土地出让金索赔第一案开庭

　　　　渝世家公司否认延期交房

　　近日，重庆市沙坪坝区“百年世家”16户业主状告开发商重庆世家地产发展有限公司（以下简称“世家公司”）因延期交房而索赔土地出让金一案，在沙坪坝区人民法院民二庭开庭。

　　这是我国第一例土地出让金索赔案件。

　　“太累了，我们跟开发商交涉了近一年。”“百年世家”业主邓雪梅说。

　　延期交房引发争议

　　“百年世家”位于重庆市沙坪坝区学府路，建筑面积20万平方米。此次向开发商提出索赔的是H、J栋的16户业主。

　　法庭开庭当日，世家公司只由一位赵姓律师出庭。相比原告方的庞大阵容，被告方世家公司显得有些势单力薄。

　　在庭审的几次交锋中，开发商延期交房成为双方激辩的焦点之一。

　　在16户业主的代理律师——重庆智豪律师事务所甘万军律师就业主因开发商延期交房索赔的起诉提交证据时，世家公司的代理律师赵律师认为，按照重庆世家与业主签订的《重庆市商品房买卖合同》，开发商所开发的H、J栋楼房在具备竣工验收条件后，于2005年4月28日交付业主使用，并出具了沙区建设工程质量监督站的工程竣工验收意见书。

　　他称，开发商按照合约规定的交房时间通知业主接房，开发商并不存在延期交房，所以索赔不成立。

　　“去年4月，世家就向业主发了接房通知，这有相关的证据可以证明，交房当时是完全具备交房条件的，不存在延期交房的概念。”重庆世家地产发展有限公司行政总监许锐接受记者采访时说。

　　但甘律师则认为，由于开房商的H、J栋房屋质量存在问题，开发商不能出具《商品房竣工验收备案登记证》，因而不具备交房的充分条件，应当承担违约责任。

　　至于“百年世家”项目的H、J栋存在的房屋安全质量问题，甘律师向法院提交了两份主要证据，包括重庆大学建设工程质量检测中心对百年世家H栋、J栋楼板鉴定报告和重庆世家地产发展有限公司、广厦重庆第一建筑（集团）公司、重庆建永监理工程有限公司印发给业主的《关于H、J栋的整改意见书》。

　　甘律师认为，开发商出具的工程竣工验收意见书并不代表该商品房已在建委取得竣工验收备案登记证，商品房只有通过竣工验收备案登记后，才具备合同中所约定的交房条件；沙区建委和沙区建设工程质量监督站是两个完全不同的主体，沙区建设工程质量监督站对商品房进行验收后，应出具意见书上报沙区建委，由沙区建委备案登记，这才达到商品房竣工验收的“程序”。

　　索赔土地出让金

　　事实上，开发商因延期交房被业主诉至法院的案件近年来日益增多，而此次16户业主向开发商提出索赔土地出让金的要求，则属首次。

　　关于此次交房纠纷，原告方代理律师甘万军称，土地使用权受到侵犯的表现形式是无法按约定行使土地使用权，业主在合同中约定2005年4月28日接房，也即业主在那时就应有权行使土地使用权，但因为开发商的责任导致交房延期。业主在购买房屋时不只是购买了地上房屋的产权，还购买了土地的使用权，是支付了对价的，出让金损失是直接损失。而我国开发商取得的国有土地使用权由国家出让，再由开发商在出售房屋时转让给购房人，因而业主的出让金损失也应得到赔偿。

　　他向法庭提交了一份重庆世家地产发展有限公司2003年购买“百年世家”土地使用权时，与重庆市国土资源和房屋管理局签订的《中华人民共和国国有土地使用权出让合同》。

　　同时，甘律师还向法庭递交了关于索赔土地出让金的计算方式：把每天每平方米索赔多少设定为X值，由住宅面积乘以X值再乘以50年（业主购买商品房使用年限）加上365天乘以X值乘以40年（小区内的商业、工业使用年限），即11284455元（该地块的土地出让金）=158254平方米（商品房面积）×X×365天×50年+365天×X×40年。

　　对此，世家公司的代理律师赵律师认为，土地出让金已经包含在违约金里面，不应当另外申请索赔。而甘称，其辩解显然没有否认开发商对业主造成的土地出让金损失。

　　按甘律师的索赔公式计算，交房日截止到去年8月31日，16户业主索赔的土地出让金一共只有892元，最高的金额不过63元，最低的只有13元。

　　但业主邓雪梅告诉记者，他们之所以提出土地出让金违约的索赔，是希望通过这个案件提醒更多的业主，注意自己的隐性权利被侵害。

　　然而，在庭审中，法庭并未对土地出让金索赔的诉求明确表态。

　　土地出让金该不该赔？

　　此次事件中，土地出让金究竟该不该赔重庆丽达律师事务所曾斌认为，因为开发商违约，业主索赔土地出让金完全是合理的，其相关依据也都可以在法律中找到。只是这个问题在以往的司法实践中没有引起应有的重视，相关业主在维护自己的权利时也往往忽视了土地出让金权利。

　　“我所在的律师事务所为了设计这个诉讼请求，在起诉前多次召集全所律师讨论这个案件。在讨论时，所里律师意见基本一致，均认为这是因为开发商的原因导致业主无法按合同约定时间开始行使土地使用权，索赔土地出让金无论法理还是法律都有相关依据支持。”甘万军律师说。

　　根据《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者未申请续期或者虽申请续期但依照前款规定未获批准的，土地使用权由国家无偿收回。

　　甘万军律师称，业主在购房时合同写明的土地使用权时间出让期间，都是从开发商从国家取得土地使用权之日开始起算，但项目开发都有一个周期，业主拿到手的使用权年限往往都不足土地使用权期限。

　　对此，许锐表示，土地出让金是捆绑在房价里的，是整个房价的组成部分，不应该单独拿出来索赔，“索要土地出让金一说是比较荒唐的”。

　　事实上，我国的法律及最高人民法院的司法解释对这一问题尚未作出更详细的明确规定，在一定程度上，不利于此种案件或纠纷的处理。因此，在关于索赔的计算方式上，甘万军提出的“计算公式”也有待商榷。

　　而在法院的判决宣布之前，关于土地出让金的索赔仍旧悬而未决。