广州市公共租赁住房制度实施办法（试行）（征求意见稿）

　　广州市公共租赁住房制度实施办法(试行)

　　(征求意见稿)

　　第一章 总 则

　　第一条 为完善本市住房保障体系，规范本市公共租赁住房的管理，根据《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》(建保〔2010〕87号)和有关法律、法规、规章和规范性文件精神，结合本市实际，制定本办法。

　　第二条 本市市辖十区范围内公共租赁住房的申请、管理及其相关活动适用本办法。

　　第三条 本办法所称的公共租赁住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、租金标准、供应对象，面向本市中等偏下收入住房困难家庭等群体出租的政策性住房。

　　第四条 公共租赁住房以满足基本居住需求为原则，通过新建、改建、购买、租赁等方式多渠道筹集。新建公共租赁住房以配建为主，也可以相对集中建设。

　　新建公共租赁住房可以是成套住房，也可以是集体宿舍。成套建设的公共租赁住房套型建筑面积控制在60平方米以下。以集体宿舍形式建设的公共租赁住房，应执行宿舍建筑设计规范的有关规定。

　　第五条 公共租赁住房的建设实行政府主导，社会参与;统筹规划，多方建设;政策支持，严格监管的原则。建设方式分为政府主导建设和政府鼓励和扶持社会力量投资开发建设。

　　第六条 市住房保障办公室(以下简称市住房保障办)负责本市公共租赁住房的规划、计划、房源筹集、配租和监督管理等工作。

　　各级城乡建设、发展改革、国土房管、规划、城市管理、财政、民政、物价、人力资源和社会保障、统计、税务、监察、审计等政府相关职能部门，各司其职，协同做好公共租赁住房的建设、管理等相关工作。

　　各区住房保障管理部门(或国土房管部门，下同)负责本区公共租赁住房申请人资格复核、评分、本区自筹房源或配合筹集房源、配租和管理等工作。

　　各街道办事处、镇政府负责受理公共租赁住房的租赁申请并进行初审和公示。

　　第七条 市住房保障办会同市发展改革、国土房管、规划、财政等部门，根据本市经济社会发展水平、土地利用总体规划、城市总体规划和控制性详细规划、住房建设规划和住房保障规划，综合考虑我市资源环境承载能力和公共租赁住房的总体需求状况，在全市住房保障规划中明确规划期内公共租赁住房的选址、土地供应、资金安排和住房供应;并根据全市住房保障规划和当年公共租赁住房需求情况，拟定全市公共租赁住房年度建设用地、资金来源、房源筹集和配租计划后，报市政府审批。

　　第八条 公共租赁住房建设用地纳入年度土地供应计划。政府主导建设的公共租赁住房用地实行划拨供应。社会力量投资建设的公共租赁住房用地，可以采用出让、租赁或作价入股等方式有偿使用，并将所建公共租赁住房的租金水平、套型结构、建设标准和设施条件等作为土地供应的前置条件。

　　第九条 鼓励金融机构发放公共租赁住房中长期贷款(根据国家的相关政策执行)。支持符合条件的企业通过发行中长期债券等方式筹集公共租赁住房建设和经营资金。探索运用保险资金、信托资金和房地产信托投资基金拓展公共租赁住房融资渠道。

　　第十条 市政府可以通过资本金注入、投资补助、贷款贴息等方式支持社会力量参与公共租赁住房的建设和经营。

　　第十一条 公共租赁住房开发建设和租赁经营过程中涉及的相关税费，按照国家的相关税费政策执行。公共租赁住房建设涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。

