购房贷款没办下来 定金该不该退？

　　交了定金和首付，贷款却没办下来，想退房，没想到开发商只退首付，不退定金。李XX起诉开发商，要求退还定金，然而一审却驳回了他的诉讼请求。

　　贷款没办成不给退定金 状告开发商

　　2011年，李XX在皇姑区某楼盘购买了一套60多平方米的商品房，总房款50多万元，其中首付30多万元，其余办理按揭贷款。

　　李XX与开发商签订《商品房定购协议》当日，交了2万元定金和28万余元首付。双方约定，李XX应于接到开发商通知之日起5日内，携带定购协议、收款收据及本人身份证原件到售楼部正式签订购房合同，如果选择按揭贷款方式，购房者应及时办理按揭贷款。如果李XX没有依定购协议约定付款等原因致使不能签订购房合同，定购协议自动终止，开发商将不退还定金，并有权将房屋另行出售。

　　然而，李XX的按揭贷款却没办下来。开发商工作人员曾承诺40天内为李XX办理贷款，也没办下来。李XX让开发商退首付和定金，但开发商退了首付后，拒绝退还定金。

　　于是，李XX将开发商起诉到法院，要求确认定购协议无效，退还2万元定金。

　　法院二审 开发商退还2万定金

　　法院一审驳回李XX的诉讼请求，李XX不服提出上诉，称是开发商明确告知不能办理贷款后，他才提出退房的。

　　二审法院审理认为，双方当事人均认可未能办理贷款是导致购房合同无法签订的原因，所以本案的焦点在于没有办理贷款的责任在谁。

　　在商品房买卖合同案件中，买受人相对于开发商来说，处于弱势地位。双方签订的定购协议是开发商提供的固定样式合同，其应该向购房者充分释明买受人应履行的义务和可能承担的风险，防止双方因信息不对称产生纠纷。开发商没有证据证明其履行了释明义务，对于未能办理贷款事宜存在一定过失。

　　双方签订的定购协议中，曾约定了不退还定金的情形，但李XX没有主观拒绝履行定购协议的故意，贷款没办下来也不是李XX的过错。

　　法院二审后，从公平合理的原则出发，撤销了一审判决，改判开发商返还2万元定金。

　　提醒

　　签合同时要注意 “定金”“订金”不一样

　　在其日常处理与房产有关的案件中，购房者起诉开发商违约，比如逾期交房、逾期入住、逾期取得房产证等，要求赔偿违约金的最多。如果一个楼盘出现这样的问题，购房者们通常会“组团”起诉。

　　法官提醒购房者，在签订购房合同时，要对合同中的相关条款特别注意，确保双方处于平等地位。比如，合同中对于开发商逾期交房赔偿违约金的条款，赔偿总房款的万分之一和每日赔偿总房款的万分之一会差不少钱;开发商违约可减免物业费的条款，物业费的数额其实比违约金的数额要少很多。有些开发商还会在合同中加重购房者违约的违约金，减轻开发商在违约时的违约金。

　　另外，定金和订金，虽然只一字之差，但在开发商违约时，退还的数额差别很大。如果是定金，开发商需双倍返还，而订金是指预付款，只需按原数退还即可。

　　购房者一旦与开发商发生纠纷，应尽早行使自己的权利，不要超过诉讼时效。