多收4平方米房 房屋买卖无效？

　　买了好几年的房，卖方拿到房产证不肯办过户，买方告到法院，卖方也提起反诉，要求确认买卖合同无效。除了母亲代签字、妻子不知情等理由外，卖方还提出这么一个理由：收房时的房屋面积，比合同约定的面积多出了4平方米。那么这会导致这份房屋买卖合同无效吗?

　　刚贷款买房又卖掉领房产证拒办过户

　　在外企工作的王先生为了结婚买房，经房屋中介介绍，看中了北京市海淀区一套三居室商品房。这套商品房是刘先生刚刚在开发商处购买的，但买后不久，他又看上了朝阳区的一套房屋，就决定将刚买的三居室卖掉。2010年2月2日，刘先生的母亲代替他与王先生签订了《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定刘先生将海淀区的这套三居室以280万元卖给王先生。签订合同当日，王先生支付了60万元定金，后又付给刘先生购房首付款140万元;剩余80万尾款，双方约定以贷款方式支付给刘先生。

　　因该房屋存在抵押登记，双方约定卖方刘先生应解除涉案房屋的抵押登记，将银行贷款还清。同时，双方还约定在刘先生取得房产证后3个工作日内，双方共同向房屋权属登记部门办理房屋过户手续，如果由于卖方原因逾期未办理产权过户手续的，每日将按全部已付房款的万分之五支付违约金。

　　同年8月刘先生向王先生交付了房屋。王先生装修房屋后入住。到2013年初，王先生得知刘先生已办理房产证，便多次催促刘先生配合办理房屋过户及贷款手续，但是刘先生一直拖延，拒绝办理。经多次沟通，王先生终于知道了刘先生的意图，原来3年来房屋价格上涨较快，该房屋市场价格从签订合同时的280万元已涨到700多万元，刘先生心有不甘，想让王先生补些差价。王先生听后很恼火，“这不公平!明明白纸黑字约定好的事情，怎能不讲信义随意违约?”

　　王先生赶紧找到房屋中介，中介与刘先生进行了沟通，但刘先生仍以各种理由拒绝配合过户，并声称房屋买卖协议是无效的，王先生应当返还房屋。

　　买方起诉卖方反诉

　　要求确认合同是否有效

　　王先生决定诉诸法律讨个公道。他找到办理房产案件较有经验的北京市铭滔律师事务所钱学志律师进行法律咨询。

　　钱律师认为，双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》均为有效协议，卖方刘先生应当配合办理过户及贷款手续，其要求补差价毫无根据。随后，钱学志律师到海淀区建委了解到，刘先生已于2012年12月2日办理了房屋登记手续，即取得了房产证。另外通过进一步核实得知：刘先生收到王先生200万元首付款后，并未归还房屋贷款，该房屋还存在抵押登记情况。

　　随后钱律师代理王先生将刘先生告上了法庭，要求法院判决双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》有效，因刘先生拖延履行合同，要求刘先生自2012年12月6日起支付逾期履行合同违约金。

　　对此刘先生辩称，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第38条规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。“我还没有拿到产权证，就将房屋卖给了王先生，这协议是无效的。而且签订协议时不是我本人签的字，是我母亲签的，我不认可。我妻子对卖房一事也不知情，她并不同意卖房，因此房屋买卖合同是无效的。另外收房后，开发商说房屋面积有误差，多出4平方米，当初约定的房屋面积与实际房屋面积不不符，由此协议也是无效的。”刘先生因此提出反诉，请求法庭确认双方所签房屋买卖合同无效。

　　未领取房产证 不等于禁止房产买卖

　　刘先生未取得房屋产权证书，就与王先生签订《北京市存量房屋买卖合同》，钱学志律师认为，在这种情况下，该房屋买卖合同并不当然是无效的。

　　《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见(试行)》第三条规定：《城市房地产管理法》第三十八条第(六)项“未依法登记领取权属证书”的房屋不得转让的规定，在性质上不属于《最高人民法院关于适用中华人民共和国合同法若干问题的解释(二)》第十四条规定中的“效力性强制性规定”，不应作为认定房屋买卖合同无效的法律依据。

　　也就是说，该条款的立法目的并不在于禁止交易或限制合同自由。未依法登记领取权属证书的房地产当事人不能办理所有权过户手续，不等于禁止房地产买卖。本案诉争房屋系王先生购买所得，权属明晰，享有相应的处分权。双方订立的房屋买卖合同是双方真实意思的体现，不违反法律强制性规定，应当为合法有效。

　　刘妻对售房应当知情 买卖协议有效

　　钱学志律师认为，签订房屋买卖合同时，刘母拿着儿子的授权书代签协议，属于合法有效的民事法律行为，刘先生应当承受其代理人的行为后果。如果刘先生不认可授权委托书是真实的，可对授权委托书签字的真实性申请笔迹鉴定;如果刘先生不申请笔迹鉴定，其应当承担不利后果。

　　至于刘先生以“妻子不知情”主张协议无效，钱律师认为，根据婚姻法相关司法解释，“夫或妻非因日常生活需要对夫妻共有财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。”就本案实际情况来说，刘先生夫妻在朝阳区另购一套住房，是要用海淀区这套房屋的售房款支付的，所以其妻对售房一事是知情的。刘先生向王先生交房当天，刘先生的妻子也在现场。另外，在中介签署协议时，刘母也代替刘先生签署了夫妻同意卖房的声明。因此，王先生有理由相信售房是刘先生夫妻共同意思表示，他已尽到合理注意义务，房屋买卖合同应当有效。

　　合同标的明确 不能仅因面积误差主张无效

　　刘先生声称房产证上记载的房屋面积与房屋买卖合同规定的房屋面积不符，他能否主张协议无效?钱学志律师认为，双方签订合同时约定的房屋面积，是根据刘先生原始购房合同填写的。另外双方都非常清楚，房产证记载的面积很可能与原始购房合同约定的面积不符，这也是商品房交付时常见的现象，双方在签订合同时对此均有合理预期。而涉案三居室是刘先生在该小区购买的唯一一套商品房，不存在合同标的不明的情况。刘先生以此理由主张合同无效，应该无法得到法律的支持。

　　此案经过多次开庭审理，最终法庭认定《北京市存量房屋买卖合同》合法有效，卖方刘先生迟延履行合同违约，应按日向王先生支付违约金。

　　律师提示

　　钱学志律师提醒大家：对于房屋买卖双方来说，都要尽量将买卖合同中每一个条款的含义约定清楚，避免模糊约定，只有这样才能避免不必要的纠纷，切实保障自己的合法权益。

　　此外，由于出卖人的原因，买受人在规定期限内未能取得房产证的，除当事人有特殊原因外，出卖人应当承担违约责任。如果房屋买卖合同未约定违约金，或者损失数额难以确定的，可按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构记收逾期贷款利息的标准，主张逾期违约金。