我国房产税收的法律制度
房产税,是指以房屋为征税对象,按房屋的计税余值或租金收入为计税依据,向产权所有人征收的的一种财产税。
1、房产税的纳税人
房产税以在征税范围内的房屋产权所有人为纳税人。产权属于全民所有的,由经营管理的单位缴纳。产权属于集体和个人所有的,由集体单位和个人纳税。产权出典的,由承典人纳税。产权所有人、典承人不在房屋所在地的,由房产代管人或者使用人纳税。产权未确定及租典纠纷未解决的,由房产代管人或者使用人纳税。纳税单位和个人无租使用房产管理部门、免税单位及纳税单位的房产,应由使用人代为缴纳房产税。外商投资企业和外国企业暂不缴纳房产税。
2、房产税的征税范围
房产税在城市、县城、建制镇和工矿区征收。其中,城市,是指经国务院批准设立的市。城市的征税范围为市区、郊区和市辖县县城,不包括农村。县城,是指未设立建制镇的县人民政府所在地。建制镇,是指经省、自治区、直辖市人民政府批准设立的建制镇。建制镇的征税范围为镇人民政府所在地,不包括所辖的行政村。工矿区,是指工商业比较发达,人口比较集中,符合国务院规定的建制镇标准,但尚未设立建制镇的大中型工矿企业所在地。
3、房产税的计税依据
房产税采用从价计征。计税办法分为按计税余值计征和按租金收入计征两种形式。
(1)对经营自用的房屋,以房产的计税余值作为计税依据。计税余值,是指依照税法规定按房产原值一次减除10%~30%的损耗价值以后的余额。
(2)对于出租的房屋,以租金收入为依据。房产的租金收入,是指房屋产权所有人出租房产使用权所取得的报酬,包括货币收入和实物收入。对以劳务或其他形式作为报酬抵付房租收入的,应根据当地同类房产的租金水平,确定一个标准租金额,依率计征。
(3)投资联营及融资租赁房产的计税依据。对投资联营的房产,在计征房产税时应予以区别对待。对于以房产投资联营,投资者参与投资利润分红,共担风险的,按房产的余值作为计税依据计征房产税;对以房产投资,收取固定收入,不承担联营风险的,即实际是以联营名义取得房产租金的,应根据有关规定由出租方按租金收入计算缴纳房产税。对融资租赁房屋的情况,在计征房产税时应以房产余值计算征收,至于租赁期内房产税的纳税人,由当地税务机关根据实际情况确定。
4、房产税的税率
房产税采用比例税率,根据房产税的计税依据分为两种:依据房产计税余值计税的,税率为1、2%;依据房产租金收入计税的,税率为12%;对个人按市场价格出租的居民住房,其应缴纳的房产税暂按4%的税率征收。
5、房产税应纳税额的计算
房产税应纳税额的计算公式为:
应纳税额=房产计税余值(或租金收入)×适用税率
房产计税余值=房产原值×(1-原值减除率)
6、房产税的减免税优惠
对于以下情况,可免征或减征房产税。前四项均为可免征房产税的情形。
(1)国家机关、人民团体、军队自用的房产。是指这些单位本身的办公用房和公务用房。
(2)由国家财政部门拨付事业经费的单位自用的房产。是指这些单位本省的业务用房。
(3)宗教寺庙、公园、名胜古迹自用的房产。是指举行宗教仪式的房屋和宗教人员的生活用房屋,以及供公共参观游览的房屋及其管理单位的办公用房屋。
(4)个人所有的非营业用的房产。
(5)经财政部和税务总局批准免税的其他房产,主要包括:
a、企业办的各类学校、医院、托儿所、幼儿园自用的房产,可以比照由国家财政部门拨付事业经费的单位自用房产,免征房产税。
b、经有关部门鉴定,对毁损不堪居住的房屋和危险房屋,在停止使用后,可免征房产税。
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