　　第十二条 在普通商品住宅项目中配建、在“三旧改造”项目中配建以及利用企业整体搬迁用地配建公共租赁住房的，配建的公共租赁住房部分享受公共租赁住房的优惠政策。

　　第十三条 公共租赁住房建设单位可以以在建项目作抵押向商业银行申请住房开发贷款。

　　第二章 公共租赁住房建设

　　第十四条　政府主导建设的公共租赁住房的建设方式主要有：政府投资建设、利用单位自用土地建设等。

　　政府主导建设的公共租赁住房的申请条件、程序、租金、租赁管理、续约及退出按照本办法相关规定办理。

　　第十五条 市政府投资建设的公共租赁住房，由市住房保障办作为项目法人，采用社会化、专业化的模式实施工程项目的建设和管理。

　　第十六条 政府投资建设公共租赁住房资金来源包括：年度财政预算安排、公共租赁住房租金收入、商业银行贷款、公积金贷款等。

　　政府利用商业银行贷款、公积金贷款建设的公共租赁住房，市财政部门应当给予贷款利息补贴。

　　第十七条 利用单位自用土地建设公共租赁住房纳入全市公共租赁住房建设投资计划，由政府统筹规划、统一审批，市住房保障办组织协调，按照法律、法规和基本建设程序进行建设。建成后的公共租赁住房产权归投资建设的单位所有，只能用于向符合条件的家庭出租或由政府按照成本价购买后向符合条件的家庭出租。

　　第十八条 公共租赁住房的质量安全应当符合相关法律、法规规定以及国家有关住房建设的强制性标准。公共租赁住房建设单位对其建设的公共租赁住房工程质量安全负最终责任。

　　第三章 申请条件和程序

　　第十九条 申请承租政府主导建设的公共租赁住房的家庭应当同时符合以下条件：

　　(一)申请人及共同申请的家庭成员具有本市市区城镇户籍，并在本市工作或居住;申请人配偶非广州户籍的，应作为共同申请的家庭成员。

　　(二)上年度家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准(附件1);

　　(三)无自有产权住房;

　　(四)现无租住廉租住房、直管公房或单位自管公房;

　　(五)未享受过以下购房优惠政策(以下简称购房优惠政策)：

　　1. 按房改成本价或标准价购买公有住房;

　　2. 购买解困房、安居房、经济适用住房;

　　3. 参加本单位内部集资建房;

　　4. 落实侨房政策专用房;

　　5. 拆迁安置新社区住房;

　　6. 政府提供的其他购房优惠政策。

　　(六)申请人及共同申请的家庭成员在申请之日前5年内没有购买、出售、赠与、离婚析产或自行委托拍卖过房产(以下简称转让房产)。

　　对本条第一款第(二)项规定条件实行动态化管理，市住房保障办会同市民政局每年度根据本市经济社会发展水平和住房价格水平进行调整，报市政府批准后公布执行。

　　第二十条　符合第十九条(一)至(五)条件的申请家庭，因重大疾病等原因造成经济条件特别困难，在申请之日前5年内转让房产的(不含转让给直系亲属及兄弟姐妹的情况)，应提供二级以上(含二级)医院专科医生明确诊断等相关证明材料，经市住房保障办审核批准后可以申请承租公共租赁住房。

　　第二十一条　申请承租政府主导建设的公共租赁住房应当以家庭为单位并实行家庭成员全名制。申请人与其共同申请的家庭成员应当具有法定的赡养、抚养或收养关系。

　　户籍因就学、服兵役等原因迁出本市市区的，可作为家庭成员共同申请。

　　符合第十九条规定且达到30周岁以上的单身人士，父母在本市范围内无自有产权住房，或父母租住直管公房或单位自管公房人均建筑面积在15平方米以下的，可以独立申请承租公共租赁住房。

　　第二十二条 申请、审核、公示、轮候程序

　　公共租赁住房的申请、审核、公示和轮候的程序按照我市廉租住房保障制度和经济适用住房制度实施办法的有关程序执行，即：领表→申请→初审和公示→复核→批准和公告→轮候。

　　轮候评分标准详见附件3。

　　申请人应当如实申报家庭收入、资产和住房状况，并对申报信息的真实性负责。

　　第二十三条　已通过廉租住房保障、经济适用住房购买资格审核，正在轮候的家庭，可直接到户籍所在地街道办事处、镇政府申请轮候公共租赁住房。

　　街道办事处、镇政府应当自接到申请之日起10个工作日内对申请人的家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况等情况是否变化进行初审，经初审合格的，应当在5个工作日内将申请资料和审核意见提交各区住房保障管理部门;各区住房保障管理部门应当自收到初审资料之日起10个工作日内会同区民政局进行复核和评分(评分标准依照附件3执行)，评分后将申请资料和审核意见报送市住房保障办，区民政局应同时将申请资料报市民政局备案;市住房保障办应当在5个工作日内会同市民政局决定是否批准申请人取得公共租赁住房承租资格并公告，按照得分高低排列轮候顺序。

