房屋登记办法释义　第十二条

　　第十二条 申请房屋登记，应当由有关当事人双方共同申请，但本办法另有规定的除外。

　　有下列情形之一，申请房屋登记的，可以由当事人单方申请：

　　(一)因合法建造房屋取得房屋权利;

　　(二)因人民法院、仲裁委员会的生效法律文书取得房屋权利;

　　(三)因继承、受遗赠取得房屋权利;

　　(四)有本办法所列变更登记情形之一;

　　(五)房屋灭失;

　　(六)权利人放弃房屋权利;

　　(七)法律、法规规定的其他情形。

　　【要旨】登记申请人共同申请和单独申请

　　【释义】本条是关于登记申请人共同申请和单方申请的规定。

　　本条第一款明确房屋登记以共同申请为原则。共同申请是申请的一般方式，主要适用于因法律行为而产生物权变动的情形，如房屋买卖、交换、赠与、抵押等。这些行为都属于民事法律行为中的双方行为，合同是物权变动的原因行为，仅具备债权效力，合同签订后，还须办理相应的房屋登记，才能发生物权变动的效力。基于这些行为的房屋登记，如果当事人不共同申请，登记机构就无法完整了解当事人的真实意思，登记结果的正确性也就无法保证，从而影响登记的公信力。所以，房屋买卖、交换、赠与、抵押等基于民事法律行为的房屋登记，应当由当事人双方共同向房屋所在地登记机构提出申请。此外，根据《物权法》第一百五十八条规定：“地役权自地役权合同生效时设立”、“未经登记，不得对抗善意第三人”规定，地役权登记不是产生物权变动效力，而是产生对抗第三人的效力，但地役权的设立登记同样需要双方当事人共同申请。

　　本条第二款规定了可以由当事人单方申请的情形。由于共同申请是登记启动的一般方式，单方申请是特殊方式，且类型有限，因此，本款也采用了列举的方式对可以单方申请房屋登记的情形进行了规定。单方申请主要适用于非因法律行为产生的物权变动情形，可归纳为四类：一是基于事实行为而引起的物权变动，如合法建造、拆除房屋，房屋自然属性变更，权利人名称或者姓名变更，房屋灭失，权利人放弃权利等;二是经过国家公权力确认的物权变动，包括司法行为和政府行政行为;三是因继承或受遗赠取得房屋物权的;四是法律、法规规定的其他情形，如《物权法》规定权利人可以申请更正登记，利害关系人可以申请异议登记。此外，《办法》第六章规定了单方申请登记的一种特殊情形，即预售人和预购人订立商品房买卖合同后，预售人未按照约定与预购人申请预告登记，预购人可以单方申请预告登记。这是因为一方面预告登记本质上还是一种针对请求权的登记，并不是真正意义上的物权登记;更重要的是，预告登记的目的是限制开发商等债务人处分其权利，保障债权人将来实现其债权，如果在预售人不按照约定与预购人共同申请预告登记的情形下，不允许预购人单方申请预告登记，则势必极大限制了预告登记制度功能的发挥，无法达到保护债权人利益的目的。需要强调的是关于第二款第(四)项中“本办法所列变更登记情形”，主要是指登记簿中自然状况部分的变更和权利人名称或者姓名变更，即本办法第三十六条、第八十五条所指的变更登记情形。

　　德国、日本和我国台湾地区立法也都采用共同申请原则。如台湾《土地登记规则》第二十六条规定：“土地登记，除本规则另有规定外，应由权利人及义务人会同申请之。”同时，其第二十七条又以列举的形式规定了单独申请的情形：“下列登记由权利人或登记名义人单独申请之：

　　一、土地总登记。

　　二、建物所有权第一次登记。

　　三、因继承取得土地权利之登记。

　　四、因法院、行政执行处或公正第三人拍定、法院判决确定之登记。

　　五、标示变更登记。

　　六、更名或住址变更登记。

　　七、消灭登记。

　　八、预告登记或涂销登记。

　　九、法定地上权登记。

　　十、依土地法第十二条第二项规定回复所有权之登记。

　　十一、依土地法第十七条第二项、第三项、第二十条第三项或第七十三条之一标售取得土地之登记。

　　十二、依土地法第六十九条规定更正之登记。

　　十三、依土地法第一百三十三条规定取得耕作权或所有权之登记。

　　十四、依民法第五百十三条第三项规定抵押权之登记。

　　十五、依民法第七百六十九条、第七百七十条或第七百七十二条规定因时效完成之登记。

　　十六、依民法第八百七十条之一规定抵押权人抛弃其抵押权次序之登记。

　　十七、依民法第九百零六条之一第二项规定抵押权之登记。

　　十八、依民法第九百二十三条第二项或第九百二十四条但书规定典权人取得典物所有权之登记。

　　十九、依民法第一千一百八十五条规定应属国库之登记。

　　二十、依直辖市县(市)不动产纠纷调处委员会设置及调处办法做成调处结果之登记。

　　二十一、法人合并之登记。

　　二十二、其他依法律得单独申请登记者。”

　　现实生活中，存在应当由双方共同申请登记但当事人一方拒绝协助登记的情况，此时，另一方应当如何实现其权利?这涉及登记请求权的间题。登记请求权是指登记权利人要求登记义务人协助完成登记手续的权利。其中登记权利人是指因登记而直接得到利益，取得房屋权利或减除房屋负担，以及将其取得房屋权利或减除房屋负担的上述事实加以公示的人，如房屋交易的买受人、房屋抵押的债权人等;登记义务人是指因登记而损失利益，失去房屋权利或承受房屋负担，以及将其失去房屋权利或承受房屋负担的上述事实得以公示的人，如房屋交易的卖方、房屋抵押人等。例如，房地产交易合同签订后作为登记义务人的卖方不协助办理转移登记，夫妻离婚后失去财产的一方拒不按照财产分割协议办理房屋过户手续，另一方作为登记权利人，就有请求其协助共同向登记机构申请办理登记的权利。登记请求权在性质上是登记权利人和登记义务人之间的民事法律关系，而登记申请权是登记权利人或者登记义务人向房地产登记机构申请办理房屋登记的权利，二者是有区别的，登记权利人和登记义务人都属于登记申请人。《瑞士民法典》第六百六十五条规定：“有取得所有权理由的取得人，对所有人有请求登记的权利，如所有人拒绝时，有请求法院判决登记的权利。”《德国民法典》也规定了更正登记请求权，日本和台湾地区的司法判例也承认登记请求权。我国由于不动产登记立法的空白，目前尚无登记请求权的具体规定，登记权利人主要是通过《合同法》、《合同法解释(一)》第九条和((物权法》第十五条的有关规定来主张该项权利。《物权法》第十五条规定“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力”。因此，物权合同生效后，合同一方当事人仍有请求另外一方依合同约定履行登记义务的权利。如甲、乙双方签订房屋买卖合同后，卖方不按期履行登记义务，则买方享有对甲方的登记请求权。

　　对于预告登记转本登记，预告登记时由单方申请登记的，在办理本登记时，仍应按照本办法第十二条规定由有关当事人双方共同申请登记。