如何计算租金的投资回报率

　　编者按：现在很多人买房不仅是为了满足自身的居住需求，同时还会考虑房子的投资价值。不过大部分人并不清楚怎么计算投资回报率，一般只是简单地根据房屋的地段、周边设施等情况大概判断房屋是否具有投资价值。另外，商品房的绿化率和绿地率是一个概念吗?为什么看房时开发商说的绿化率很高，合同上的绿地率却很低?本期的一问亿答将告诉大家绿化率和绿地率的区别，并用公式告诉大家如何计算租金的投资回报率，希望能为大家释疑解惑。

　　案例一：绿化率与绿地率有区别吗?

　　

　　网友提问：我在看楼盘介绍时，开发商说绿化率是46.05%，可是在签合同时却是绿地率30%以上，请问这两者是一个概念吗?

　　专家解答：这两者不是一个概念，不可混为一谈。

　　绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率,主要包括公共绿地、宅旁绿地、配套公建所属绿地和道路绿地等，但需要明确的是并不是长草的地方都可以算做绿地率，距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地和地表覆土达不到3米深度的土地，不管它们上面是否有绿化，都不计入绿地面积。绿地率所指的“居住区用地范围内各类绿地”主要包括公共绿地,宅旁绿地,配套公建所属绿地和道路绿地等。

　　2010年4月通过的《武汉市城市绿线管理办法》规定:开发商必须如实公示建设项目的绿地率、绿地面积，不得随意变更调整小区绿线。我国现行居住区规划设计规范规定:新建住宅小区绿地率最小值为30%，旧城区为25%。

　　绿化率是一个不准确、不规范的用词，准确的提法应为“绿化覆盖率”。一般被开发商当作宣传楼盘绿化的广告，没有法律和法规依据。绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率,相对而言比较宽泛,大致长草的地方都可以算作绿化,所以绿化覆盖率一般要比绿地率高一些。计算绿化覆盖率所指的绿地,简单地说,就是只要有块草皮就可以计入,所以绿化覆盖率有时能做到60%以上。

　　案例二：如何计算租金的投资回报率?

　　

　　网友提问：我近期想投资一套房子出租，不知道该如何计算租金的投资回报率?

　　专家解答：目前计算投资回报率最广泛采用的方法是计算租金的年回报率，公式为：租金回报率=每月租金收益×12/购房总价。这种方法计算简便，对一次性付款的情况分析会较为准确，但由于只考虑了租金和房价，其应用范围比较局限。

　　使用按揭贷款购房的投资者可用以下的计算公式：投资回报率=(每月租金收益-按揭月供款)×12/(首期房款+期房时间内的按揭款)。

　　这种方法考虑了租金和前期实际的主要投入，比租金回报率的计算更深一步，适用范围更广，更适合于目前按揭贷款购房的普遍情况。