签订房屋买卖合同注意事项

　　签订房屋买卖合同注意事项

　　对于签订房屋买卖合同的注意事项，首先第一原则，是对开发商及开发项目的认可，如果不认可，或是不是合法的项目，则不存在签订合同的事。

　　所以一开始在认购前要对开发商和项目进行深入的考查，若前期工作进行的不够，只是认为对项目的地段和户型、规划等某一方面的认可而忽视对项目合法性的考查，那么在签订合同时，一定要注意以下事项：

　　第一部分：合法证件，是否符合预售条件：

　　检查开发商的“五证两书”原件是否齐全

　　即《国有土地使用权证》《建设用地规划许可证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房销售预售许可证》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》，并要抄下证件的号码。

　　这是检查开发商及项目是否合乎相关法律规定的必要文件。

　　第二部分：面积约定问题：

　　建筑面积、套内面积、使用面积及其测量方法要明晰，将开发商有关面积的宣传材料择要写入合同。

　　1、房屋面积：

　　开发商应以套内面积签订购房合同，对套内面积和订房阶段的建筑面积之间的换算方法必须进行明示，并以套内面积为单位公布每平方米单价和房屋总价;

　　开发商应承诺交房时使用面积应和签合同时的套内面积相等。

　　对于交房之后实际套内面积和合同签署面积的差值，确定双方可以接受的一个误差比例，也就是说正负3%，超过此比例的购房人可以选择退房，开发商应退还房款以及利息。

　　2、公摊面积：

　　不应该计入的包括仓库、机动车车库、非机动车车库，作为人房的地下室，以及可以单独使用的空间。

　　还有售房单位自管自用的房屋，比如说开发商在大堂里做的销售中心等。

　　为多栋房屋服务的管理用房，通俗来说，就是与这栋楼不相连的部分，比如说小区的物业管理用房等。

　　在商品房买卖附件里应该有一个明确的说明，在主合同的第三条里，只是说分摊了多少，分摊的面积的数额，但是在合同的附件二，应该有一个房屋面积分摊的说明表，分摊了哪一部分，是经过哪一个地方批准的。

　　第三部分：交房时间和预期交房条件：

　　交房时间和预期交房条件要具体明确。比如交房装饰标准、物业的服务项目、收费等，同时明确违约责任。注意开发商利用“合理顺延”权利过长延迟交楼时间(若开发商延期交楼，则按业主已交房价每日千分之一支付违约金)。

　　若开发商约定你超过30天未付清房款可以解约的，对预期交房的解约期限也只能定30天，这两条应该对应，应该是平等的。

　　1、关于交房时间：

　　合同中要明确交房时间以及相关的逾期违约责任，重点是要在合同中约定相关的违约责任。

　　2、关于小区规划：

　　房子宏观规划(主要是外部环境)要详细约定。如户型、绿化、相关配套设施、开发商对小区的承诺等，可以以“附页”或“附条件合同”的形式签订。

　　有关规划设计变更条款，这一方面，因为我们购买的是期房，在商品房施工的过程中，有可能某些方面，开发商认为需要做规划的变更，设计的变更，应该在收到有关部门批准变更10个工作日，书面通知购房人，购房人有权选择退房。

　　3、关于装修标准：

　　开发商承诺的装修标准必须以书面的形式进行，对于装修时所使用的所有材质(指包括公共部分装修时使用的工程材料)和型号(指装修时使用的厨房用具、卫生间用具等)，必须进行明示;请开发商注明精装修的保修年限是多久。

　　4、关于物业管理费及违约责任：

　　物业收取的费用，服务的内容必须作为合同的必要组成要件以书面形式进行，入住后一年内，所有业主有权对物业公司进行评估，如果认为物业公司不能胜任小区的物业工作，有权进行解聘和新物业公司的聘用。

　　5、入住条件：

　　入住条件必须达到八通，即通水、通电、通天然气、通暖、通邮，通电话、通有线电视、通宽带。

　　有些地方规定入住率达到多少才可以开通煤气，实际上跟开发商跟燃气公司的工作协调都是有关系的，应该跟开发商进行约定，以免影响您的正常生活。

　　第四部分：付款方式与期限：

　　一次性付款可以跟开发商协商，是不是可以留5%左右的房款，在正式交房之后给予付款，银行贷款应该在约定的时间里款没有到开发商的帐上，按照合同，你要支付相应数量的违约金，所以应该把时间约定的更加充裕一些。

　　第五部分：房产证的办理

　　明确房产证办理的具体时间以及无房产证、迟办房产证的违约责任。

　　按照现行商品房销售规定，在60天内，开发商应将登记资料提供给产权办理部门备案。

　　如果因为开发商的责任，没有及时把所有的资料报产权登记机关备案，使购买人不能及时办理产权证的，可以约定一个处理方式，可以退房，对于违约金，一般是合同金额的1%-5%之间，也是根据实际的情况来进行选择。

　　也可以选择不退房，如果选择退房，操作起来有一定困难，比如说你已经入住了，因为办理产权，是在入住之后的二三个月进行，如果这时你因为产权证的原因要退房，可能会不太利，建议大家在确认这个项目是一个合法的项目之后，那么办理产权只是开发商工作的一个程序问题，以及和相关部门的协调问题，并不是说没有办理产权证，是因为这个项目的本身合法性有问题，在这个情况下建议你选择不退房，让开发商按照一定的比例来支付违约金。

　　第六部分：房子的保修期限和范围

　　依据国家规定的质量问题判断标准，确定是否出现质量问题，并对维修期限、条件做出约定。

　　第七部分：其它

　　比如说这个合同有多少页、有多少份等，商品房买卖标准合同应该有四份，其中二份是正本，二份是副本。现在房管局在做备案的时候，房管局会备一份，购房人应该有一个合同的正本，如果是申请银行按揭的话，合同正本应该交银行来收押。在整个的合同最后一条，是做预售登记备案的一个条款，一般情况下在合同签订30日之内，开发商应该向房产所在区的房产管理局和房管局做登记。

　　附件一：是房屋的平面图，在签合同的时候应该注意这个图纸要用坐标来确认这个房屋的朝向，同时要标注面积，或者是面积的标尺。

　　附件二：公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明

　　附件三：交付标准

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