认购合同什么情况下可以认定为房屋买卖合同？

　　找法网网友咨询：

　　1、我于2005年9月定购了一套151.14m2的3居室的房屋，当时一方面看户型、面积都能满足自身要求，另一方面价格亦还满意，因此随即签订了内部认购协议(不是正式购房合同，当时未想到面积差异问题，故未对面积差异赔偿问题进行约定，但双方签字手续齐备。)，但到现在签正式购房合同时，其面积经预售许可证上面积变成141.54m2，远远超出了国家规定的3%范围，请问我在签正式购房合同时是否可以要求房屋开发商对3%超出部分进行双倍赔偿？

　　2、由于是内部认购，我不知道国家有关配套费收取的相关规定，当时开发商要求预交6000元水、电、楼宇对讲、电子防盗配套费，并双方进行了预定，现在签正式合同时开发商说国家不允许收配套费了，要按6000元折成平均房价加入总房价中，请问这合理吗？因为当时我想是用不了6000元的，也就无所谓，现在我该如何主张我的权益呢？

　　上海普陀区田根成律师回复：

　　关于认购合同，如果合同的主要条款完整，如房屋位置、面积，交房时间、方式，付款时间、方式，违约责任等，法院一般会认定是房屋买卖合同，故如果你们的认购协议符合上述情况，则面积差额可以要求赔偿，没有约定没关系，根据法律规定就行了。至于说配套设备费分摊，应该考虑到这是房价的因素之一，本身已经包含在房价里了，开发商再折成房价分摊，不合理。现在的情况下，你可以以你的认购书已经是房屋买卖合同为由，要求其交房或者赔偿损失。

　　上海长宁区马建荣律师回复：

　　首先，判断一个买卖合同是否有效并非看他是否为内部协议或正式协议，只要双方对合同的主要条款达成一致且不存在欺诈等违反法律强制性规定的情况，合同都是有效的。

　　而法律在处理一个有效合同时所采取的方式就是尊重双方当事人的合意，即如何约定即如何履行。具体到你的案子，最高院对房屋面积误差专门出过一个司法解释，对于开发商超出3%面积的部分需双倍返还，而所谓把6000元划入房屋总价中的说法其本身是对合同价格条款的修改，只要你不同意，对方就无权单方面更改，如果如对方所说，就应该全额返还6000元。