房产新政对于存量房买卖合同的影响

　　案情简介：

　　2010年12月9日，张与王签署《北京市存量房买卖合同》一份。该合同第四条约定：王将其位于北京市海淀区某处房屋以壹佰伍拾万元的价格出卖给张，张应于签订合同后三日内交付定金叁拾万元。该合同第六条约定：王应当在取得房产证后三十日内将该房交付给买受人张，并协助办理房屋过户及交接手续。

　　同日，张、王二人又与北京某房地产经纪有限公司针对上述房屋的价款、支付方式及房屋交付时间、违约责任等共同签订《补充协议》一份。该协议再次明确规定本案争议房屋交易价款及定金款项的交付时间及方式，并又对房屋过户时间等内容进行详细约定。

　　上述合同签订后，张按时将定金叁拾万元通过银行转账的方式交与王，积极履约。而王却见房价上涨，据不配合张办理房屋过户、交接手续。于是张起诉到法院，请求确认合同有效，并继续履行。

　　律师观点：

　　本案《存量房屋买卖合同》及相关附件，为双方真实意思表示应为有效，既为效，双方就应继续依约履行房屋过户手续。对方律师观点：本合同履行过程中，时值《北京市人民政府办公厅关于贯彻落实国务院办公厅文件精神进一步加强本市房地产市场调控工作的通知》出台，本案原告张非京籍户口，不具备购房资格，因此该房屋买卖合同无法继续履行，应为无效。如继续履行，势必会破坏调控政策的严肃性。

　　对此，虽然对方观点认为买受人不具备限购令中规定的购房资格，合同便因此而无效。但律师认为，《合同法》第五十二条规定了违反法律、行政法规的强制性规定的合同才为无效，且《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(一)》第四条明确规定：合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。据此，上述调控性文件既非法律，又非行政法规，不应因此认定合同无效。

　　其次，律师还认为上述调控性文件出台系对今后的购房者的条件产生了约束力，但是本案涉及的房屋买卖合同系在限购令颁行之前签署，虽然未作网签，但是根据银行对账明细，《定金协议书》及与中介公司签署的文件等材料可知，买受人签署相关合同、支付定金及首付款的时间，均在限购令颁行之前，根据法律不溯及既往的原则，那么该限购政策是不能约束其颁行、实施前的民事法律行为的，进而不能影响其发布之前买卖双方所签订合同的有效性。当然也不会如卖方所担心出现买受人会因不具备购房资格而倒签合同日期逃避政策的情形。最终，一审及二审法院采信上述观点，支持合同的有效性，对维护正常的社会经济秩序起到了正确的引导及促进作用。