解读即墨解家营村拆迁补偿协议

　　解读即墨解家营村拆迁补偿协议

　　本文结合《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国土地管理法》、国务院《城市房屋拆迁管理条例》及省市相关制度法规，从多角度，多视角，对解家营村与村民签订的拆迁补偿协议做分析。请广大村民传阅!

　　1、拆迁人。协议中的拆迁人是：即墨经济开发区解家营村拆迁改造指挥部。根据国务院305号令《城市房屋拆迁管理条例》第四条的规定，“本条例所称拆迁人，是指取得房屋拆迁许可证的单位。”由此可见，只有合法的单位才有可能成为拆迁人;成为拆迁人的一个前提就是其是一个单位。而各种各样的拆迁指挥部作为一个临时机构，一般根本没有注册、备案和审批，甚至可以说是非法机构。其既然连一个合法单位或者正式单位都不是，也就更不可能具有拆迁人主体资格。所以，本协议中的拆迁主体，即甲方，是根本没有注册的临时性机构，甚至可以说是非法机构，无组织机构代码可查。一旦引起司法诉讼，签协议的被拆迁人，将面临无法寻找责任人的无奈境地。说白了，开发商拆了你的房子，用你的房子贷了款，然后携款跑了，你们找谁去?没有任何单位和个人对此负责!从后文的分析中，大家可以看到，这种情况不是不可能，而且是极有可能发生的!

　　2、缺少拆迁人的代理人、代表人。因拆迁人为非合法注册机构，不具备拆迁人主体身份，故在现实中没有个人或组织对此机构的法律行为负责，所以本协议中，没有明确列出代表人。，《合同法》未对签名和盖章作出明确的规定，但在司法认可程度上，更重视签名，因为签名与签名人之间联系的确定性要远远大于印章与印章名义人之间的联系，对方当事人只要当面签名，就可以在相当程度上保证其签名的效力与证明力。而本协议中，鉴于“指挥部”的临时性、非法性，签名的重要性也就显得尤为重要了。因为一旦认定“指挥部”不合法，或解散，那么将没有任何单位和个人对此负责。如果有了签字的保证，可以有效的防范这种危险。

　　3、公证问题。根据《城市房屋拆迁补偿安置协议公证细则》，拆迁补偿、安置协议需经过公证机关的公证。虽不是必须程序，但这是维护被拆迁人的一个重要手段。因为在进行公证的时候，公证处需要对协议的合法性进行鉴定，对拆迁人的主体资格进行认定。因本协议中的甲方根本不具备拆迁主体资格，该协议又是处处约束被拆迁人的“不平等”条约，所以违背了《合同法》的要求，公证处是不会予以公证的。因为没有公证，所以给今后因协议引起的纠纷埋下了伏笔。

　　4、“有关部门”问题。此处用词明显含糊不清，旨在证明其合法性。但实际上，此“有关部门”到底是何部门，并没有详细提到。甚至通观全文，都看不到任何一个政府机构的名称，如房管局、土地局、市政府，甚至连村委都没有提到。所以此处是很大的伏笔，为今后甲方逃脱责任埋下伏笔。另外，具体有没有得到“有关部门”批准，这也是值得一个商榷的问题。市政府在给村民上访的答复中，也提到了，此次拆迁，是开发区主导的，不难看出，市政府或相关行政部门，并没有明确发文表示批准或支持，更没有机构对此负责。

　　5、“经甲乙双方协商”的真实性。根据《合同法》的规定，该协议属于《合同法》调整范围。在法律上，由一方预先拟定好的合同被称为“格式合同”。按照我国合同法第三十九条的规定，格式合同(格式条款)是指当事人为了重复使用而预先拟定的、并在订立合同时未与对方进行协商的条款。它具有三个显著特征：一是格式条款的单方事先拟定性，即合同是由一方当事人在签订合同之前就已经拟定完成的;二是合同条款的不变性，即与格式合同提供者缔约的另一方当事人只能对该合同全部接受或全部不接受，而无个别协商的可能性;三是合同双方经济地位或法律地位的不平等性，即合同的提供者一方往往在经济上或法律上处于较强的优势地位，因而才可以将其事先拟定好的、反映其单方意志的合同条款强加给弱势地位的一方。事实上，解家此份协议，完全是甲方自拟的、精心策划的“霸王条款”，对协议的内容，完全是甲方自己制定的，村民根本没有选择和协议的权利。只要两个结果，要么签，要么不签。而由于村民文化素质较低，有村民反映，很多村民甚至连条款的内容都没有看清楚，看明白，在“甲方”的催促下，就草草签定了协议。而我们本文通过对协议内容的解读，发现此协议中陷阱密布，是一份完全不平等的协议。所以，“经甲乙双方协商”无疑是一句空话。即便是这样充满欺骗性的合同，为什么许多当事人连看都不看就签了呢?

