专家解读：住宅用地使用权期满将自动续期

昨日，物权法草案第四次提请全国人大常委会会议审议。物权法草案四审稿作出了“住宅建设用地使用权期满自动续期”等重要修改。

北京大学法学院副教授、物权法草案专家起草组成员王轶表示，四审稿中不少修改是对全国征集意见作出的回应。

全国人大法律委员会副主任委员胡康生对物权法草案四审稿作了说明。他介绍，草案共对十方面问题进行了修改。王轶点评称，如对征收、征用区别对待，并且对合理补偿取消了“按照国家规定给予补偿”的规定，明确为赋予业主委员会诉讼主体资格等都是亮点。

全国人大常委会在7月10日将草案三审稿向社会全文公布征求意见，截至8月20日，共收到意见11543件。胡康生表示，四审稿除了根据常委会组成人员的审议意见，还包括民众意见。如原来规定征收征用应当按照国家规定给予补偿，但民众反映“国家规定”太匡泛，所以四审稿修改为，“具体补偿标准和办法，依照有关法律、行政法规的规定办理。”


胡康生还对部分没有被采纳的民众意见进行了解释。如城镇居民在农村购置宅基地问题，他称，法律委员会研究认为，我国地少人多，实行最严格的土地管理制度。宅基地是农民的基本生活保障，在目前条件下宅基地使用权的转让和抵押似乎不宜放开，因此建议原规定暂不做改动，拟进一步听取意见后，再做研究考虑。

为了便于百姓理解，胡康生表示，四审稿对草案的文字表述按照尽可能通俗易懂的要求进一步做了修改，并对公示、相邻关系、共有等增加了名词解释。

解读

非住宅用地续用提前一年申请

续期后，使用权人应支付土地使用费

草案三审稿：建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，除因公共利益需要收回该土地之外，出让人应当同意。建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当按照约定支付出让金；没有约定或者约定不明确的，按照国家规定确定。

法律委员会认为，建设用地使用权续期的问题，宜区分住宅用地和非住宅用地，要着眼于保障老百姓安居乐业。

草案四审稿：住宅建设用地使用权届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权届满，建设用地使用权人需要继续使用土地的，应当在届满前一年申请续期，出让人应当同意。

建设用地使用权期间届满，根据公共利益需要，依照法律规定的权限和程序收回该土地的，应当参照本法规定，对该土地上的房屋及其他不动产给予补偿。

建设用地使用权续期后，建设用地使用权人应当支付土地使用费。续期的期限、土地使用费支付的标准和办法，由国务院规定。

解读：修改最大的变化是明确住宅建设用地使用权到期自动续期，避免了由谁去申请，审批能否获得批准的问题，对业主利益是一个保护。

四审稿中所谓的续期后支付的土地使用费与原来的出让金只是表述不同，实质一样。原来争议比较大的问题，就是关于交多少，按什么标准去交，四审稿明确规定，由国务院规定。《物权法》里没有直接规定具体标准，这仍是一个因地制宜、因时而定的问题。

解读人：北京大学法学院副教授王轶（下同）

小区会所不属业主共有

车库所属没有约定的属于业主共有

草案三审稿：建筑区划内的绿地、道路以及物业管理用房，属于业主所有，但属于市政建设的除外。

会所、车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，除建设单位等能够证明其享有所有权外，属于业主共有。

法律委员会认为：从实际情况看，提供健身、娱乐等服务的会所，绝大多数是作为独立的房屋由开发商出售或者出租经营的，一般不作为建筑物的附属设施归业主共有，草案关于“会所”的规定可以删去。

草案四审稿：建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但属于城镇公共绿地或者明示归个人的除外。建筑区划内的物业服务用房，属于业主共有。

车库的归属，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，属于业主共有。

解读：在现实生活中，“会所”归业主共有的情形很少。

四审稿就车库问题仅表述略有变动，未做实质修改，有人担心车库归属按约定确定会否对业主不利，其实这个问题不一定全在《物权法》里解决。因为保护民事主体的权利是通过多个法律协调配合来实现的，比如说可以通过《合同法》、《消费者权益保护法》等来平衡业主与开发商之间的强弱关系。

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新京报 赖颢宁

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