物业管理费的困局和未来发展

　　物业管理企业在物业管理费方面的困境大致有三个方面。一是政府对物业管理费的调节作用;二是业主对物业管理费收支的误解;三是物业管理费在未来该如何定位和收取。三者性质不相同，引起关注的程度却并无差别。“政府调节”涉及的是政府相关部门在物业管理政策制定上的缄否，“业主误解”涉及的是业主的现实态度和行为，而第三点则是政策与学术研究上的问题。

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　　关于政府对物业管理费调节的问题

　　以市场经济的角度来恒量，这个问题纯粹是一个笑话，但考虑到中国的经济与物业管理发展的现实状况，就有它存在的理由和必要了。就目前中国物业管理行业有关物业管理费管理的问题上，政府部门几乎是两步走，一是所谓“政府指导价”;二是所谓“市场调节价”。

　　“政府指导价”作为计划经济发展的极端形式，在计划经济日渐退出中国历史舞台之时还在惯性发展，而且还有着巨大的市场。支持它的理由大抵有二个，一是中国经济发展的极度不平衡性，在上海、深圳等沿海经济发达地区，市场环境较好，价格主要由市场形成。但在不发达地区，如中国西部一些城市，由市场来指导价格还存在很大的不现实性。二是中国物业管理发展的不成熟性，在许多人看来，尤其在相关的政府部门看来，以目前中国物业管理的现实情况，物业管理企业与业主还存在一个力量极度不平衡的问题，政府在某种程度上要对业主的权益进行保护。

　　虽然改革开放已二十多年，或许“政府指导价”还有其合理的一面，但就物业管理行业而言，我们显然对其研究还不够，与物业管理现实情况结合得还不够，其弊端也就常常暴露于大庭广众之下，成为许多经济学家嗤之以鼻的笑柄。其极端的表现便是，顽强的基于现实而不知变通，结果造成必然的冲突。

　　大约在十年以前的样子，正是深圳物业管理如日中天的时候，一大批内地城市，如南京、武汉等房管部门的官员、物业管理公司的老总等，纷纷来到深圳参观学习，他们参观了当时深圳一个非常知名的由政府开发的小区。当时深圳市相关政府部门对该小区的物业管理费定价为0.3至0.4元的样子，这种物业管理费的标准，在当时无论是在深圳还是在内地，都是较低的水平。这个小区的物业管理水平却让这些参观者无比的惊讶，这简直是一个世外桃源，且不说小区绿草青青、鲜花艳艳、亭台楼阁点缀其间，实在是美仑美奂。小区业主的生活同样是多姿多彩，什么公共娱乐设施、社区会所等等一应俱全。清早起来，一大群老头老太太扭起秧歌跳起舞。晚上，各色社区活动连连不断。直看得这些参观者目瞪口呆，如此低的物业管理费，在深圳消费如高的地方，有如此水准，实在是难以设想。心中瞬时无比崇敬起来，也便有了回去要复制一个同样小区的决心和信心。于是，许多年以来，在内地许多城市，由政府开发的物业管理小区，物业管理费多定价在0.3—0.4元，期望能达到深圳某知名小区的效果，但困惑的是，这些城市的物业管理公司在管理过程中，不仅没有达到深圳某知名小区的物业管理水平，反而在经济上常常是入不敷出。

　　这种困惑直至今天还让许多人蒙在鼓里，殊不知当时深圳这个知名小区，虽然物业管理费只有政府指导价的0.3—0.4元，而政府给予的商铺出租用于弥补物业管理费不足所得收入已远远超出了这个数字。

　　这种政府指导价的极端例子并不在少数，在某种程度上，它也极大地束缚了某些地区物业管理的进步。甚至还有人断言，这种不切实际的政府强行“定价”，是今天许多内地城市物业管理水平滞后的重要原因。

　　在“政府指导价”之下，“市场调节价”常常便会有些不仑不类的味道，而实际上，市场调节的作用也表现得非常有限，甚至几乎没有任何实质性的作用。只是当作一个雾里看花的词汇被偶尔提起。