　　6、甲方的义务何在?通读全文，基本上全部是对乙方即拆迁人的约束，唯一对甲方义务做规定的“补偿费用的条款”，也未约定支付时限和违约处理方式。所以该条款就有很大的回旋空间，即便是甲方拖延或不支付补偿款，被拆迁人也无可奈何。

　　7、在“临时过渡时间”上，甲方只是说自行过渡，过渡期12个月。并未对超过过渡期限，甲方未提供回迁房，未按期履行协议规定的承诺，将如何惩罚甲方，做明确表示。虽然协议中规定是一年，但按照实际拆迁情况来看，基本上没有拆迁能在一年内完成的，坊子街拆了8年，才完全部拆完。解家营村不同意拆迁的户数更多，难度更大，所以必然会超过一年。那么签了协议的诸位，如果解家营村也拆了八年，那么甲方提供的临时过渡费，能够支撑你们八年的房租吗?长期寄人篱下的感觉是不好受的啊! 我看到的别人的补偿协议中，有对此部分写得比较好的，供大家维权参考：“从逾期之月起，甲方应每月双倍问乙方支付临时安置补助费”。

　　8、甲方承诺的各项补偿费用，未及时到账，如何处罚?且不说甲方提供的小恩小惠只是诱饵，诱惑大家进入了一个很大的陷阱。这部分补偿的费用，甲方拖延支付怎么办?不支付，又如何惩罚甲方?协议中并没有提到。所以一旦签了此份协议，按协议约定，甲方就对你的房产有处置权，可以拆迁，即便是甲方并没有向你支付任何款项!三天五天是拖，拖上一年也是拖!没有条文对此有明确约束。

　　9、对协议中“小恩小惠”的正确看待。所有的拆迁协议，甲方都会把“利诱”的条件写得很诱人，看似先搬的人能得到的好处比后搬的要得到的好处多很多，实际上并非如此。普通公民签订一份协议，首先一点是不能因为这份协议的签订而让你丧失了权利，即要先最到不被人“侵权”，然后再去考虑“获益”。所以签订这种补偿性协议的时候，首先是要先审视自己的利益和权利是否受到了侵害，许多村民并不是看重这一点，只看到了蝇头小利，眼前利益。正如我上面分析的那样，因为协议的不合法性，开发商拆了你的房子，用你的房子贷了款跑了怎么办?拖欠你的拆迁补偿不给怎么办?超过了过渡期怎么办?这些都是协议中极大的侵犯被拆迁人权利的内容。似乎解家营村的这一份协议，村民一旦签订了，就完全失去了对此份房产的任何主张，一切只能看甲方的脸色行事。

　　10、协议中，对被拆迁人承诺的“安置面积”、“储藏室”等内容，并未作明确的描述。假设甲方能完成改造工作，建好了回迁房，那么对回迁房的质量，户型有何保证?对面积又是如何测算的?是否包括了公摊面积?“储藏室”位于什么位置，多大?根本没有提到，也就是说，因为协议没有约定清楚，即便是甲方最后给提供的是“豆腐渣”楼房，户型差的楼房，给的“储藏室”只有巴掌大，那村民也得忍受。因为从协议上来看，并未对此做任何约定，所以从目前甲方的不平等性和对村民的分割程度来看，甲方很有可能在这方面做文章。

　　11、第八条中，对反悔的描述，明显的霸王条款!不平等条款!此条款前面提到的是“一方当事人”，后面的文章思路来看，又仅仅描述了被拆迁人违约的处理情形，那就是去法院告你，然后继续拆你的房子。也就是说，被拆迁人，一旦想违约，那是绝对不可能的事!开发商会加速拆你的房子，而且甲方可以去告你。(事实上它不太可能去告你的，因为很多签了此协议的，法律知识淡薄，开发商完全可以用其它方式使你屈从，况且它本身没有起诉你的资格)。而如果真的出现了上文分析的开发商携款而逃或超过过渡期限的纠纷产生时，鉴于被拆迁人的法律意识淡薄，也不会想到起诉，而且起诉法院是势必不会受理的，因为被告方不明确，该协议不合法。《合同法》中，对有违约的处理，有着明确的规定。双方可以协商、仲裁或起诉，但对有争议的部分，应该视情况停止执行。

　　12、在“乙方不得拆除附属物”上做文章。甲方规定了这一条，就意味甲方在拆迁的时候，可以对乙方拆迁中的这些附属物有自主处置权。而事实上，哪怕是一栋破旧的房子，砖砖瓦瓦加上门窗，也能卖个几千块钱。而那些新换了门窗或装修的房屋，那这些拆迁回收物，能卖上万块钱。所以看似甲方补给你一些蝇头小利，实际上都是羊毛出在羊身上。此条文还有一问题就是含混不清，比如我搬家，卸下一个水龙头，甲方是不是有权就可以认定我私自拆除房屋附属物了呢?是不是就可以单方面决定，不给我各项奖励规定了呢?真的有可能啊!

　　13、对“一式六份”协议的质疑。甲方为什么留三份?这三份分别做什么用处?我们并不知道。而且此协议还要给经办银行。据村民反映，是用房权证去抵押贷款。由此可以推出此开发商并没有钱，所谓的发给村民的各项补偿费用，也无非是利用这个房权去抵押所得，比如一处房产抵押了12万，给了村民4.8万。开发商还净赚7.2万，此外，土地使用证还可以用来贷款，累计一处房产贷款30万，村民只得到4.8万。与其说是甲方给了村民4.8万的补偿款，不如说村民去银行贷了款，送给开发商25.2万。开发商什么也不干，空手套白狼，每户可获利25.2万。假定有200户签了协议，开发商就可以轻松获利5040万!开发商此时面临两个选择：1、如果房价上涨，且村里很多户就拆了，他就继续用村里的耕地再来贷款，用来开发房地产;2、如果房价形势不好，或拆迁工作无法进行，开发商完全可以携款潜逃。空手套白狼得来的5040万，是不是很容易啊?到时候可悲的村民哭都没有地方哭了。没有人会对你负责的。

　　综上所述，鉴于以上种种不合法内容的存在，该协议为地道的霸王条款，不平等条款，是严重侵害村民合法权益的协议，是势必会让签约村民后悔的协议!因为拆迁种种不合法情况的存在，解家营的拆迁势必比坊子街拆迁要难的多。除非解家营村的村民全是愚民，自己的权利受到了侵害也忍气吞声。只要有一个解家营村民知道捍卫自己的权利，这样的不平等协议就难以得逞!