房屋租赁优先购买权不可侵犯

　　房屋租赁纠纷案例，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。房屋租赁承租人的优先购买权属于以形成权的行使为前提的权利，故该形成权的行使应以除斥期间制度加以规定，即房屋租赁承租人应自知悉出卖事实时起一定期限内行使先买权。

　　●案情：

　　梁某在本市某商业区有一套商铺，出租给沈某经营美容店，双方签订了《上海市房屋租赁合同》，并到区房地产交易中心进行了备案登记，房屋租赁期限到2009年1月20日止。双方在租赁合同中约定，在租赁期内，梁某如需出售该房屋，应提前三个月通知沈某，沈某在同等条件下有优先购买权。

　　2007年4月，沈某收到了梁某的《商铺出售函》。第二天就回复梁某，要求梁某将商铺价格、条件等有关出售的所有事项告诉自己，以便决定是否购买。但是梁某并没有给予答复，并将该商铺出售给了A公司。A公司取得了该商铺的产权后，多次来美容店上锁封门，造成沈某的美容店无法经营。

　　无奈之下，沈某起诉至法院，要求判决梁某与A公司的房屋买卖(合同)关系无效，确认自己享有该商铺的优先购买权，准许自己在同等条件下按梁某转让给A公司该商铺的价格行使优先购买权。

　　庭审中，梁某认为自己已经向沈某履行了通知义务，而且自己是在沈某自愿放弃优先购买权的情况下，才将该商铺出售给A公司的，现在沈某行使优先购买权已超过三个月的法定期间。 A公司认为自己在与梁某签订买卖合同时，梁某与沈某之间不存在纠纷，退一步，即使有纠纷，也与自己没有关系。

　　●评析：

　　依据《中华人民共和国合同法》规定，出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。梁某与沈某签订的《上海市房屋租赁合同》系双方真实意思表示，且未违反相关法律规定，应属有效。根据该《上海市房屋租赁合同》，梁某如需出售该商铺，应提前三个月通知沈某，沈某在同等条件下有优先购买权。梁某虽然曾向沈某发出了准备出售该商铺及告知沈某有优先购买权的通知，但在沈某询问该商铺出售价格等事宜以便决定是否购买该商铺时，梁某在未向沈某作出答复的情况下将该商铺出售给了A公司，其行为显然侵犯了沈某的优先购买权，沈某的诉讼请求，于法有据，应当得到法院的支持。而A公司因此受到的损失可与梁某另行解决。

　　●判决：

　　法院支持了原告方的观点。

　　(孙洪林/文 作者系上海市申房律师事务所主任、律师)