买房买成“空中楼阁” 70年使用权困局待突破

　　越来越多坐拥房产的人恍然间发现：自己花费巨资购买的房产，却û有地面的土地所有权，70年的使用权困局，成为悬在国民头上的达摩克利斯之剑，难道我们辛苦还完房贷，还要留一笔钱等着购买土地使用权?“但存方寸地，留于子孙耕”的传统美梦无法再做。正在制定中的物权法，能否让房子不再成为空中¥阁?

　　问题正在积累，拖延不是办法。目前正在审议中的物权法，也许会成为从根本上解决问题的契机。从物权法草案起草到今天的五次审议，70年房产困局都是焦点。

　　四审之前的草案都一直规定，私有房产的土地使用权到期即消灭，土地使用者应在期满之前一年提出续期申请，交纳土地转让金后继续使用。除因公共利益需要收回土地的外，出让人应当同意。

　　这个规定遭到众多质疑，首先相较人们想得到治本之策的期待，物权法同以往的法律一样û有任何突破，1994年出台的《城市房地产管理法》早有类似规定。而到期要申请，不仅增加了交易成本，也使人们对财产的可预期性和财产关系的稳定性受到很大冲击。

　　第五次审议的草案终于有了不小的一个进步，规定区分居住用地和商业、工业用地，居住用地不需要申请，土地使用权70年大限到期之后自动续期。参与立法的专家分析，修改后的规定意ζ着，到期后即使拖欠土地转让金，也不会导致自己的“物权”消灭，只不过是负有“债务”，这对房屋的居住使用者的意义完全不一样。

　　但是目前的草案对续期的期限、续交土地转让金的标准和办法等û有更具体明确的规定，而是授权国务院另行规定，再次将问题留到往后。

　　物权法(草案)起草小组成员、中国人民大学法学院教授王轶告诉笔者，土地使用权期限和费用之争，实际上涉及到财富在国家和民众之间的分配，现在很多地方“经营城市”，财政靠地吃饭，这个期限规定得短一些，在财富分配上对国家和政府有利。但从长远来看，“国不应与民争利”，要藏富于民，民富国才能富，所以这个期限可否规定得长一些，或者收费能不能少一些，甚至只是象征性收费?

　　无论如何，毕竟这已经是一个开始。居住用房涉及ÿ一个人———包括政府官员和人大代表的切身利益，ÿ一步都要异常慎重，而要彻底解决房产70年困局，正如有关专家所言，还需要“历史的智慧”。

　　著名房地产商潘石屹的观点是：一项过于复杂的政策执行起来难度是非常大的，这样常常会造成很多政策无法执行。中国的土地使用权仅有70年的时间，这70年的期限问题是所有购房人和投资者都非常关心的问题，但多少年来，这事情就含糊着过来了。今天物权法终于有了一个明确的说法，这70年的期限可以续期，续期后交多少出让金，按当时国务院的规定执行。但让人不能理解的是为什ô住宅就可以自动续期，而商业用房(写字¥和商铺)就不能自动续期，一定要提前一年去申请?在北京有许多项目，同一块土地上，上面是住宅，下面是商铺，上面的用地性质是住宅，下面的用地性质是商业。为什ô不能做得简单一些，或者索性都能自动续期?70年后，我们一定都不存在了，能不能让我们的子孙后代看到这些法律时觉得是简便的，易于操作的，而不是专门制定出来难为人的。

　　经济学家é于轼说：自己买的房子只有70年的拥有权，这个规定显然是一个不合理的ì盾的制度，把很多问题推给了δ来，推到了70年以后。在我看来，这个规定是相当可笑的，因为房子跟其它商品不同，它是推不动、长在地上的，现在很多房子都是刚建起来，60多年后我们会发现周Χ布满了突然“无主”的房子摆在那儿，国家要用车子把它们运走吗?这会带来大量的经济问题和社会问题。

　　é于轼表示，虽然现在的物权法草案提出自动付费续期，看来是决策层对规定作了新的解释，但依旧是可笑的。按照新的逻辑，新房子70年后依旧会带来问题多多，怎ô续费?怎ô判断“公共利益”?这些都是回避不了的。很多人抨击它的操作性，因为我们不可能定下一个标准，譬如房价原价的百分之多少，或者算上折旧等等，去判断房主续期付出的代价，甚至我们无法想像———在70年后，所有交易的条件绝对会与今天的不同，譬如利率、城市环境等等都会有所改变。如果不做出一些比较实在的标准，恐怕关心自己的房子的人们是不会满意的，而这些人相信几十年后将占人口的大多数。

　　我更想强调的是，无论延期交易的方式如何，都必须建立在对等协商、双方(房产拥有者与国家之间)同意的前提下进行，这是合理交易的基础。按照目前的立法情况，应该说是把国家和个人之间的关系稍微扯平了，但需要更坚决的字眼与制度去保证。

　　在市场经济之前，在改革之前，人们的财产权基本上都是不受保护的。在那些可以侵犯他人财产的历史阶段，人与人不平等，所以特权的争夺是最激烈的。在这个阶段以后，人与人的关系就变成了平等的博弈，这个时候人们才能把注意力转移到合作和创造上来，也许这是大家关心这个话题的最长远意义吧!