　　在目前物业管理现状之下，是该实行“政府指导价”，还是完全放开由市场来调节，以服务质量来决定价格，这是一个困惑。因为，一旦由市场来调节，诸如“零收费”等“机会主义者”可能便有了蔓延的温床。只是着眼于长眼，却还是不得不而为之。

　　关于业主对物业管理费收支方面的不解

　　这其实是一个早已存在的问题。业主对物业管理收费太高的质疑一直是一个主流话语，甚至在内地，还有“我自己的房子，你凭啥收管理费”的声音，媒体也是几乎呈一边倒的趋势。

　　“物业管理费收费太高”质疑的实质是，业主在通过物业管理费的简单计算，同时，在不加任何分析以后，而得出一个“物业管理行业暴利”的结果。并以此为要挟，逼迫物业管理企业以降价为代价。

　　大多数业主的计算公式是：物业管理费(单价)×面积-物业管理人员工资=物业管理企业利润。在这个计算公式之下，物业管理企业高额利润的存在是必然的，而且倘若掺入今天物业管理从业人员普通低廉的工资水准和社会影响力，这种利润还会因解读对象的不同呈几何数上升的趋势。

　　在今天风起云涌的业主维权运动之下，与物业管理相关的，除了少数“物业管理的败类”因低下的服务质量遭到抵制和不满，其它主要集中在物业管理费的问题之上。无论是在招投标上，还是业主的不满意率上，物业管理费是主要因素，只要降低价格，问题便会迎刃而解。

　　但业主对物业管理费的期望永远不会却步，当利润的空间一天天压缩，甚至荡然无存的时候，物业管理企业为了生存，便不得不以降低服务质量为代价来换回生存的空间。而服务质量一旦降低，业主关于进一步下调物业管理费的呼声便会进一步高涨，长此久往，形成一个恶性循环。在这种双方权利和利益交换的过程中，彼此可以谅解和迁就的距离也在进一步拉长，最终形成一个难以突破的壁垒。

　　将这种状况放在于社会，其实我们会发现它是无处不在的。当我们在生活中为劣质大米、假冒鸡蛋、蔬菜等痛心疾首，破口大骂无良商人的黑心和不道德时，倘若细细分析，其实质因为这个行业利润空间的进一步压缩，经营者不得不以降代质量为代价，同时还而给了许多投机主义者的可乘之机。其与物业管理费所遭遇的困局是如出一辙的。

　　在今天，乃至今后很长一段时间之内物业管理还将被物业管理费的精神与利益痛苦所缠绕。业主与物业管理依然会在料已形成的壁垒两方对话于一片天空之下，这样的结果肯定是各说各话。

　　关于未来物业管理费究竟该如何定位与收取问题

　　这其实触及的是整个物业管理问题的核心所在，也是问题根本症结所在。倘若在今天，无论是物业管理公司，还是业主，对物业管理费都存在诸多的不满的话，那么问题的解决又该如何。

　　在形式上，政府部门已给出了一个明确的答案，这在《物业管理条例》和《物业管理收费管理办法》中我们都已能够看得到，那就是“酬金制”和“包干制”，权且不论在实施的过程中，会遇到那些这样或那样的矛盾，但这种形式的指导意义，在今后的一段时间内将无法改变，它的作用会日渐呈现。

　　但在具体的内容上，政府给出的答案依然不够清晰，其实也是无法给出一个明白的答案，这其中需要考量的因素太多，地区经济发展水平不平衡、物业管理水平的高低、业主物业管理意识的强弱等等诸如此类。

　　而实际上，政府部门在具体的内容上与物业管理企业、业主之间是有着巨大的分歧。政府部门考虑的是从经济发展水平角度来平衡各方利益，但实际上这种平衡是难于实现的;物业管理企业面对目前利润空间进一步压缩的现实，对提升物业管理水平显得有些力不从心，对物业管理费的期望与日俱增;而对业主而言，物业管理费永远会是一个希望越多失望越多愤怒越多的话题。

　　显然，有关物业管理费的问题在今天所遭遇的困境有越演越烈之势，倘若我们不能有效化解来自各方的质疑和不满，它的后果，对谁来说，都是一种无法承受之重。

　　作者单位：深圳华佳宏物业管理有限公司