物业税实施房价必跌 时下投资房产的五大风险

"如果我不在售楼处，那我一定在售楼处的路上"。这句话出自一哥们小张在自己MSN的留言。

在实际生活中他确实整天展转于各售楼处看房、选房买房，近几年由于北京深圳等地房价大幅度飚升，小张总在房价低时买 房，高价时出手，从而获利丰厚。按照他自己的说法：没有比投资房子再好的投资品了，几年捣腾下来，够几辈子的吃活。

近年来，确实有一大批"房虫"在房价高涨中获取了巨额利润，而且"房虫"大军有不断扩充之势。由于投资者和投机者的不断增加，也同时推动了房价快速上涨。根据深圳科学院公布的《中国深圳发展报告(2007)》称，从住房转手时间看，取得产权证后半年内就转手的住房占住房总套数的30.31%，而取得产权证后3年及3年以上转手的住房占住房总套数的28.11%，两项加起来所占比例高达58.42％。

与此相对应的是深圳市房价半年内就暴涨了50％，这充分说明投机和投资因素在推动房价上涨中扮演着极其重要的角色。

但是今年十一刚过，小张却把自己手中最后10套位于深圳中心区的房子全部委托中介出手了。"现在出手，一方面能够获取满意的利润，更重要的一点是自己对未来房价走势看不清楚，房价太高了，这其中蕴涵的风险太大，一旦房价下跌，我们这些靠炒房子吃饭的人就会一夜回到解放前"。小张的一番话，说出了目前大部分投资炒房者真实心态，理智而慎重。

事实上，房屋的基本功能是用来居住的，但是由于中国的房地产处于刚刚起步阶段，房屋的投资功能在近年来被不断夸大，买房子能够保值增值，甚至炒房能够获取暴利的意识在人们的脑海中根深蒂固。

但是我们必须清醒的意识到：房子和股票基金一样，任何只要被赋予了投资功能的商品就会存在投资风险，而且投资房屋蕴藏的贬值风险不发生则已，一发生就是天崩地裂，会让你夜之间从百万富翁变成百万"负"翁。那么当前投资房产到底蕴藏那些风险呢？

一、房产调控政策继续从严从紧

与往年房产调控房价越调越涨的情况不同，进入07年下半年以来，各项房产调控政策的出台，招招可谓击中开发商和购房者的"7寸"。相信随着17大的胜利闭幕，各项有利于民生的房产调控政策将继续面世。因此未来人们对房价的预期只会看空，不会看好。开 发商在各种压力面前，也不得不采取稳定房价的策略。未来房价上涨空间已经不大，如果此时投资者选择买房，期望在未来以更高的价格出手以达到获取利润的目的肯定要落空。

二、房产利润在高房价下已被严重透支

如果你去任何一家售楼处，面对动辄数万一平米的房价，销售人员会满怀信心的告诉你：房价现在看来是有点高，但是你一定要看未来啊，未来我们这里将是城市的核心区，再过5年10年，现在的房价就不算高了，哪个时候比现在高多了。

你看，售楼人员已经清晰的说出了开发商的心声，那就是他们现在销售的价格，已经把未来熟年的房价上涨空间已经考虑进去了，现在的价格是未来5到10年的房价。换一个角度来说，那就是房产利润在高房价下已被严重透支，开发商已经把房屋的未来利润囊括到自己怀里了，作为投资者的你愿意是高房价的最后一个接"棒"者吗，小心这个棒子把自己砸死。

三、物业税一旦实施，房价必定下跌

上周一则消息值得所有房产投资者们关注：传说中的降房价的致命武器物业税即将从空转变为实转。目前已经在北京、辽宁等10个省市进行房地产模拟评税试点，明年即将转为实际运行。尤其是今年10月中旬，国家税务总局相关负责人在税务总局前三季度税收情况新闻发布会上明确表示，目前正在积极稳妥地进行物业税出台前的准备工作。物业税一旦执行，不仅会大大增加房产投资者的成本，也将大大增加房价下跌的动能。这是房产投资者必须要正视的问题。

四、房屋折旧加速投资贬值

高房价下，房屋使用年限问题往往被投资者们大大忽视。可是你必须要知道：房屋作为不动产折旧是必然的。住宅使用年限是70年，我国的住宅寿命则到不了70年。而中关键的是我国住宅的平均寿命仅为30年。即使以70年来算，房屋的价值每年也面临着1.4％的折 旧。从理论上来看，如果不考虑房价上涨因素，商品房在35年后，剔除折旧其实际价值只有原来的50%。

但是，最近几年房价飞涨，折旧因素被遮掩了，根本没有引起应有的重视。一旦房价停止上涨，那些经过多轮炒作的商品房就可能因为折旧因素而进入贬值轨道。您就考虑一下吧，如果你现在买一套80年的房子，理论上还剩下43年的使用权，如果您按照50年的使用寿命，您还可以使用13年？如果是30年的使用寿命，那您这房子只能用3年。这房子还能有投资升值空间吗？做梦我看有。

五、贷款利率变动让投资者成"温水青蛙"

由于我国绝大多数炒房者是借助银行按揭贷款来进行房产投资的，而这面临着如影随形的利率变动风险。比如，最近的房贷新政对房产投资影响就很大。以等额本息还款方式贷款20年，购买总房价130万元的商品房为例，信贷新政实施后需要比原来多支付13万元的首付和多支付119591.16元的利息。

央行不断加息，起到了"温水煮瓦"的效应，让你在幸福中感觉不到危险的存在，当你意识到危险已经近在眼前的时候，投资买房者临终前才明白当初银行贷款人员那一张张笑脸其实就是杀害自己的刽子手。

面对上述5大投资房产风险，您是继续踏火山高歌猛进去自寻灭亡，还是选择理智的退出。相信投资者们都有一个明智的选择。