房屋买卖需谨慎 查明权属防租赁

　　出售房屋时隐瞒房屋存在租赁情形，导致买受人无法实际取得房屋。该起房屋买卖合同纠纷案经镇江市润州区人民法院审理，判决出售方支付买受人违约金2.6万元。

　　2011年12月，经中介介绍，镇江市民邵无双与杨美华、滕大明达成房屋买卖协议，房屋价款60万元，当日给付购房定金2万元，双方约定于2012年4月20日交付房屋。

　　实际上，在2011年5月，滕大明已将该房屋出租给颜冰斌，而且一租8年。颜冰斌一次性给付租金6万元，但其未实际入住，房屋仍然是毛坯状态。

　　合同签订后，邵无双陆续支付房款48万元，并于2012年1月10日办理了房屋过户手续，但是过户归过户，能不能实际交付又是一回事。2012年3月的一天，邵无双突然接到法院协助执行通知书和民事裁定书，要求其停止支付滕大明、杨美华应收的房款，他这才意识到自己所购房屋有问题，便委托律师发出律师函，通知滕大明、杨美华不再支付剩余房款，且要求按照合同约定交付房屋，履行瑕疵担保义务等。后又向法院起诉，要求实际交付房屋，清算水电气等费用，并赔偿损失。

　　“买房时中介说这个房子价格合算，还带我去现场看了房子，是毛坯房，没想到会存在租赁情况。”邵无双对无法实际取得房屋烦恼不已。

　　经过审理，润州法院根据《合同法》、《民法通则》买卖不破租赁的原则以及违约责任的有关规定，判决驳回邵无双要求交付房屋的请求，由杨美华支付违约金2.6万元。

　　【法官释法】

　　买卖不破租赁即在租赁关系存续期间，即使所有权人将租赁物让与他人，对租赁关系也不产生任何影响，买受人不能以其已成为租赁物的所有人为由否认原租赁关系的存在并要求承租人返还租赁物。

　　《合同法》规定：“租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力”，就本案而言，在租赁期内，因买卖发生房屋所有权转移，但原租赁合同对租赁人和新房主继续有效!所以邵无双要求实际交付房屋的诉讼请求是得不到法院支持的。

　　同时滕大明、杨美华在签订房屋买卖合同时对邵无双隐瞒该房已出租的事实，导致未能按约定交付房屋，应当按合同约定承担违约责任。

　　法官提醒，广大消费者在购买房屋、汽车等大宗商品时，在查验商品所有权权属证明的同时，尽可能查明该商品上是否存在抵押、质押、租赁等他项权利，避免不必要的麻烦。(文中均为化名)