租房前订好合同 学用证据说话

　　租房子住得不舒服，韦女士将自己的房东告上了法庭，要求解除合同退还押金;租铺面做得不顺心，王先生将出租方推上被告席，并提出了多项要求。南宁市兴宁区法院仔细审理这两起纠纷后，认为是韦女士和王先生这两个租户的要求无理，驳回了他们的诉讼请求。

　　法官提醒，租赁纠纷时有发生，租户在依法维权之前，应该先认清楚自己的权利和义务，并注意保存相关的证据，以免走“冤枉路”。

　　中途要求退房

　　租户被判违约

　　42岁的韦女士是来宾人。2009年12月底，她在南宁市兴宁区华强路某大厦租了一套住房，家具家电齐全，每月租金1500元，根据租赁合同，她还向房东交了3000元押金。

　　韦女士向南宁市兴宁区法院起诉说，入住该房的当天晚上，她就发现房中热水器的热水仅够洗碗用，当时正是冬天，她根本不能用热水洗澡。她打电话给房东王某要求更换热水器，但王某不同意。没几天，王某又通知她不允许在房内做饭，以免弄脏房子。她认为如果不能洗澡又不能做饭，房子根本无法满足她的居住要求，于是和王某理论起来。

　　今年3月28日，她要求王某退还押金、解除合同，王某却私自换掉了房门锁，并称是她违约在先，不退押金。争吵中，王某报了警，警方调解后王某还是不同意退押金。

　　韦女士认为，王某的行为属于擅自解除合同，已经违了约。她请求法院解除双方的租赁合同，判令王某退还她的3000元押金，并向她支付违约金3000元。

　　房东王某说，双方的租赁合同期限是一年，韦女士住了不到3个月，就突然打电话说要中途退租，并且不再按约交房租，还进行言语威胁，她见状只好同意解除合同，之后叫来换锁师傅换锁。至于韦女士说她的热水器不能满足洗澡需要，那纯粹是韦女士自己不会用。她的电热水器是从正规商场买来的合格产品，有7档功能，能满足春夏秋冬四季的洗澡需要。她的房子里各类家具家电齐全，韦女士入住前她曾一一演示过，她也从未说过不允许做饭的话。王某认为是韦女士无意继续承租，违约在先，所以她不该退押金。

　　兴宁区法院在11月19日作出的一审判决认为，双方之间的租赁合同合法有效，双方均应遵守，房东王某应保证房屋符合约定用途，租户韦女士应当按约支付租金。韦女士称王某提供的热水器不能用于洗澡、王某不同意她在房内做饭，但她没有提交相应证据予以证实，法院不采信。双方约定的租赁期限为一年，韦女士未到时间就明确表示不愿意继续租赁，并要求王某退回押金，但未取得王某的同意。韦女士将房内物品陆续搬出，且不再按期交租金，其行为已构成违约。在这种情况下，房东王某有权解除双方的租赁合同，她前去更换房门锁正是行使解除权的行为，并不构成违约。同时，根据双方合同约定，韦女士中途擅自退租，王某可没收韦女士的押金。法院据此驳回了韦女士的诉讼请求，诉讼费自担。

　　合同约定明确

　　无理要求碰壁

　　最近，兴宁区某汽配店老板王某也因为租铺面的事，跟出租方闹到了法庭上。

　　王某说，他在2008年1月1日跟某公司签订租赁合同，租用该公司名下某汽配城的一间铺面做经营。当时，某公司称铺面面积有106平方米，还说到时会提供房产部门的面积证明给他看，但他至今都还没看到。

　　由于该公司准备不足，这家汽配城一直到当年的11月1日才正式对外营业，这给他造成了巨大损失。此外，该公司还在他商铺门口着手设立专用停车位对外出租，导致他无法经营。

　　王某认为某公司的行为损害了他的合法权益，他请求法院判决某公司按铺面的合同面积的90%计算租金，租期从2008年11月1日起算，两年内不得增加租金，取消在他门口设立的专属停车位，另外再赔偿他损失1万元。

