房产转租行为如何缴纳营业税、房产税

　　某地税稽查局在2007年初检查A公司纳税情况时发现：该公司去年承租了上下二层商铺用于自身经营活动，但由于公司刚刚创立，承受资金压力的能力有限，因此在承租该商铺数月后，将其中二楼商铺转租他人。税务机关拟对A公司转租行为未申报缴纳房产税、营业税进行处罚。对此，A公司对此提出疑议，自己不是营业税的纳税人？房产税应当由房产产权所有人缴纳？

　　笔者认为，A公司应当就转租二楼商铺行为缴纳营业税，但不应当缴纳房产税。就转租行为应当征收营业税的依据为：《营业税税目注释（试行稿）》规定：租赁业，是指在约定的时间内将场地、房屋、物品、设备或设施等转让他人使用的业务；《关于营业税若干问题的通知》（国税发[1995]076号）作进一步补充规定：单位和个人将承租的场地、物品、设备等再转租给他人的行为也属于租赁行为，应按“服务业”税目中“租赁业”项目征收营业税。A公司对取得的租金收入应当全额计算缴纳营业税，不能扣除租赁成本。

　　转租行为是否征收房产税似乎存在颇多争议，几年前很多省份出台规定转租人应当按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税。而后上海、浙江等省又纷纷停止执行。笔者认为根据《房产税暂行条例》条文及房产税征收的原理，从法理上来看转租人不应缴纳房产税。《中华人民共和国房产税暂行条例》第二条规定“房产税由产权所有人缴纳。产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。产权出典的，由承典人缴纳。产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。前款列举的产权所有人、经营管理单位、承典人、房产代管人或者使用人，统称为纳税义务人（以下简称纳税人）”，因此，国务院作为立法机构已经通过列举的方式在条例中就房产税纳税义务人加以明确，除此之外的一切人，均不构成房产税的纳税义务人，无房产税的纳税义务，即使在产权人不在房屋所在地或者产权未确定及租典纠纷未解决的情况下，转租人承担先行代为缴纳房产税的义务，但即使如此转租人也只是代缴，而房产税的实际承担人，仍然应当为产权人。

　　既然转租人不需按转租收入和承租租金的差额缴纳房产税，那么房屋产权所有人是否应当按转租收入申报缴纳房产税呢？《房产税暂行条例》第三条规定：房产出租的，以房产租金收入为房产税的计税依据。这里所指房屋的租金收入应当是房屋产权所有人出租房屋使用权取得的所有收入，而不是最终的承租人支付的所有承租费用（房产的真实租金）。从转租的过程分析，一般真正的承租人只有一个，即最终的承租人，他支付的租金在产权所有人（出租人）、转租人之间分配，在加价转租的情况下，加价部分收益归转租人所有；在亏损转租的情况下，则亏损部分也应当转租人承担。由房屋产权所有人负担并未由所有人取得的加价转租收入所产生的额外税收负担是不公平的；同样房屋产权所有人也不能因为转租人亏损转租而减轻税收负担。但是如果房屋产权所有人出租某房产，并与承租人约定，未经房屋产权所有人同意，房产不得转租（该条款是普遍存在的），如承租人取得转租利益，应当由房屋产权所有人享有（或者按比例分配），那么房屋产权所有人应当就转租收益申报缴纳房产税和营业税。如果纳税人企图通过低价出租高价转租来偷逃国家税款，税务部门可以根据《征管法》及实施细则采用合理方式核定应纳税额。