易宪容：“房价只涨不跌”贻害无穷

美国著名的金融学家罗伯特·希勒认为，美国次贷危机将是21世纪世界经济生活一个重大的历史转折点。它是美国房地产市场泡沫的祸水并引向全球各个国家，造成了全球金融市场困境、全球信贷紧缩及金融市场的严重破坏。这次信贷市场破坏已经构成了一次重大的历史事件，它将对世界经济造成长期深远的影响。而且，这场次贷危机也给当代社会经济生活的基础将带来根本性的变化。

从这个意义上说，对美国次贷危机不仅在于认识其问题的严重性，还应看到其对经济所造成的影响与伤害，更重要的是如何对次贷危机进行深刻反思，而不仅是寻找应对方式。就此，在笔者看来，有以下几个问题需要认真地反思。

一是无论是政府、企业还是个人，特别是政府，在不同的突发事件面前，或在经济生活面临重大的变化之际，往往都会采取一系列的短期行为或推出一系列影响短期行为的政策，从而形成整个社会短期的从众心理，总是会用一个新的经济泡沫掩盖旧的经济泡沫。

二是次贷危机作为一系列不当行为的结果，无论是这样的市场产生，还是产品推出及企业与个人相应的行为表现，都是建立在\"房地产价格只涨不跌\"的假定上，如果这个假定不成立（事实上\"房价不跌的神话\"是不存在的），整个金融市场的风险不仅会显现出现，也会无限放大。

三是有人说次贷危机是自由市场经济失败，但实际上市场的经济核心是\"诚信、理性、节俭、勤劳\"，而次贷危机的当事人，基本上是违背了这些原则。

四是次贷危机的破坏力之所以这样大，最为核心的问题是次贷危机摧毁的金融市场上的信用基础。金融市场交易的是信用，是给风险定价。当这个市场的信用基础摧毁时，金融市场岂能不丧失信心？

在这里，不讨论以上四个方面的全部内容，只是讨论\"房地产市场价格只涨不跌\"的假定。可以说，美国次贷危机，如果没有\"房地产价格只涨不跌\"的假定，或次贷市场所有当事人的行为不是建立在\"房地产市场价格只涨不跌\"的假定上，那么次贷市场的各种产品根本无法推出，即使推出也没有市场需求。比如，没有这个假定，商业贷款银行也就不可能设计出那么多高风险按揭贷款利率品种，借钱人也不会把住房按揭当作\"提款机\"而进入住房市场，住房按揭贷款证券化产品也就没有相应的市场需求，住房按揭证券化产品更不能够衍生工具化等。可以说，次贷市场所有的行为及产品都是建立在\"住房价格只涨不跌\"的假定上，离开了这个假定，整个次贷市场就轰然倒塌了。也就是说，当美国房地产市场的价格一旦向下调整时，美国次贷市场许多金融风险都暴露无遗。

但实际上，市场的价格永远是在波动的，否则就没有市场价格可言。既然市场的价格是波动的，那么谁有理由假定某种商品的价格会只涨不跌呢？既然市场的价格没有只涨不跌，房地产作为一个市场，它的价格同样也是不可能只涨不跌。

只不过由于房地产生产的周期性及产品的特殊性，它的价格上涨与下跌波动幅度会长一些，或上涨或下跌的时间会久一些而已，但根本上是不存在房地产的价格只涨不跌的。

在早几年国内房地产市场，\"房地产价格只涨不跌\"的假定同样是十分盛行，即使是现在，仍然有不少人在鼓吹这个假定。说什么土地资源是稀缺的，现在的土地用一块就少一块。因此，住房的价格只是会涨而不会跌。甚至于一些人把住房价格政治化，说什么房价下跌会影响农民工的就业，会影响城市的经济发展，会影响居民内需的扩大，会影响国家保经济增长等。说到底，中国房地产市场的价格就是不会下跌，也不能下跌。

且不说这些理由如何不成立，因为这些理由不仅早就被市场击得粉碎，而且也与市场逻辑完全相悖。上个世纪90年代日本的房价只涨不跌的神话，在一夜之间消失；1997-2003年香港的房价下跌70%；美国次贷危机\"房价只涨不跌\"假定的破灭等，都说明了这一点。

实际上，中国内地的房地产市场并没有逃出这种法则，只要看看上个世纪广东所发生的事情，只要看看最近深圳所发生的事情都如此。但是，为什么总有人来鼓吹国内房地产市场价格只涨不跌的神话呢？最为根本的原因，还是在于一些人以此\"预言\"影响社会的短期从众心理，这样才可能把国有的土地及财富在短期内卖出并转化为个人之私产。可以说，近几年国内房地产市场发生的许多事情，看上去是促使经济成长了，GDP增加了，但造成了一个严重的问题是，财富越来越向少数人集中，全体人民所持有的土地财富被少数人占有了。在这种情况下，这些人岂能不会把\"房地产价格只涨不跌\"的神话吹得越玄越好，房地产价格一下跌也就找出多少冠冕堂皇的理由来反对。

特别是从美国次贷危机事件可以看出，\"房地产价格只涨不跌\"假定不仅不成立，也会给社会经济带来严重的祸害。世界经济史一场经济危机及金融危机发生，都是与这个假定有关。因此，面对中国的房地产市场，决不可建立在这个假定的基础上，否则中国经济不会真正健康地发展，相反会带来巨大的金融危机与经济危机。