首次置业者购房必须考虑的问题

对于首次置业者来说，在买房的时候不仅要考虑各种¾­济形势和市场等因素，还要考虑有关房地产贷款的财务问题，重点要关注何时下手买房，以及如何做好各方面准备买房。

　　有多少钱可以买房子

　　按照业内¾­验总结，如果是自住房屋，总价款应该控制在家庭年均收入6倍以内比较安全，每月按揭贷款额度不超过家庭收入的50%。

　　测算现金：要测算家庭可变现用于购买房产的现金，在已¾­购买大病和意外保险的情况下，最少要预留出家庭6个月的生活费，以防不测。

　　预期年收入：可以把工作以来每年的收入增长幅度减去每年的通货膨胀率，得出平均年收入增长曲线，然后再预计以后6年的通货膨胀率，一般来说这是个猜测的数据。假设月入6000，猜测今后6年平均通胀率为4%，而此前5年的实际工资增长率为10%，那么未来工资增长率为“10%×70%+4%”，也即11%，据此可推断未来6年的工资水平。这种工资水平说的是实实在在可以保证拿到的那部分，有的购房者从事周期性极强的行业，在旺季和µ­季的年份收入相差很大，如果计算比较保守的话，应该按µ­季工资收入占比较大的权重来预期未来收入水平。

　　房款之外还有哪些费用

　　如果购房的购房者只盯住房子的总价来计算自己要付出的现金那就会有问题，因为除了房屋价款以外，还有乱七八糟一大堆其他税费等着支付。

　　契税：90平方米以下普通住宅契税为1%，90～140平方米的住宅契税为1.5%，非普通住宅的契税税率为3%。这是2008年底进行过调动的税率，税率会随着金融当局的政策而变化。

　　印花税：暂免。

　　公共维修基金：从去年2月1日起按照商品房建筑和安装成本每建筑平方米造价的8%缴存首期公共维修基金。

　　按揭费用：公积金贷款的交易费用主要有按贷款额千分之五收取的担保费和按揭贷款额千分之三收取的评估费。担保费不低于300元;评估费用不低于300元，不高于1500元。

　　首期物业费：收房时须交一年的物业管理费用。

　　装修费用：每平方米平均1000元左右。

　　车位费用：大概每月100～400元。

　　在二手房交易中还需要缴纳中介费用、成交价格的2.5%以内的信息费用、居间中保及权证代办费用3000元、贷款服务费用1000～2000元。

　　在二手房交易中卖方还需缴纳营业税、土地增值税和个人所得税。但一般卖方会把这些税务费用加在买方身上，如果购买二手房的购房者也应该对这些税有所了解。

　　该不该提前还贷

　　很多购房者认为在购买房屋时贷款是迫不得已的行为，如果有足量的现金，最好提前还清房屋贷款，这样可以无债一身轻，不过也许事实并非如此。

　　拿国债收益和房屋贷款做以下对比。2008年1万元新发行的3年期首期国债的到期收益为1098元，5年期的首期国债到期收益为2040元。以此为基准计算15年后两种国债收益分别为5490元和6120元，那相对于10万元的两种国债收益分别就是5.49万元和6.12万元。而同期放贷，10 万元15年个人住房商业贷款，等额本息还款方式五年以上利息贷款利率打完七折为4.16%，15年还款利息总额为34591.67元，两者相差1万多块的利差。

　　还款利率会随着宏观¾­济的变化而起伏，但是由于在这个经济发展阶段，金融部门对个人购买住房的鼓励，长期投资收益还是能战胜长期个人房屋贷款利息的。如果购房者是更激进的投资人，选择将可以用来还清房屋贷款的现金用于更加高收益的投资，比如更有魅力的公司债或者普通股投资，从长期来说应该可以获得更加出色的收益。购房者如果提前还贷，在这个经济阶段，会付出很大的机会成本，而且也可能由于大部分存款的消耗，在一段时期失去存款保障，对生活中的紧急情况缺乏应付能力。

　　尽量不选固定利率

　　房屋固定利率贷款就是把房屋贷款在一定时间内固定下来，不随着现行利率变动。利率固定在期限档次上主要分为3年期、5年期和10年期三个档。不同银行的产品其差别主要体现在相同期限档次上固定利率的基准利率设定有所不同。固定利率房贷的申请过程与个人住房贷款没有太大差别，不同的是购房者需要事先对市场有所判断，利率是不是要上升?在签订贷款合同时与银行约定一个固定利率。

　　固定利率基本上是购房者和商业银行的一个对赌，如果在贷款期间利率处于上升周期，那么购房人就赢了，如果利率处于下降周期，那么购房人就输了。固定利率贷款的利率要高于同期浮动贷款利率，这种利率上的歧视使得想采取固定利率的购房者已¾­先输了一成，因为从历史经­验来看，从现在看下三年或者五年的平均利率水平是很难的，所以对于以后利率的水平猜测，银行和购房者都处于“两眼一抹黑”的状态。所以，如果是公平的完全对赌，那么固定利率应该定在现有的利率水平才合适，如果定在高于现在房屋贷款利率水平，那就等于是购房者和银行跑一个为期至少3年的马À­松，而银行已经­先跑出几千米了。而且银行相对购房者来说，占有绝对的信息优势和解释权，所以，在这个赌博中，购房者胜利的可能性是非常小的。在升息频繁的经­济周期中，银行推出固定利率信贷产品在一定程度上契合了购房者的恐慌心理，而银行赚到了实际利益。

