商品房买卖司法解释第十三条解读【房屋质量瑕疵】

第十三条【房屋质量瑕疵】

　　因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

　　交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。

　　本条是关于商品房出现质量问题应如何处理问题。

　　买受人与出卖人签订的房屋买卖合同一般应包含有房屋质量条款。合同成立生效后，买受人有权利取得符合合同规定质量的房屋，出卖人也应保证交付的房屋符合合同中约定的质量要求，出卖人的这一义务，在民法理论上被称为瑕疵担保义务。在各国法律中，一般均规定出卖人依据法律的规定对标的物有瑕疵担保义务。我国《合同法》对此也作出明确规定，对出卖人的瑕疵担保义务也进行了规范。其瑕疵担保义务的基本内容是，出卖人应当保证其对出卖的标的物具有完全的所有权，同时出卖的标的物必须符合法律规定或者合同约定的品质，当出卖人所交付的标的物有瑕疵或者不能够完全将所有权转移给买受人时，出卖人应当承担一定的法律责任，这种责任即被称为瑕疵担保责任。该种责任是买卖合同性质所决定的。一般认为瑕疵担保责任，是出卖人一方应承担的法律责任，其基础在于默示的担保契约，即双方当事人在订立合同时，就已经默示约定，双方所交付的物品必须符合合同规定的或法律规定的质量标准，否则就要负法律责任。而且该责任不以当事人有过错为前提，就是说出卖人是否承担瑕疵担保责任，仅以出卖的标的物是否存在瑕疵为条件，而不以出卖人主观有无过错而改变，即使出卖人无过错，只要标的物存有瑕疵，出卖人就应当承担责任。瑕疵担保责任一般包括权利瑕疵担保责任和物的瑕疵担保责任。权利瑕疵担保责任，是指出卖人就标的物的所有权不能完全转移于买受人而应当承担的责任。由于本条所涉及的主要是物的瑕疵担保问题，即担保给付的商品房在价值、效能或品质方面无瑕疵。因此权利瑕疵问题不再赘述。

　　物的瑕疵担保责任是指出卖人对其标的物的品质上的瑕疵所承担的担保责任。一般认为，物的瑕疵担保责任属于合同不当履行的范畴，即标的物的品质不符合合同约定或法律规定所产生的责任。构成物瑕疵担保责任一般应符合下列条件：（1）物的瑕疵在标的物交付时存在。在买卖合同成立时标的物如存在瑕疵，出卖人可对标的物的瑕疵予以消除，其不发生瑕疵担保责任问题，在标的物交付时出现瑕疵的或确能够证明其交付前就存有瑕疵的，出卖人仍应负瑕疵担保责任。标的物转移时是否存在瑕疵，应由买受人负举证责任。（2）买受人善意并无重大过失。一般来说是指买受人不知标的物有瑕疵，如果买受人已知标的物有瑕疵的，出卖人不负担保责任。另外买受人的不知是由于其重大过失造成的，出卖人也可免除瑕疵担保责任。所谓因重大过失不知，是指买受人依一般人的注意即可知道标的物上存在有瑕疵，却怠于注意而竟然不知道标的物有瑕疵。但出卖人因买受人的重大过失致不知标的物的瑕疵而免除担保责任的，有以下情形的例外：（1）出卖人保证无瑕疵。出卖人于出卖时特别保证标的物无瑕疵的，不论买受人是否知道标的物有瑕疵，也不论买受人购买时在标的物的瑕疵上有无过失，出卖人均应负瑕疵担保责任。（2）出卖人故意不告知标的物的瑕疵。买受人不知标的物有瑕疵，出卖人明知标的物有瑕疵而故意不告知买受人，属于故意隐瞒事实真相的欺诈行为，有悖于诚实信用原则，因而法律应当保护买受人的利益，虽买受人因有重大过失而不知标的物有瑕疵且出卖人也未保证标的物无瑕疵，出卖人仍须负瑕疵担保责任。（3）买受人是在质量异议期间提出标的物有瑕疵。在法定或约定期间内提出瑕疵并通知出卖人。买受人在受领标的物后进行验收是其义务。如果买受人不履行该义务在法定或约定的期限内未提出瑕疵，买受人原则上不得主张物的瑕疵担保责任。对当事人没有约定期间的，买受人应当在发现或应当发现标的物的质量不符合约定的合理期间内通知出卖人。关于质量的瑕疵标准问题应根据《合同法》有关规定原则公平合理的予以认定，该法第61条规定：“合同生效后，当事人就质量、价款或者报酬、履行地点等内容没有约定或者约定不明确的，可以协议补充；不能达成补充协议的，按照合同有关条款或者交易习惯确定。”本条中所称不能达成协议的有两种解决办法，一是按照合同有关条款确定。其第62条规定：“当事人就有关合同内容约定不明确，依照本法第61条的规定仍不能确定的，适用下列规定：（一）质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行；没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行……。”实践中对合同约定不明确的内容，一般根据上述规定，均能够得到公平合理的解决。

　　关于责任的承担方式，《合同法》第111条规定质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照《合同法》第61条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。《合同法》第155条规定出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依照该法第111条的规定要求承担违约责任。在买卖合同中标的物有质量瑕疵时，合同中有约定的，当事人应当依照约定承担相应责任，对出现的质量问题，受害方可以合理选择对方修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等，但是受害方在选择上述违约责任的方式时，应当遵循公平原则和诚实信用原则，如果质量上出现的瑕疵很小，经过修理能够达到合同规定要求的，其应当接受修理这种承担责任的方式，而不应坚持要求重作或者退货等。如果合同对质量瑕疵问题没有约定，也可以分别不同情况予以处理。

　　1．如对比较明显的或者已知的质量瑕疵的处理。买受人在接受房屋时，一般对其质量进行必要的检验，这也是买受人应该行使的其注意义务，凡是一般验收能够发现的显而易见的瑕疵，就属于明显的瑕疵。对于明显的瑕疵，买受人应该在接受时提出。在取得房屋后买受人发现的这种明显的房屋质量瑕疵的，如没有其他特别的规定，出卖人可以不在负责任，应由买受人负责维修。出卖人已明确告知买受人在订立合同时已知有瑕疵的就可认定为已知的瑕疵，对此出卖人也不再负任何责任，但有特别规定的除外。