　　第二十四条　处于申请或轮候状态的申请人家庭人均居住面积、家庭年人均可支配收入、家庭人员结构、婚姻状况等情况发生变动的，申请人应当自变动之日起30日内如实向街道办事处、镇政府提交书面材料，街道办事处、镇政府应当根据实际情况重新审核资格条件，按程序报批后调整轮候顺序。

　　第二十五条 处于轮候状态的申请人家庭，在轮候期间购买住房的，取消该家庭的轮候资格。

　　第二十六条　符合廉租住房保障条件的家庭，承租公共租赁住房的，可以申请租金补助(具体办法另行制定)。

　　第四章 租金及租赁管理

　　第二十七条　政府主导建设的公共租赁住房的租金(含物业服务费)按照套型建筑面积计收，具体标准为：

　　(一)年人均可支配收入低于9600元(800元/月)的家庭，租金按照房屋所在地房屋租金参考价(按照市房地产租赁管理部门公布的上年度《广州市房屋租金参考价》，下同)的40%计收;

　　(二)年人均可支配收入为9601—12000元(801～1000元/月)的家庭，租金按照房屋所在地房屋租金参考价的50%计收;

　　(三)年人均可支配收入为12001—15000元(1001～1250元/月)的家庭，租金按照房屋所在地房屋租金参考价的60%计收。

　　公共租赁住房租金计收比例根据经济社会发展、保障对象承受能力以及市场房屋租金水平等情况进行调整。具体的调整时间和幅度，由市住房保障办会同市物价部门提出意见，报市政府批准后公布执行。

　　第二十八条 改建的公共租赁住房在出租前，由产权人(出租人)视实际需要进行基本装修，确保具备基本居住条件。

　　第二十九条 公共租赁住房按照“经济环保原则”进行一次装修，承租公共租赁住房的家庭不得对住房进行二次装修、扩建、加建和擅自改变原有使用功能和内部结构。

　　第三十条 承租人不得将公共租赁住房出借、转租、分租或闲置，不得用于从事其他经营活动，不得擅自改变使用性质，不得私自调换。

　　第三十一条 承租人拖欠租金的，通报其所在单位，并从其工资收入中直接划扣。

　　第三十二条 公共租赁住房的租金收缴以及房屋日常管理及维护等具体事务性工作，可由产权人(出租人)委托具备相应资质条件的单位经营管理。

　　第三十三条 政府投资建设的公共租赁住房租金收入，收缴单位应当按照政府非税收入管理的规定缴入同级国库，实行“收支两条线”管理。租金收入专项用于偿还公共租赁住房贷款，以及公共租赁住房的维护、管理和投资补助。

　　第五章 续约及退出

　　第三十四条　加强公共租赁住房合同管理。租赁合同应当载明房屋地址、租赁面积、租金水平、租赁期限、出借或转租等情形的处罚以及其他违反使用规定的责任、合同解除条件等事项。租赁合同期限为3年。

　　第三十五条 承租公共租赁住房的家庭，应当自租赁合同届满之日前3个月内向产权人(出租人)或其委托机构申请续约，并如实申报家庭收入、资产、人口和住房变动情况，产权人(出租人)或其委托机构应当在20个工作日内对其申报情况进行审核，并按以下规定处理：

　　(一)经审核符合公共租赁住房租赁条件的，产权人(出租人)继续提供公共租赁住房，视家庭年人均可支配收入情况按照第二十七条的规定相应调整租金标准，并与承租人续签租赁合同;

　　(二)经审核不再符合公共租赁住房租赁条件的，按租赁合同约定退出所承租的公共租赁住房。

　　第三十六条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准的，承租人应结清有关费用并于合同届满之日后30天内腾退出公共租赁住房。

　　第三十七条 申请公共租赁住房后承租人及家庭成员出现或被发现有下列情形之一的，承租人应当按规定退出公共租赁住房：

　　(一)家庭收入、资产超过规定标准的;

