开发项目交付，就要交所得税了！

国家税务总局5月21日公布了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》，通知指出，房地产企业开发的项目开始办理房屋交付或已开始实际投入使用时，应视为开发产品完工，并按规定及时结算企业所得税。税务专家认为，《通知》出台意在堵塞房地产开发企业逃避所得税的漏洞。

“补漏”却不小心释放管控讯号？

眼看新“国十条”的威力远没有想象中来得猛烈，开发商、炒房者各有应对之术，房价依旧“稳坐钓鱼台”，近日，国家税务总局下发了《关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知》（以下简称《通知》），对房企的所得税征缴问题进行了明确规定。

《通知》指出，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当房企开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）、或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。

《通知》要求，房地产开发企业应严格按照规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。

此通知一出，即刻在各界引发猜想。

“这应该是中央政府更严格地进行房地产管控的一个信号”，福州筑家地产董事长郑行发认为，税收的强制性、固定性等特征决定其特殊性，同时也在一定的程度上保证了其如实反映市场状况。

福州地产资深人士江映辉告诉记者，“当前调控的目的是加大供应，但是‘没人买房子’的供应是徒有其表的供应。企业所得税是建立在销售的基础上的，如果没有实现销售，是不是不需要所得税呢？”他认为，从宏观调控的角度来看，国税总局发布这一《通知》，最大的目的就是促使开发商降价，实现销售。

“房企被施压的情况下，开发商很有可能赶紧将房子卖掉，把应缴的企业所得税‘还给’政府”，他分析道。

但福建省地税局有关人士却认为，这一《通知》的目的仅仅是防止企业推迟完工时间，防止房企人为地延迟结算应纳税额。

补漏是手段，管控是关键

《通知》问世后，即有税务专家分析认为，房地产企业的项目完工条件得到明确后，将使得这一税收漏洞得以堵塞。

“不管是企业所得税，还是其他的税种，作为企业来说本身就有承担依法纳税的责任和义务。国税总局发布的这一《通知》，以更明确的条件，使得企业所得税征收过程中的漏洞得以堵住”，江映辉认为。

关于房企的所得税征收问题，曾有业内人士指出，造成普遍征管难这一情况的有“十大现象”，即隐匿预收房款、隐瞒销售收入、延迟结转收入、成本费用支出不实、人为多结转销售成本、混淆期间费用和开发成本、财务核算欠规范、视同销售行为不确认收入、利用关联关系转移利润、依法纳税意识不强等。

“确实存在一些原因，使‘尾盘’没能在更加确切的、更为短暂的时间内销售完毕，但也存在开发商不积极销售的现象。”他认为，此次《通知》的出台，就是促使房企及时缴税。

据悉，在“十大现象”中，延迟结转收入，便是指大多数开发企业都以办理竣工决算为收入结转的时点，通过延迟办理竣工决算拖延收入结转的时间。部分开发企业以款项收齐开具正式发票为结转收入的时点，收入确认由企业人为控制，这两种做法在房地产企业较为普遍。

此前，《关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》（国税发[2006]31号）已明确了完工产品的三个条件，即符合“竣工证明已报房地产管理部门备案的开发产品（成本对象）、已开始投入使用的开发产品（成本对象）、已取得了初始产权证明的开发产品（成本对象）”这三个条件之一的，应视为开发产品已经完工。

很显然，国税总局最新发出的上述《通知》对漏税问题作了更加严密的防范。而这一“补漏”只是手段而已，关键是要达到对房地产市场管控的目的，财政部财政科学研究所所长贾康在接受媒体采访时分析指出，这一文件的下发，主要还是在于加强税收管理，同时与当前的房地产管控政策也有一定的关联。

“具体成本怎么结算是一大问题，此外，税基也要充分考虑。建筑合同的特殊性，建安发票的滞后性等原因，都是具体执行过程中会出现的问题”，郑行发说道。

谈及该文件对房地产市场的影响，江映辉认为，“中央政府出台的各种楼市调控措施，最终还要看地方的执行力度。若认真执行，开发商会及时实现销售，使得相对低迷的市场达到平衡状态，从而达到管控目的。”

“不过，我认为最终它对市场的影响是有限的，但对开发商的处境是有影响的”，他总结道。