住房公积金新政解读

房价尚在高位，商业银行惜贷。在此背景下，住房城乡建设部、财政部和人民银行昨日公布《关于发展住房公积金个人住房贷款业务的通知》，多项举措缓解百姓购房之困。新政主要包括，职工连续足额缴存住房公积金半年，可申请住房公积金个人住房贷款；公积金个人房贷发放率低于85%的城市，可提高首套自住房贷款额度《通知》还首次提出“推进异地贷款业务”，要求各省、自治区、直辖市实现住房公积金缴存异地互认和转移接续。

　　异地贷款将“破冰”

　　新政：各地要实现住房公积金缴存异地互认和转移接续，并推进异地贷款业务，即职工可持就业地住房公积金管理中心出具的缴存证明，向户籍所在地住房公积金管理中心申请住房公积金个人住房贷款。

　　解读：对于文件首次提出“推进异地贷款业务”，国务院发展研究中心专家任兴洲表示：“这是公积金制度改革中的主要内容。以往画地为牢，这次是很大的进步。”

　　据清华大学房地产研究所所长刘洪玉介绍，根据他的团队进行的研究，在大城市和特大城市务工的农民工，绝大部分人希望用挣到的钱回户籍所在地的中小城市或县城镇购买住房。但由于住房公积金不能异地贷款使用，所以进城务工人员通常很少使用公积金。如果住房公积金在哪儿都可以缴、哪儿都可以用，就可以进一步扩大住房公积金制度覆盖面、提升制度的公平性，更好地服务于“住有所居”的住房政策目标，促进“三个1亿人”城镇化发展目标的实现。

　　连缴半年也能贷款

　　新政：职工连续足额缴存住房公积金6个月(含)以上，可申请住房公积金个人住房贷款。对曾经在异地缴存住房公积金、在现缴存地缴存不满6个月的，缴存时间可根据原缴存地住房公积金管理中心出具的缴存证明合并计算。

　　解读：当前，各地住房公积金个人住房贷款业务发展不平衡，部分城市对贷款条件要求过严，住房贷款发放率较低，影响了缴存职工的合法权益，也削弱了住房公积金制度的互助作用。国务院发展研究中心专家任兴洲表示，新政使得缴存职工能够尽快享受到低利率的公积金贷款，缩短等待时间。

　　统筹使用提效率降风险

　　新政：设区城市统筹使用资金，统一制度、统一决策、统一管理、统一核算。

　　解读：公积金使用效率低，是公众诟病的一个突出问题。据有关部门统计，全国342个住房公积金管理心，贷款发放率高于85%的只有49个。专家认为，这与公积金分散在606个中心及分中心、各中心及分中心独立运作、不能互通有无的管理体制密切相关。刘洪玉说：“此次先在设区城市统筹使用，将来应在此基础上进一步实现省级统筹、全国统筹，就可以大大提高住房公积金的使用效率，有效管理流动性风险。”

　　探索政策性住房金融形态

　　新政：有条件的城市，要积极探索发展住房公积金个人住房贷款资产证券化业务。

　　解读：受访专家认为，这一政策释放出探索政策性住房金融形态的信号。据介绍，实行住房公积金信贷资产证券化，将住房公积金管理中心持有的住房抵押贷款转化为证券，在资本市场上出售给投资者，住房公积金管理中心可以将这部分变现资金用以发放新的个人住房贷款，从而拓宽住房公积金管理中心的筹集渠道，也有利于降低住房公积金管理中心的经营风险。

　　二套房可享“公贷”

　　新政：住房公积金贷款对象为购买首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工。

　　解读：2010年，有关部门出台的文件要求，实行支持首套、限制二套、严禁三套的住房公积金贷款政策。清华大学房地产研究所所长刘洪玉表示，新政体现了住房公积金对缴存职工改善住房的支持。

　　首套额度有望提高

　　新政：住房公积金个人住房贷款发放率低于85%的设区城市，可根据当地商品住房价格和人均住房面积等情况，适当提高首套自住住房贷款额度。

　　解读：住建部住房公积金监管司司长张其光表示，住房公积金贷款额度是影响制度互助作用发挥的重要因素。适当提高首套额度体现了住房公积金制度支持基本住房消费、资金充分运用等原则。

　　取消4项收费项目

　　新政：降低贷款中间费用，取消住房公积金个人住房贷款保险、公证、新房评估和强制性机构担保等收费项目。

　　解读：据业内人士介绍，这些中间费用一般占公积金贷款总额的千分之三至千分之四，最高可达千分之八。假设缴存职工申请到100万元的公积金贷款，取消4项收费最高可节省8000元。

　　钱荒地区可“组合贷”

　　新政：住房公积金个人住房贷款发放率在85%以上的城市，要主动采取措施，积极协调商业银行发放住房公积金和商业银行的组合贷款。

　　解读：住建部住房公积金监管司司长张其光表示，这将缓解部分城市贷款发放率较高，资金流动性紧张，职工贷款排队轮候等现象。

　　资金安全定期查

　　新政：要全面开通12329服务热线和短线平台，向缴存职工提供数据查询、业务咨询、还款提示、投诉举报等服务。省级住建部门要加强对各市住房公积金个人住房贷款业务的考核，定期进行现场专项检查。

　　解读：上海财经大学不动产研究所副所长陈杰表示，这有利于提高资金使用效率，保障住房公积金有效使用和资金安全。

　　“劫贫济富”何时破解

　　公积金新政支持缴存职工购买首套和改善型自住住房，推进异地贷款业务。不过，百姓长期以来最为关注的公积金缴纳“肥瘦不均”、使用“劫贫济富”等“公平鸿沟”问题，仍值得下更大力气予以破解。

　　当前，公积金管理中暴露出来的不公平突出表现在缴纳不公。不同行业、不同地区之间公积金的缴纳“肥瘦不均”，有的垄断国企高管缴纳高额公积金，而有的单位的员工缴纳不足百元，更有大量新进城农村人口甚至没有机会享受公积金福利。

　　公积金管理中暴露出来的不公平在使用方面也较为明显。不少人吐槽，公积金“缴钱容易提取困难”，高房价面前，中低收入者无力承担购房首付，实际上无法使用公积金，这就使得公积金事实上成为买得起房、付得起首付这一特殊人群独享的优惠贷款，呈现出劫贫济富的倾向。有统计显示，2013年广州市住房公积金缴存人中，9%的贷款人使用了约80%的公积金余额，而大约80%的缴存人仍未使用住房公积金。

　　伴随此次公积金管理新政策，备受关注的《住房公积金管理条例》修订也有望继续推进。期待借助这一条例修改，对公积金的缴费上限有更加科学的界定，推动缴费由“制度全覆盖”迈向“人群全覆盖”，进一步拓宽公积金提取范围，切实让公积金为职工的安居梦想发挥出更加积极的作用。