　　(二)购买、受赠、继承或通过其他途径获得住房的(含租赁其他住房的);

　　(三)出现不符合承租公共租赁住房条件的其他情形的。

　　第三十八条 公共租赁住房承租人主动申请退出公共租赁住房的，应向产权人(出租人)或其委托机构提出解除租赁合同的书面申请;按规定退出公共租赁住房的，应结清水、电、煤气等一切应当由承租人承担的相关费用。

　　第三十九条 租赁合同期限届满未申请续约或申请续约未获批准以及被取消承租公共租赁住房资格的，应当腾退承租的公共租赁住房;暂时无法腾退的，给予6个月的过渡期，过渡期内按原租金标准计收租金;过渡期满后仍不腾退的，租金标准按照房屋所在地房屋租金参考价计收，一年后按照房屋所在地房屋租金参考价的2倍计收租金。

　　第六章 鼓励和扶持社会力量投资建设和经营公共租赁住房

　　第四十条 鼓励和扶持以企业为主的社会力量投资建设和经营公共租赁住房。

　　政府根据公共租赁住房的需求情况，鼓励社会力量等各类投资主体在出让普通商品住宅用地项目中配建、在“三旧改造”项目中配建以及利用企业整体搬迁用地配建一定比例的公共租赁住房。

　　社会力量等各类投资主体经批准，可以在外来务工人员集中的开发区和工业园区内的住宅用地上建设公共租赁住房(含集体宿舍，下同)。

　　住房困难户较多的企业有符合土地利用总体规划和城市规划的自用土地的，经批准后，可以申请利用自用土地建设公共租赁住房。

　　集体经济组织可以利用集体建设用地以投资、参股、出租等方式参与建设和经营公共租赁住房。

　　第四十一条 社会力量投资建设的公共租赁住房纳入全市公共租赁住房建设投资计划，由政府统筹规划、统一审批，市住房保障办组织协调，按照法律法规和相关政策进行建设。

　　第四十二条 社会力量投资建设的公共租赁住房产权归投资建设的单位所有，只能用于向符合条件的家庭出租，不得出售。

　　第四十三条 社会力量投资建设和经营的公共租赁住房享受第一章第八至十三条的各项优惠政策。

　　鼓励机构和个人将符合安全卫生标准的存量住房向符合条件的公共租赁住房对象出租，并享受公共租赁住房租赁经营的有关优惠政策。

　　第四十四条 申请社会力量投资建设的公共租赁住房的对象(包括单身和家庭)，应同时具备以下条件(开发区和工业园区内建设的公共租赁住房以及企业利用自用土地建设的公共租赁住房除外)：

　　(一)具有本市市区城镇户籍，或在本市工作并签订3年以上(含3年)劳动合同的新就业大中专及职校学生、引进的专业人才以及在本市工作并连续缴纳社会保险费满3年的优秀外来务工人员;

　　(二)上年度家庭年人均可支配收入、家庭资产净值符合市政府公布的标准(附件2);

　　(三)无自有产权住房且未享受过本市购房优惠政策，现无租住廉租住房、直管公房或单位自管公房。

　　符合上述条件的单身人士，父母在本市范围内无自有产权住房，或父母租住直管公房或单位自管公房人均建筑面积在15平方米以下的，可以独立申请承租社会力量投资建设的公共租赁住房。

　　第四十五条 符合条件的人员申请承租社会力量投资建设的公共租赁住房的，应如实向用工单位申报收入、资产净值和居住情况，无用工单位的应向户籍所在地街道办事处、镇政府如实申报。用工单位(街道办事处、镇政府)应对其收入情况进行审核并予以证明。经审核符合收入标准的，将申请人住房状况、家庭收入、资产净值等情况在单位内部(户籍所在地)进行公示，公示时间不少于10个工作日。任何组织或个人对公示的情况有异议的，应当在公示期内书面向用工单位(街道办事处、镇政府)提出，用工单位(街道办事处、镇政府)应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，申请人或用工单位(街道办事处、镇政府)应将申请材料、审核证明材料、劳动合同、缴交社会保险证明材料送产权人(出租人)备查。经核实异议成立的，用工单位(街道办事处、镇政府)应将审核结果书面通知申请人。

