如何避免物业纠纷

买房须了解物业管理公司的情况，关系着入住后的生活质量。虽然根据相关规定，业主成立业主委员会后，可以通过投票自行决定当前物业公司的去留。但在买房时，还是要了解清楚小区未来的物业管理公司是哪一家，是否具备《北京市物业管理资质合格证书》，以及物业管理业绩、社会形象如何，做到心中有数。

　　口头承诺不可信

　　为避免与物业管理公司产生纠纷，购房人不能局限于开发商的口头承诺，否则一旦产生纠纷，购房者的权益将无法得到保护。购房者应要求开发商出示“房屋使用、管理和维修公约”书面文件，这样才能真正保护自己的利益。

　　“房屋使用、管理和维修公约”是开发商、购房者和物业管理公司就房屋出售后物业管理责任和权力进行约定的契约性文件。开发商在卖房前，必须起草制定所售项目的“房屋使用、管理和维修公约”，为了保证公约的公平性，公约应报北京市居住小区管理办公室审核备案。

　　购房者在买房时，要认真阅读公约条款，并签署同意遵守公约的承诺书。由于公约中已事先明示物业管理服务标准、收费标准等诸多内容，对开发商、物业公司和购房者均具有约束力，可以避免今后物业管理纠纷的发生。公约既是保护购房者的法律文件，也是物业管理的依据。

　　收费标准有规定

　　根据有关规定，目前北京的物业根据不同社区类型制定了三种收费办法：

　　普通居住小区：《北京市普通居住小区物业管理收费暂行办法》规定了收费标准及与之相适用的服务标准。其中需使用人（住户个人）交费的包括装修房屋垃圾外运费、保洁费、保安费、各项费用统收服务费、车辆存车费（自行车）、机动车存车费等六项；需产权人交费的项目为：管理费、小修费、中修费、绿化费、化粪池清掏费、小区公共设施维修费、电梯费、高压水泵费、共用电视天线费等9个项目。

　　高档住宅：《北京市高档住宅物业管理服务收费暂行办法》规定，高档住宅物业管理收费实行市场价，由业主委员会和物业管理公司协商确定。在业主委员会成立以前，开发商应在卖房时向购房者明示。

　　经济适用房：《北京市经济适用住房物业管理收费办法（试行）》规定。经济适用住房的物业管理收费多层住宅每月每平方米不超过0.52元，高层住宅每月每平方米在1.00元左右。

　　物业公司三看要诀

　　一看服务内容

　　根据服务内容不同，物业公司通常提供三种服务：一是公共性服务，如保洁、保安、绿化、房屋维修等服务；二是代办性服务，如代收水电费等；三是特约性服务，如室内维修等。购房者对物业公司所提供服务的标准应该详细了解，如一天清洁几次，是否有夜巡保安，遇到维修物业公司承诺多长时间到达现场等。

　　二看管理制度

　　物业管理通常都是些生活琐碎的事情，如房屋如何使用，如何进行维修，如何进行管理等，虽然这些小事看起来很简单，但其实很容易产生纠纷。如物业公司规定：住户封闭阳台要统一颜色、外观；小区里禁止出租车出入；全体住户共同承担楼房公共地方的维修；装修时不得拆改某些设施；住户不得在小区里遛狗；自行车不得上电梯等。这些规定，购房者能否接受，都应成为购房时必须考虑的因素。

　　三看收费标准

　　在物业管理纠纷中，物业收费占了主要方面。有些购房人总是认为所有的物业收费国家都是有标准的，其实不然，有些物业管理收费实行的是市场价，如特约性服务费用、高档住宅物业费用等。随着我国市场经济体制的逐步建立，今后物业管理收费将逐步放开，由双方协商确定，政府定价的情况会越来越少。