农村宅基地房屋登记管理模式探索

　　党的十七届三中全会对农村改革发展作出新的战略部署，将不断加快推进城乡经济社会发展一体化的进程。随着国家对农村宅基地登记方面的法律、法规的不断完善，农村居民的法律意识不断增强，农村宅基地房屋登记发证工作也将大势所趋;对此，各级房地产主管部门宜尽早作好准备应对将要到来的农村房屋登记发证高峰。

　　一、农村宅基地房屋登记的必要性。

　　《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》和2008年7月1日实施的新的《房屋登记办法》等法律、法规给农村宅基地房屋登记提供了有力的法律保障，也成了农村宅基地房屋拥有者广大村民在法律、法规允许的范围内寻求法律保护的有效手段。

　　由于《物权法》第四十二条还规定：为了公共利益的需要，依照法律规定的权限和程序可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产、应当依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益;征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。如果村民对在宅基地建造的房屋进行了登记并拥有了房屋所有权证，若遇到国家为了公共利益的需要征用自己的不动产就可以得到补偿。这就更加显现了房屋登记和房屋所有权证在主张权利上的重要性。与此同时，随着国家土地政策的改变和城乡一体化进程的加快、当今的农民已不再是传统意义上的农民，他们的观念不断更新，社会交往不断增多，在经商、办企业、集体经营土地的融资、业务洽谈和子女留学、出国等都需要有固定资产证明有一定经济基础，那么房屋所有权证就是一个最好的证明。目前，虽然集体土地的房屋不能作为贷款的抵押物，但随着土地政策的改变，集体土地将会逐步增值，房屋所有权证在日常生活中将发挥更大的作用，因此农村宅基地房屋登记显得尤为必要。

　　二、目前农村宅基地房屋登记存在的问题。

　　1.农村宅基地房屋登记还存在一些历史遗留的问题。2008年1月1日起实施的新《中华人民共和国城乡规划法》中所称城乡规划：包括城镇体系规划、城市规划、镇规划、乡规划和村规划。首次把乡、村规划纳入规划的总体范畴。该法第六十五条规定，在乡、村庄规划区内未依法取得乡村建设规划许可证或者未按照乡村建设规划许可证规定进行建设的，由乡、镇人民政府责令停止建设、限期改正;逾期不改正的，可以拆除。此前颁发的《中华人民共和国城市规划法》是1990年4 月1日施行的。但目前许多村民对自己在宅基地上所建造的房屋申请登记发证还存在不少历史遗留问题。如有的农民要求登记发证的房屋都是在规划法实施前所建，还有的是解放前所建，因年代久远没经规划审批。由于在《城市规划法》实施前农村建造房屋只有宅基地使用证并凭此办理土地使用权证，没有城乡规划许可证，而且这些房屋的量也较大，按照新的《中华人民共和国城乡规划法》及《房屋登记办法》的规定或要求;规划法实施前所建房屋如果要求其补办城乡规划许可证难度就较大。

　　2.存在规划审批、图纸设计和房屋测绘对房屋建筑面积计算的口径不一致的情况。在日常登记、发证的实际操作中常有工程规划许可证审批的面积和实际面积不符的情况，造成这种情况的主要原因因为规划图纸的设计是按照房屋墙外二分之一墙体计算在内设计的，而规划审批是按照墙体中轴线的面积计算审批。于是，按照图纸设计建造的房屋建成后经房屋测绘计算后面积超出来了。因此，村民们依法利用宅基地建造的房屋，按规定申请房屋登记时在政策上还需要从实际情况出发给予变通。

　　三、对农村宅基地房屋登记的几点建议。

　　1.规划法出台前后应该区别对待。如对在《中华人民共和国城市规划法》实施前利用宅基地建造的村民住房，按照《房屋登记办法》第83条第四款的规定予以变通，不用补办乡规划许可证，只凭村、镇和规划部门出具证明，证明其房屋在不违反目前总体规划的情况下，应当给予办理登记。并出台相应的措施规范这些房屋的登记行为;对《中华人民共和国城市规划法》实施后农村集体土地上所建造的房屋应按照《房屋登记办法》中规定提交材料。

　　2.工程规划许可证审批的面积和图纸设计、房屋测绘部门计算方法不一致导致的“非实质性违章行为”和“故意违章行为”应该区别对待。“非实质性违章行为”是指规划图纸的设计是按照房屋墙外二分之一墙体计算在内设计的、而规划审批是按照墙体中轴线的面积计算审批,房屋建成后经房屋测绘计算后面积超出。规划审批时没有把顶层的阁楼面积计算在内，符合图纸设计要求建造的房屋建成后经房屋测绘部门计算的面积和规划审批的面积只是计算方法的不一致导致的面积差距，超出的面积较多的。超出的面积部分把应当按实予以更正或者补充。

　　按照图纸设计建造的房屋建成后经房屋测绘部门计算的面积和规划审批的面积只是计算方法的不一致导致的面积差距。只是墙外二分之一墙体0.24米的面积误差、超出面积在5平方米以内的视为合法;在申请登记时应予以确权。

　　对“故意违章行为”的处理;应按照《中华人民共和国城乡规划法》及《中华人民共和国土地管理法》的规定或要求执行。