的(可能需要归还转让费用)，因此，一旦认定无效，势必造成当事人的利益受损。而事实上，一味的以“以未经出租人同意，转租合同无效”的判决没有法律依据。

　　法院之所以这样判决，主要依据的是2009年《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(下称最高院司法解释)以及2010年《上海市高级人民法院关于处理房屋租赁纠纷若干法律适用问题的解答》(下称上海高院解答)相关法律规定，其实，2010年上海高院的解答主要是依据2009年最高院司法解释制定的，因此还是依据最高院司法解释相关条款判决的。

　　最高院司法解释关于转租的条款主要体现在第15条、第16条、第17条、第18条四个条款中，第15条主要针对经过出租人同意转租，转租合同期限大于原合同期限的规定;第18条主要针对出租人请求负有腾房义务的次承租人支付逾期腾房占有使用费规定，转租合同效力集中在16条和17条，第17条规定“出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经同意为由请求解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予支持。”即是，出租人将房屋转租后，法律赋予出租人6个月的合理异议期，在出租人知道或应当知道承租人转租后，如果在6个月内提出异议，那么转租合同无效(出租人不予认可转租)或解除(出租人要求承租人解除转租合同)，而不是一味的以“以未经出租人同意，转租合同无效”一刀切判决。况且，第17条规定“因承租人拖欠租金，出租人请求解除合同时，次承租人请求代承租人支付欠付的租金和违约金以抗辩出租人合同解除权的，人民法院应予支持”，法律既然允许次承租人代承租人抗辩合同解除权，已经承认了转租合同的效力。