　　某公司辩称，双方的租赁合同中已经明确约定了租赁期限以及租金的计算方式和变更方法，因此王某的请求根本没道理，他所说的损失也不知从何而来，不应得到支持。

　　兴宁区法院在11月中旬作出的判决认为，王某和某公司签订的《商铺租赁合同书》是双方真实的意思表示，内容合法有效，双方均应恪守履行。双方签合同时铺面已存在，王某经实地察看后自愿与某公司签订租赁合同，应视为他认可了租赁面积及租金标准，所以他要求按合同面积的90%计算租金没有依据。由于双方约定的租赁期限仅为一年，这期间租金原本就不涨，所以王某要求某公司两年内不得增加租金也没有依据。王某称汽配城迟延开业对他造成了损失，但他并没有证据证明损失来源，而且某公司已经免收了2008年11月1日以前的租金，所以这项请求法院也不支持。

　　至于铺面门前的专属停车位，则是某公司针对汽配城的所有商铺而设立的，属于市场的公共配套设施，有利于市场的整体运营，而且合同规定王某可以优先租用，这并不影响他的经营，因此他要求取消停车位也没有依据。

　　鉴于某公司已认可租赁期可以从2008年11月1日起算，法院判决支持了王某的这项请求，但驳回了他的其他请求。

　　合同清楚明白

　　纠纷自然会少

　　记者在采访中发现，近年来由于租赁房屋而产生的纠纷时有发生，前不久，在南宁市大沙田租房住的李女士就因为押金的事和房东撕破了脸，所幸经过法官耐心做工作，她拿回了大部分押金;租户郑先生因为没有按合同约定及时交房租，被房东中止了合同，并没收了6000元押金，打官司也没有得到支持;而贵港的一位房东则在租期内把房子转租给了别人，结果被法院判决双倍赔偿租户的押金……

　　法官告诉记者，租赁纠纷常因押金、涨租、转租等问题引起，而引起问题的根本原因则是双方在事前的约定不够明确，或双方的理解有分歧。

　　那么，人们在租用房子时如何才能避免纠纷呢?记者就此请教了法律界人士。

　　南宁某律师事务所的唐律师指出，租户因租用房屋与房东之间形成租赁合同关系，双方的权利和义务主要通过合同来约定的，因此，无论租房时间长短、无论对方是熟人还是陌生人，都最好签订一份书面的合同，这是保护自己合法权益的前提。

　　但仅有合同还不够，合同中还必须有详细、明确的约定，这主要包括：

　　明确房屋的用途、租赁期限、租金价格、涨租方式及付款方式;

　　明确房屋的现状，包括墙体、门窗是否完好，房内家具家电有哪些、是否能正常使用，水电气暖是否能满足需要、坏了由谁维修等等;

　　明确是否允许转租，一般情况下，承租人只有房屋的使用权;

　　有些承租人在使用房屋时，会根据需要对房子进行装饰装修，合同中一定要写明对装修的注意事项，并约定到期后装修物该如何处理等。

　　最后，至关重要的是，合同中一定要写清楚双方在情况下构成违约、违约后该承担什么责任以及提前终止、解除合同的条件。

　　唐律师说，对于某些条款的表述，尤其是一些格式合同，双方的理解可能会有差异，因此，自己心中有疑问的地方或者特别在乎的问题，一定要在订合同时就问清楚，标注明确。一份清楚明白的合同，是避免纠纷的最好武器。

　　鉴于上述两个案例的教训，某律师事务所的王琦琼律师还提醒人们，在签订合同之前应该先考察清楚租赁房屋的基本状况，比如房子是房东出租的还是别人转租的，房屋的产权证号、面积大小及旁边是否存在不利于租用的状况等等;若是转租的房子，还应该有房东同意转租的书面意见。