评价广州宅基地评估过程

　　依据《物权法(草案)》第162条规定：“宅基地使用权人经本集体同意，可以将建造的住房转让给本集体内符合宅基地使用权分配条件的农户;住房转让时，宅基地使用权一并转让。禁止城镇居民在农村购置宅基地”，且买家通常仅限于本村村民，宅基地及上盖物买卖案例在广州乡村很少，宅基地的评估难以采用市场比较法计算。相对来说，宅基地对外出租的情况较多，可以考虑采用收益法，但要注意违章扩建情况，土地收益的合法性。以下主要对比广州基准地价与宅基地价两者内涵的差异，浅谈推导出宅基地的一种技术路线。

　　鉴于广州市现行没有完整的宅基地评估的相关规章，而市区基准地价中住宅地价可以查询，此次评估的技术路线为假设宅基地转变为国有土地，找出两者的区别，然后对国有土地地价作适当处理，得出宅基地价值。

　　我国1982年《宪法》规定：“城市的土地属于国家所有，农村和郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有，宅基地和自留地，也属于集体所有”，宅基地属集体所有，一般用于农户建造住宅。广州市国有住宅地价此次参照广州市住宅用地的基准地价，依据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》 穗国房字〔2004〕545号，本次基准地价采用的是土地在正常市场条件、区域平均土地开发程度和合理容积率下的熟地价格，它包括土地取得费用(征地或拆迁的费用及相关税费)、土地开发费用和土地有偿使用费。宅基地经征用，政府补偿征地费用，然后进行土地开发，需耗用土地开发费，此时变成熟地，最后，土地使用人通过在土地市场上购买，支付地价款。集体所有的宅基地，变为国家持有土地，再变为国有出让土地;价格形式也发生转变，由宅基地价格到国有土地价格(无期限或者划拨地价)，到国有土地出让价格(有期限或者交纳出让金价格)。由此个人认为：仅考虑征地过程而不考虑拆迁过程，宅基地地价+征地费用及相关税费(征地补偿费+征地管理费)+土地出让金=国有土地出让地价(此次为简化说明计算思路，国有土地出让地价取基准地价)，

　　即宅基地地价=国有土地出让地价(基准地价)-(征地补偿费+土地出让金+征地管理费)。

　　以下举例说明估价对象为天河区沙河镇渔沙坦村某一宅基地评估过程，估价时点为2006年1月1日，估价目的为为解决司法纠纷提供价值参考依据：

　　a) 依据《关于公布广州市国有土地使用权基准地价的通知》(穗国房字〔2004〕545号)，运用基准地价修正法计算得出该宗地地价为376元/m2(楼面地价)，则国有土地出让地价=376元/m2;

　　b) 依据批转市国土房管局《关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行)》的通知(穗府[2005]36号)，经批准由用地单位自行征地拆迁的用地，其协议出让的土地出让金只征收土地有偿使用费，住宅用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30%计收，国有企业改制涉及原划拨用地和村改制、改造涉及村集体建设用地按规定补办出让手续的，按土地有偿费标准的50%计收,则土地出让金=376*30%*50%=56.4元/m2;

　　c) 依据征地补偿安置方案公告(穗国土征补[2004]第49号)，广州市国土资源和房屋管理局会同天河区国土房管局、天河区凤凰街道办事处城管科，对广州市天河区沙河镇渔沙坦村村委会1.7212公顷被征土地的征地补偿登记进行复核，拟订了该地块的征地补偿安置方案。

　　d)

　　一、征地补偿安置方案

　　(一)征地补偿：

　　被征地村 地类名称 面积 分类 补偿标准 补偿金额 支付对象 支付方式

　　(公顷) (万元/公顷) (万元)

　　凤凰街渔沙坦村 菜地 0.0349 土地补偿费 179.36 6.2597 渔沙坦村 货币

　　安置补助费 165.908 57902 渔沙坦村转付被安置的对象

　　农田水利用地 0.0586 土地补偿费 179.36 10.5105 渔沙坦村 货币

　　安置补助费 165.908 9.7222 渔沙坦村转付被安置的对象

　　养殖水面 1.1706 土地补偿费 269.04 314.9382 渔沙坦村 货币

　　安置补助费 165.908 194.2119 渔沙坦村转付被安置的对象

　　建设用地 0.1575 土地补偿费 179.36 28.2492 渔沙坦村 货币

　　未利用地 0.2996 土地补偿费 89.68 26.8681 渔沙坦村 货币

　　以上补偿金额合计 680.5056万元

　　二00四年十一月十七日

　　此次征地补偿费不考虑时期因素修正，取建设用地土地补偿费=179.36元/m2;

　　e) 征地管理费一般取征地补偿费的2.1%，则有征地管理费=179.36*2.1%=3.77元/m2。

　　f) 最后代入公式：

　　宅基地地价(楼面地价)

　　=国有土地出让地价(基准地价)-(征地补偿费+土地出让金+征地管理费)

　　=376-56.4-179.36-3.77=136.47元/m2。

　　目前，关于宅基地的估价，北京市怀柔区人民政府批转区国土房管局关于集体土地房屋拆迁补偿若干问题意见的通知指出，宅基地区位补偿价×户均宅基地面积=(普通住宅指导价—房屋重置成新均价)×户均安置面积，公式中的普通住宅指导价参照一定时间、一定区域内普通商品住宅均价及城市规划等情况综合确定，可以看出对于拆迁特定目的，此时宅基地的价格以十分接近国有土地出让价格，现在广州不少地区，宅基地房屋的租金与临近商品房租金基本相同，由此推出宅基地价格与当地国有出让土地价格也比较接近，因此，个人认为便于广州宅基地价格的管理，有可能规定宅基地价格为国有土地出让价格扣除基准地价的一定比例。

　　在实际评估中也有评估人员采用公式：宅基地价格=国有土地出让价格-基准地价的百分比，其理由是批转市国土房管局《关于进一步规范我市国有土地有偿使用的意见(试行)》的通知(穗府[2005]36号)，规定国有企业改制涉及原划拨用地和村改制、改造涉及村集体建设用地按规定补办出让手续的，按土地有偿费标准的50%计收, 住宅用途土地有偿使用费按其网格点基准地价的30%计收。当然如果宅基地转变为国有土地只需补办出让手续，缴纳基准地价15%的出让金，则便于评估人员对此类物业的评估，期待着政府部门和地区房地产协会组织出台明确的相关规章来规范宅基地的评估。

　　(以下无内容)