关于农村宅基地置换工业用地的建议

　　目前，项目建设用地已成为障碍全省经济发展的一大瓶颈，近日，武邑县政协围绕“农村宅基地置换工业用地的可行性”组成课题组，对武邑县武邑镇、县城新区的前丁庄、欢龙庄等七个村进行了调查研究，我们认为推行农村宅基地置换工业用地，是搞好新农村建设，推进城乡一体化的重要举措，是确保项目建设用地源源不断的重要途径，对于建设沿海经济强省由言变实，具有重大战略意义。

　　一、七个村的基本情况及宅基地特点

　　1、基本情况

　　2、七个村宅基地的特点

　　调查中，我们发现七个村宅基地呈现如下特点：一是户均宅基地占有2.45 亩，面积较大;二是村边闲散地利用率不高，土地资源浪费严重;三是七个村不同程度的存有“空心村”现象;四是住宅建设没有规划，随意性较大，新建宅基地面积标准不统一，一户有两套宅基地甚至多套宅基地的现象普遍存在，一些农户建了新房也不愿意交出闲置的老宅基地。针对目前我省工业用地趋紧的状况，结合当前新农村建设工作，调研组认为做好农村土地资源开发这篇大文章，实行农村宅基地置换，既能加快我省新农村建设步伐，又能为工业发展争取新的发展空间。

　　二、宅基地置换的基本思路，可行性分析及发展重点和目标

　　位出让，土地出让金用于弥补被拆迁村民建小区的费用和居民增加的消费部分。

　　2、可行性分析: 七个村的宅基总面积为1934.03亩，住宅总计1433套。若按每套住宅置换一套110平方米的住宅楼算，盖楼需占地128.15亩(出楼房面积1230m2/亩)，可以置换出1805.88亩的项目用地指标。置换出的土地按每亩15万元出让，共计人民币27088.2万元。减去盖楼费用14186.7万元(900元/ m2 )，土地整理费361.18万元(0.2 万/亩)，打井费用136万元(9眼×15万/眼)，闲宅基地补偿费用258万元(100亩×2.58万/亩)，剩余12146.32万元。平均每个住户8.47万元。

　　3、发展重点和目标：率先置换“城中村”，壮大城区实力;重点围绕县城置换，逐步发展乡镇置换。经过几年，几十年的发展，我省的实足优美程度可想而知。

　　三、宅基地置换的好处

　　1、有利于缓解我省工业化过程中的土地供需矛盾。通过逐步置换，可以腾出更多的土地，为项目建设提供有力保障。

　　2、有利于增加公共收入。盖1433套住宅楼，可增加780万元的建筑营税收(不包括印花税和房产交易税)。如果每亩投资50万元用于项目建设，可容纳约90个亿的投资额，投资回报率按10%计算，可增加近9个亿的投资回报。如果用这七个村的数据匡算全省，那收入将是一个天文数字。

　　3、有利于促进新农村建设。通过宅基地置换，推进农村建房集聚、基础设集聚、公共服务集聚，建成一批布局合理、设施配套、环境优美、交通便捷的居民小区，使农民感受到城市化的环境和服务，过上与城里人一样的生活，彻底改变宅基地散乱，卫生状况不良、有新房无新村的面貌。

　　4、有利于加快城市化进程。县城人口增加，形成高容量的“小县大城”居住形态，改善各县城面貌，提升县城品位，经过几年、十几年各县城就会成为一座城市。

　　5、有利于促进小城镇建设。每个小城镇建成四至六个小区，增加了人流、物流。按每个小区3000～5000人，每人每天平均消费3元算，每个小区每天消费0.9～1.5万，促进消费水平的提高，吸纳更多的农村剩余劳动力从事二、三产业的发展，拉动经济增长。

　　6、有利于基础设施共享，文明资源共享，降低设施投入费用。

　　7、有利于土地流转，集约经营。虽然农民种地远了点，但土地垦复平整后，成方成片，更便于规模化、机械化耕种，适于种田大户承包经营，促使农村剩余劳动力向非农产业转移，跳出农业抓增收。

　　8、有利于加强综合治理和人口管理，维护社会治安，提高居民文明程度，构建和谐河北。

　　9、有利于构筑起城乡一体化的劳动力市场，拓宽就业信息途径和农民转移渠道，提高农民的生产生活水平。

　　10、农民在宅基地置换中拥有了自己的产权房，在财产的拥有上与城市居民享有同等的权益。

　　四、农村宅基地置换可能遇到的问题及对策

　　1、农民多年形成的居住习惯，难以改变，不同程度存有“恋土情结”、“怕变求安”的思想。要通过宣传、教育等方式做深做细农民思想工作，使农民认识到置换工作的重大意义，宅基地置换后农户得到的种种实惠，使农民自觉地支持、参与和配合。

　　2、宅基地置换涉及千家万户，要保证不损害农民利益。建议采取政府组织，市场化运作的原则，科学规划、合理布局，切实做到规划编制一张图、审批一支笔、建设一盘棋、管理一个法，整个过程必须做到公开、公平、公正，而不能牺牲农民利益。

　　3、农民住宅置换成楼房后，居民年度使用费大幅增加。据调查，农民住楼后，水、暖、煤气及物业费每户每月平均增加150元左右的开销。可以将土地出让费剩余的资金拿出一部分为每户一个年龄最小的成年人买一份 6万元的人寿险，当年开始领取保险金，以抵销　统。

　　4、农民集中居住在居民小区，农田耕作是否会受影响。调查中，了解到有些村民离自家地最远的有3～5里地，而一个成规摸的居民小区，可以辐射周围5里左右，农民耕种不会受到影响。并且可以在每个小区附近建一个集中存放农机具的存放场和圈养场，以解决农具存放和家庭饲养。

　　5、农村宅基地置换工作是一项系统工程，还涉及就业、就学、养老等一系列问题。可以出台相应政策，比如把置换后的村民转非，对置换后有地的村民可以继续经营，没地的优先安置附近工厂务工，自愿放弃承包田的可由承包大户租赁经营，丧失劳动能力的，可按照国家政策享受最低生活保障金。随着医改的推进，逐步为动迁群众落实城镇医疗保险