新政下购房需考虑的四大因素

从今年4月份以来，国家对房地产的调控力度有增无减，伴随着交易量的萎缩，部分城市及地区的房价开始松动甚至下跌。于是何时出手买房再次成为了市场热议的话题，最近一些朋友向笔者咨询近期房产政策、未来房价走势、现在能否买房等问题。在此，笔者把对政策的理解和对市场的展望，并结合几年来投资房产的经历加以总结，与大家分享。

希望能对大家买房有一些参考意义。

由于近期楼市处于非常时期，所以首先还是有必要对近期房产政策做一个解读。国家对楼市的政策调控前所未有，无论是手段还是力度。可见管理层打压楼市泡沫、抑制房价的决心。事实上，国家此次对房地产进行非常规的调控并非是针对其本身。由于篇幅原因，不在这里细述。笔者将在下一篇博文中详细阐述本次楼市调控的原因和背景。但有一点肯定的是，此次楼市调控不是短期行为，是一个长期和持续的过程，作为购房者应充分认识到这一点。

对于买房来说，需要注意几个要素：

一.时点的把握

由于受到国内外宏观环境和政策调控的影响，房价经常出现波动，因此时间点的把握较为重要。从目前来说，受到本轮调控影响，房价触顶并有所回落，交易量出现萎缩。但考虑到政策调控的延续性和市场显效的滞后性，目前恐怕不是买房的最佳时机，从市场反应来看，仅仅表现为交易量的缩减，房价未出现明显的下跌，未达到政府的调控预期。此外，本次调控持续时间应该较长，特别是“限购令”政策，笔者认为该政策将持续半年至一年的时间。

但对于购房者来说，在市场调整时恰恰是关注市场的好时机。首先要明确自己的需求，包括购房的区域地段、物业类型、户型面积等等。然后锁定几个重点区域，进行实地考察。只有做足功课才能在机会来临时较好地把握。

二.区域的选择

对于买房来讲区域的选择很重要，房产价值的核心就在于地段，这就是李嘉诚所说的：地段、地段，还是地段。对于开发商是如此，对于购房者也同样如此。好地段的房产不仅适于居住，同时也具有保值功能和升值潜力。

地段的选择上可以从以下几个角度去把握：

1.保值角度

保值是增值的前提，楼市动荡，并非所有楼盘都有保值的效果。一般来说，具备保值功能的房产通常具有两个特点，一个是好地段，另一个是高端物业。这个不是很难理解，楼市往往存在这样一个规律：在房价处于上涨阶段时，价格涨幅最大的通常并不是好地点、高端的物业，而是具备一些概念、发展潜力的新区域;而在房价处于下降阶段时，跌幅最大的也往往是这些区域，好地点、高端物业的跌幅往往最小，甚至逆势上涨。也就是说，高端物业的特点的价格波动较小，上涨态势较为平稳。

举个例子：2007年房价上涨时，位于东外环附近的某楼盘价格达到8500元/平，而到了08年底楼市跌价时，房价最低仅为4700元/平。价格波动巨大。而位置好的楼盘则恰恰相反，河西区的某楼盘在今年5月份开盘时价格为20000元/平，此时国家刚在4月11日进行了首轮调控，很多楼盘价格出现了下跌。但目前该楼盘的销售价格却为24000元/平。在调控力度不断加强的大环境下，该楼盘的价格反而出现上涨。

2.发展潜力

一个区域的发展是该地区房价上涨的源动力。以天津市的滨海新区为例，从09年初楼市回暖到9月份之前，滨海新区的房价未有太大上涨，但在10月初公布了塘汉大三区合并的消息后，滨海新区特别是作为核心区域的塘沽区和开发区的房价开始发力飙升。短短几个月，核心地段的房价从约9000元涨到约15000元一线。

3.价值洼地

一般说来，当楼市价格上涨时，并非表现为各区域间价格的普涨，而是某些热点区域、板块开始领先上涨，后续的一些地区跟进，最后一些被遗忘的角落开始补涨。仍以09年天津楼市回暖为例：年初至年中上涨的区域多是高端楼盘和热点区域，比如仁恒海和广场，梅江板块。到下半年和平区开始发力上涨，至年底滨海板块开始爆发。

而价格的不均衡上涨于是就形成了时间差，这也就给购房者寻找价值洼地提供了时间和机会。因此作为购房者一定要对尽可能去熟悉、了解市场。

三.新房和二手房的选择

通过新房和二手房的比价关系选择房源也是购房的一个重要方法。通常来说，由于二手房的折旧因素等影响，同地段的二手房价格要低于新房，二者之间存在一个合理的差价。但事实上，由于市场价格的波动，新房与二手房之间的价格联动通常会出现非正常走势，一般有两种情况：一是新房价格大大高于二手房价格，二是新房价格和二手房持平，甚至低于二手房，形成价格倒挂。

以笔者2005年在塘沽买房为例，05年中，国家首次出台了营业税政策，很多二手房因此成本增加，价格不具优势，甚至和新房价格相差无几，于是笔者选择了新开盘的房源。但到了当年底，市场出现了微妙变化，由于新房价格上涨，二手房价格变化不大，造成了年底时的二者之间的差价变大，记得当时某区域新房的价格在4500元，而二手房仅不到3500元。二手房的价格优势明显显现。于是笔者又选择了二手房。

一般说来存在这样的规律：价格上涨时二手房价格可能会超过新房，形成倒挂。反之价格下跌时会低于新房。

需要指出的是，次新二手房(房龄在5-6年左右)通常在价格和小区成熟度方面具有优势，即避开了5.5%的营业税，又避免了新房建成后小区规划低于预期承诺的风险，是购房的较好选择。当然，随着楼市的调整，部分优质新楼盘出现超低价开盘的情况，比如今年6月份开盘的位于天津老城厢的某楼盘。作为购房者一定要睁大眼睛，紧盯市场。

四.物业类型、户型面积的选择

一般说来房产主要分为一下物业类型：住宅、酒店式公寓、写字楼和商铺。住宅是购房者的大众选择，但随着国家对住宅的限购政策，购房者如果立足于投资的选择，则可以选择成熟区域的商铺和写字楼，此外，对于资金量较少的购房者可以选择酒店式公寓这种介于住宅和商业中间业态形式的产品进行投资。回报率会大大高于住宅，也避免了商铺和写字楼较大的风险。

此外，在户型的选择上，笔者建议在当前市场应多关注中小户型，小户型有两个优势：一是总房价低，易于出售转让，二是避开未来即将出台的房产税的调控。

最后，由于时间仓促，本文写的略显粗糙，仅为大家购房做个参考。欢迎大家多交流、批评和指正。