房屋承租人优先购买权的效力如何？

　　近年来，随着我国城市化进程的加快，房地产业迅速发展，房价一路飙升，价格上涨之势从东部城市向中西部蔓延。虽然我国的居民收入不断上涨，但相对于当地的房价而言，普通居民的实际购买力并没有获得相应提高，许多居民只能“望房兴叹”，房屋泡沫逐渐滋生。房价的居高不下与城市居民居住要求的矛盾，致使租赁产业不断发展，房屋承租人的优先购买权制度逐渐受到社会的关注。作为我国一项重要的民事法律制度，承租人的优先购买权历来受到法律的保护，《合同法》、《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见》等对其都有相关规制。但是我国对于该制度的法律规范尚不严密充分，可操作性不强，出现了大量的实务疑难问题，造成审理尺度不一，不仅有损于司法公正和当事人的合法权益，更动摇了该制度本身。所以，房屋承租人优先购买权的效力问题，一直是一个热议话题。

　　找法网编辑特在此为大家提供关于理论界或实务界的不同观点：

　　第一种观点：人民法院可以直接判决承租人以出租人与第三人之间的买卖合同所确定的价格购得房屋。

　　第二种观点：法院只能判决撤销出租人与第三人之间的买卖合同。

　　第三种观点：当事人提出无效合同确认之诉，人民法院既可以根据当事人的请求作出判决，也可以根据形成权的理论，依法支持当事人直接购买房屋的诉讼请求。

　　最高人民法院民一庭对该问题进行研究后，形成两种观点：多数人认为，根据现行法律、法规和司法解释的规定，承租人对出租房屋的优先购买权是一种准物权性质的民事权利，具有物权效力的表象，应当依法保护。将优先购买权理解为形成权，法律依据不足。它只是优先缔约的权利，而不是保证买到的权利。对准物权的保护必须要和所有权的保护有所区别。所有权是绝对的权利，所有人出卖自己的所有物，应当尊重其缔约自由的权利，不能过多干涉，因此，承租人不能直接主张依据第三人购买房屋的条件取得房屋，只能请求确认所有人与第三人签订的买卖合同无效。通过无效之诉，依据买卖不破租赁等原则，承租人的利益照常可以得到应有的保护。对于“同等条件”应作宽泛理解，不仅是价格条件，还包括付款条件，以及出卖人(所有人)提出的其他条件等。少数意见认为，承租人的优先购买权就是对所有人出卖出租房屋的限制性权利，优先权不能理解为优先缔约权，考察其内容，应当包含可以优先买到的权利，否则优先权没有实际意义，实质上体现不了对承租人权利的保护。另外，承租人主张依据所有人与第三人签订的买卖合同约定的条件取得房屋，法院在判决时不需要判决所有人与第三人签订买卖合同，而是变更所有人与第三人买卖合同的主体，这种裁判方法和判决的执行都不会有法律上的障碍。因此，承租人可以请求依据所有人与第三人签订的买卖合同的条件取得房屋，法院可以据此请求判决。