　　第四十六条　符合条件的申请人经产权人(出租人)认可确定为承租候选人的，产权人(出租人)应在认可后的2个工作日内将候选人员名单、有关申请、审核资料报送候选人工作单位(户籍地)所在区住房保障管理部门审核;区住房保障管理部门应当自收到有关资料之日起20个工作日内会同区民政局、人力资源和社会保障部门等相关职能部门对其收入、住房、劳动合同及缴交社会保险基金等情况进行审核，经审核符合条件的，区住房保障管理部门将申请人姓名、工作单位、现住房状况、家庭年人均可支配收入、受理单位和方式等在市国土房管局各区分局网站上进行为期10个工作日的公示，对公示的情况有异议的组织或个人，应当在公示期内书面向区住房保障管理部门提出，区住房保障管理部门应当自接到异议之日起10个工作日内重新调查核实。经公示无异议或经核实异议不成立的，区住房保障管理部门应当在3个工作日内批准申请人取得承租公共租赁住房资格并予以公告。

　　第四十七条　承租人员、用工单位与产权人(出租人)必须签订三方租赁合同。产权人(出租人)应将三方签订的租赁合同报送所在区住房保障管理部门存档。

　　第四十八条 社会力量投资建设的公共租赁住房的租金原则上按照不高于房屋所在地市场租金参考价的80%计收。

　　第四十九条　产权人(出租人)应参照本办法相关规定制定租赁管理规定并报送所在区住房保障管理部门备查。

　　第七章 监督管理

　　第五十条 市住房保障办应当通过组织各区住房保障管理部门和有关街道办事处、镇政府对承租公共租赁住房家庭或个人进行年审和不定期的随机抽查，委托其他第三方机构进行抽查、调查以及设立投诉电话、举报信箱和电子邮箱接受群众举报等方式加强监督管理。

　　第五十一条 住房保障管理部门自承租人签定租赁合同之日起每隔1年对承租公共租赁住房家庭进行年审，同时不定期进行随机抽查。经年审或抽查，对不再符合承租公共租赁住房条件的家庭，取消其承租公共租赁住房资格;对家庭收入、人口等情况发生变动，不再符合原核定家庭年人均可支配收入标准、租金标准，但仍符合政府主导建设的公共租赁住房租赁条件的，视家庭年人均可支配收入情况按照第二十七条的规定相应调整租金标准，并根据变动情况及时变更住房档案，实现公共租赁住房的动态管理。

　　第五十二条 申请人处于轮候时被发现提供虚假资料申请公共租赁住房的，取消轮候资格。

　　承租人虚报、瞒报情况或提供虚假证明材料等手段骗租公共租赁住房的，由产权人(出租人)收回房屋，并按房屋所在地市场租金追缴占用公共租赁住房期间的房屋租金，有关骗租公共租赁住房情况载入其个人诚信记录，自收回房屋之日起5年内不再受理申请人及共同申请的家庭成员住房保障申请;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　对出具虚假证明的单位或个人，由市住房保障办提请其上级主管部门或其他有权监管部门依法追究相关责任人员的责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　第五十三条 产权人(出租人)在租赁合同存续期间不按规定的租金标准收缴租金或擅自向不符合条件的家庭或个人出租公共租赁住房的，市住房保障办应当责令其限期整改，退回、补差租金或收回住房。

　　第五十四条 承租公共租赁住房的家庭或个人应当遵守《广州市保障性住房小区管理扣分办法(试行)》(穗住保〔2010〕65号)以及其他相关的管理规定。

　　第五十五条 公共租赁住房工作的相关职能部门的工作人员在规划、计划、资格审核、评分、房源筹集、配租和监督管理等工作中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊的，追究其行政责任;构成犯罪的，移送司法机关依法追究刑事责任。

　　对公共租赁住房工作中的行政管理行为有异议或不服的，可以向有关部门投诉、申诉，或依法提请行政复议、行政诉讼。

　　第八章 附 则

　　第五十六条 从化、增城市参照本办法，结合本地实际，制定相应办法。

　　第五十七条 本办法自 年 月 日开始试行，有效期为5年。有效期届满，根据实施情况依法评估修订。