哪些房屋不能卖？

　　很多购房者买了房子以后在没有取得房产证时又将房子卖了出去，这种没有房产证房子能不能卖?有没有房产证影响买卖合同的效力与否，法律规定哪些房屋不能买卖?看完下面的案例您就明白了。

　　卖方未取得房产证，请求解除购房合同

　　2006年8月1日，经中介介绍，李某作为出卖方与买受方王某签订了房屋买卖合同，约定李某将其尚未办理产权证的商品房以80万元的价格出售给王某，王某向李某支付了首付款50万元，余款30万元在李某取得房屋产权证后支付。后李某向杨某交付了房屋。

　　由于开发商的原因李某迟迟未取得产权证，2007年12月李某以涉案房屋未办理产权证，不能买卖为由，向法院提起诉讼，请求法院确认其与杨某之间的房屋买卖合同无效。

　　法院通过审理，驳回原告请求

　　法院在审理后认为李某与王某之间房屋买卖行为是双方的真实意思表示，交易行为没有违反法律、行政法规的强制性规定，亦没有损害国家和社会公共利益，故双方之间的房屋买卖合同合法有效。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十八条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，该规定系管理性规范，目的在于规范房屋的交易管理，而非效力性规范，并不因此而影响合同的效力。故判决驳回原告李某的诉讼请求。

　　没有取得房屋产权证并不影响房屋买卖合同的效力

　　首先，《城市房地产管理法》第三十八条的规定是管理性规范，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让，“不得转让”应理解为不能办理房屋转移登记手续，而不是指房屋买卖合同无效。

　　《物权法》第十五条规定当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。该规定明确对不动产变动的原因与结果进行了区分，将合同效力与物权效力相区别。出卖人通过合法有效的房屋买卖合同而取得房屋，房屋转移占有之日即视为房屋已经交付，出卖人即使未取得房屋产权证，也已经实际取得了房屋的处分权，其有权对房屋进行处分。

　　合同的效力应当主要依据《民法》和《合同法》的相关规定来进行认定。合同法第五十二条规定有下列情形之一的，合同无效：(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益;(二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定。

　　如果出卖人与买受人所签订的房屋买卖合同是双方的真实意思表示，没有损害国家、集体或者第三人利益和社会公共利益，就应当认定房屋买卖合同有效。