非集体经济组织成员继承宅基地房屋的相关问题

　　【案例情况】：某甲父母双亡后，欲继承其父母所有的财产，主要为农村宅基地上的房产一处(已经办理房屋产权登记并取得宅基地使用权证)。现甲已经办理继承公证，并至房屋产权管理中心办理了产权过户，但至土地管理部门时，被告知该土地使用权证不能登记在甲名下，因其系城市户口，不具有取得该土地使用权的资格。

　　问题一：甲能否继承其父母名下的房屋及宅基地使用权?

　　首先，对于房屋能否继承的问题。

　　我国《继承法》第3条规定：“遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产。”该条第一款第二项规定，公民的房屋、储蓄和生活用品均属于个人财产的范围。本案中，甲之父母的房屋已经合法办理产权登记手续，且取得了房屋产权证书，则应属于他们的个人合法财产，在其去世后，应当作为遗产由甲继承。

　　2007年12月30日国办发〔2007〕71号《国务院办公厅关于严格执行有关农村集体建设用地法律和政策的通知》规定：农村住宅用地只能分配给本村村民，城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或“小产权房”。《房屋登记办法》第八十七条规定：申请农村村民住房所有权转移登记，受让人不属于房屋所在地农村集体经济组织成员的，除法律、法规另有规定外，房屋登记机构应当不予办理。这是为了保护农村宅基地的保障性作用所作的规定，使用非城镇居民不能以购买的方式取得农村住宅与宅基地。但国务院文件及我国法律并没有限制依继承的方式取得农村住宅，同时继承法又规定房屋可作为遗产继承，也就是说，本案中甲可依法继承取得其父母所有的房屋。

　　其次，对于宅基地使用权能否继承的问题。

　　农村宅基地的使用权不是一般的使人合法财产，它具有很强的人身依附性，它必须因具有农村集体经济组织成员资格而取得，因集体经济组织成员资格的丧失而失去，不产生在不同资格农民个体之间的流转，即不应当被继承。

　　但是，《中华人民共和国物权法》第一百四十七条规定：建筑物、构筑物及其附属设施转让、互换、出资或者赠与的，该建筑物、构筑物及其附属设施占用范围内的建设用地使用权一并处分。这是我国法律所规定的“房地一体”主义，即房屋流转的，该房屋所占用的土地一同流转。可见，农村宅基地的使用权仍可被组织外的单位或个人所取得，但国办发〔2007〕71号中所规定的情况除外。本案中，由于甲已经依法取得了其父母生前所有的房屋，根据物权法关于房地一体主义的规定，其可以取得对该农村宅基地的使用权。

　　问题二：对于甲所取得的宅基地使用权能否办理变更登记?

　　甲在依法取得房屋所有权之前，虽然其已经办理了遗产继承公证，但该公证只证明其对房产有继承的权利，不是其对房产享有所有权的证明，在没有依法取得房屋产权的情况下，不能依法不能依此公证书申请宅基地使用过户。甲在依法取得房屋所有权之后，根据物权法关于“房地一体”主义的规定，其应当可以依据对房屋的所有权证明，申请宅基地使用权变更登记。同时，《土地登记办法》第十八条规定：有下列情形之一的，不予登记：(一)土地权属有争议的;(二)土地违法违规行为尚未处理或者正在处理的;(三)未依法足额缴纳土地有偿使用费和其他税费的;(四)申请登记的土地权利超过规定期限的;(五)其他依法不予登记的。不予登记的，应当书面告知申请人不予登记的理由。这里的其他依法不予登记的情形应当包括权属不明及国家所有等情况。在本案中，甲依法取得了宅基地使用权，同时不具有依法不予登记的情形，则该房屋所在地的国土资源管理部门应当依法对其权利进行登记确认。