　　选择一个好的贷款方式

　　贷款买房的购房者根据自己的情况采用最恰当的贷款方式可能是释放财务困境的一种有效方法。一般来说，它有以下几种方式。

　　等额本息还款：还款本金逐月增加，而利息逐月减少，还款总金额不变。这种还款方式适用于现在收入少，而对未来收入预期较高的购房者，其还款方式计算简单，方便购房者进行财务规划。

　　等额本金还款：还款本金不变，而利息逐月减少，还款总金额逐月减少。适用于收入处于峰值的购房者，在同样本金，同样贷款年限的情况下等额本金所付利息要少于等额本息还款所付利息。

　　等额递增和等额递减：这两种还款方式是等额本息的变种，只不过把一个贷款期分为多个贷款期，在多个贷款期中进行等额本息还款，多个贷款期之间进行额度递增或者额度递减，它适用人群类似于等额本息还款和等额本金还款的情况。

　　双周供：双周供缩短了还款周期，比原来按月还款的还款频率高一些，由此产生的便是贷款的本金减少得更快，也就意味着在整个还款期内所归还的贷款利息，将远远小于按月还款时归还的贷款利息，本金减少速度加快。对于工作和收入稳定的人，选择双周供还是很合适的。

　　移动组合还款：根据贷款人情况进行灵活的还款计划。通过计划有效率地运用资金还款，它适应于收入不稳定购房者群。

　　接力贷：由比较年长的父母和年龄较小的子女组合贷款，按揭时间可按年龄较小还款人计算。这解决了年龄较小，比如刚参加工作购房者购房需求。适宜于和睦并且财务简单的家庭。

　　入住还款：与银行约定在一定时限内只还少量贷款利息，在一定时限后等额本息还款或等额本金还款。适用当前收入较少的购房者群。

　　循环贷：将房产在银行作抵押获得贷款，然后在贷款期内分次提取，适宜于改善型房屋置业。

　　留心最新的贷款产品

　　由于商业银行的竞争逐渐激烈，为了能拉到更多的存款，他们也推出了各种和房屋贷款相联系，实际上带有揽存性质的金融产品。如果购房者多关注这些金融产品，也会带来一定的额外收益。

　　比如一些商业银行推出的“存抵贷”和“存贷通”就有这种作用。

　　需要贷款买房者如果在活期账户上存有一定数额的现金，这些金融产品把客户的活期存款与住房贷款结合起来管理，只要活期存款超过一定数额比如5万元，银行就会把超出部分按一定比例将其视作提前还贷，节省的贷款利息作为理财收益返还到客户账上。但客户存折上的资金并没有真正动用，需要周转时可随时支取。

　　例如一位购房者，最近在一商业银行办理了60万30年的个人住房贷款，某日的增值账户存款余额为10万元，则2.5万元视作提前归还贷款，剩余 7.5万元则按活期存款计算。但他可提取的金额不受影响，取现时仍可提取10万元现金，这样，他在当天可节省贷款利息支出3.82元 (25000×5.508%/360)，相信这些小钱通过日积月累会成为一笔可观的财富。

　　不过，银行审批这种客户时比较严格，而且较一般按揭贷款利率偏高。

　　利用好公积金

　　公积金账户上的钱虽不能作为购房的首付款，它的最大功能是“冲还贷”，抵减房贷的还款额。因此，如何用每个月的公积金来冲抵自己的房贷便是一门学问，一般而言，公积金“冲还贷”的常见方式有两种：月冲和年冲。到底哪种方式能达到最佳“减负”效果，并不能一概而论，关键要看房贷者本身现金流等情况。

　　月冲：又叫逐月还款法，是指银行逐月地将公积金账户上的资金支取出来，用于支付住房贷款的本息。对于多数购房者而言，其所能够申请到的最大公积金贷款额一般不足以覆盖全部房贷，而每月公积金的进账额一般也小于月总还款额，因此，公积金加商业贷款的组合贷款模式以及公积金“月冲”方式是多数人的常见选择。

　　年冲：又称为一次性还款法。和“月冲”的本息还贷不同，“年冲”是直接用公积金账户上的全部余额来冲抵贷款本金。而根据公积金中心的规定，“年冲”须优先归还公积金贷款本金，也就是说，偿还完全部公积金贷款本金后，才可以冲减商业贷款的本金部分。“年冲”方式其实是一种提前还款，节省的多为公积金贷款的利息，同时，这种方式更适用于公积金账户余额较多，且贷款初期现金支出压力不大的购房者。