购房定金

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购房定金

当购房者选中了想要的房子，发展商一般先要和您签一份《认购书》，约定所购房子的房号、单价、付款方式等内容，并约定应当在认购书签订后几日内到发展商或其指定的律师处签订正式购房合同。在签订认购书的同时，购房者还要交一笔钱，有的认购书称之为"定金"，有的称为"认购金"，还有的叫"诚意金 "等等。这笔钱属于什么性质？如果购房者签了认购书又不想买了，发展商应不应该退款？

从法律角度而言，认购金与定金不尽相同。

签订认购书、交纳认购金不是法律规定的必经过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法，它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需在此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，在约定的时间内，卖方不得将该房屋售予他人，如买方决定不购买，卖方应将认购金退还；但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。因此认购金有时也被称为诚意金。

定金与认购金不同，定金是一种合同履行的担保，根据我国民法通则和《担保法》规定，签订合同当事人一方可以向另一方给付定金作为履行合同的担保，如果收受方违约，应双倍返还定金；给付方违约，则无权要求对方返还。因此，如果购房者交了定金之后改变主意决定不买，发展商有权以购房者违约为由不退定金；如果发展商将房屋卖给他人，应当向购房者双倍返还定金。另外，如果购房者在认购书规定的时限内去与发展商签订合同，但因购房合同或补充协议的具体条款双方存在争议，不能达成一致意见，致使购房者不能购买认购房屋的，发展商应当退还定金。

对购房者来说，为了避免丧失认购金或定金，可以采用以下方法：一是不要急于在签订认购书时马上交钱，给自己留几天考虑的时间；二是在认购书中书面约定，如果购房者决定放弃认购的房屋，发展商应当将定金或认购金退还。如果时间许可，应当请专业人士审查合法性后再做最终决定。

（案例分析）

孙小姐购房定金纠纷事件， 给众多购房者带来警示，记者从法律专家处得到相关分析，以期给消费者提供避免定金纠纷的手段。
　　2004年11月7日，孙小姐选定某小区一房产，特向销售经理李先生缴纳购房大定金一万元(10000元)整，并签订《房屋订购协议》。2004年11月19日，乙方和律师共四人携现金及银联卡前往售楼处，双方因合同第八条(3) (4)款，第十五条(3)款有失公平而未达成协议，于是未能最终签订协议。乙方认为甲方(北京市裕发房地产开发集团销售部)在《商品房买卖合同》中增加了许多刻意维护其利益的“白条”，严重侵犯了其利益，而且甲方拒绝对此条款做出任何更改，乙方要求甲方退回所缴定金10000元整，甲方不同意退钱。
　　就这一事件，从定金的性质讲，分为买房定金和谈判定金，二者有所区别。谈判定金保留了双方继续谈判的权利，双方有义务履行进一步协调的责任。如果乙方履行了协调的责任，因为甲方的过错甲方却不愿做出让步，视甲方违约，定金应双倍返还。
　　“定金纠纷”如何避免？
　　目前的“定金纠纷”，主要是因为开发商的行为没有统一的规范，多数情况是先交定金、签协议，后看合同，而合同中又包含一些由开发商自己拟订的附加条款。专家建议：除了对开发商和欲购房屋进行深入了解，消费者还应当明确所交定金的性质，并对定购协议中有关合法拿回定金和正式签订合同的条件等条目格外警惕，不要轻易付定金。提倡理性、科学消费。
　　专家支招：买房需要参谋
　　目前在国内的买房过程中，却很少有人意识到买房也需要专业参谋。专家认为，很大原因是近年来商品房发展过快，而消费能力尚不稳固，买房消费水平不够，消费观念不成熟，买房人的相关法律专业知识、心理承受能力等都有待进一步提高。
　　专家建议：可以考虑拿出房款中的1%至1.5%聘请一名专业律师，随时针对任何一个细节进行严格把关。不但可以避免陷入开发商暗藏的种种陷阱，省下了购房之后可能遭遇到的一系列不必要麻烦，解除了后患，还可以省下由于房屋纠纷、打官司等所造成的巨大精神损失，切实保证了买房人的利益。




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