农村房屋买卖合同案件审理中的几个问题

　　农村房屋买卖合同的效力问题一直是司法界和学术界争议颇多的研究课题。《物权法》的出台非但没有消除这种争论，反而使之愈演愈烈.农村房屋是否可以自由处分，首先应当解决宅基地是否可以自由流转的问题。

　　一、宅基地使用权的功能。

　　1、宅基地使用权的保障功能。宅基地使用权的保障功能是指保障农民生存利益的功能。反映到制度设计上主要体现在以下几个方面：(1)、身份的特殊性。农村宅基地使用权是基于使用权人的特殊身份而取得的，只有集体经济组织内的成员才有资格向其所在的集体经济组织申请农村宅基地的使用权。(2)、设立的限制性。农村村民一户只能拥有一处宅基地,农村村民出卖、出租住房后,再申请宅基地的,不予批准。(3)、取得的无偿性。只要符合法定的申请条件,就可以取得宅基地使用权,而且使用权人不需要支付使用费。(4)、使用的永久性。农村居民在取得农村宅基地使用权后可以世代使用,没有时间限制。(5)、用途的有限性。宅基地使用权人对宅基地仅享有占有和使用的权利，只能建造住宅及附属设施供其居住和使用，不能将宅基地使用权出卖和转让。

　　2、宅基地使用权的效率功能。宅基地如自由流转则体现以下效率功能。(1)、宅基地的自由流转有利于实现物的功能。(2)、宅基地的自由流转有利于实现其经济发展功能。 (3)、宅基地的自由流转更能体现财产权利的平等性。一方面,仅允许农村居民到城镇购置房地产,而不允许城镇居民到农村购置宅基地,对城镇居民来说是不公平的;另一方面,允许城镇居民自由转让其房屋,而不允许农民自由处分其房屋,对农民来说也是不公平的。

　　二、目前针对农村房屋买卖合同的两种观点。

　　1、农村房屋买卖合同无效论

　　这种观点认为，农村房屋买卖必然会涉及宅基地使用权的转让问题。开禁宅基地交易不过是满足了强势群体的利益诉求，且在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，贸然允许宅基地交易，将导致强势群体对宅基地的兼并，大量失土农民将生活无着，会对社会秩序造成巨大冲击。从法律规定看，《土地管理法》规定：“农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。”国务院办公厅1999 年发布的《关于加强土地转让管理严禁土地炒卖的通知》 “农村的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”，2004 年11 月国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。因此宅基地的转让是违法行为，涉及宅基地转让的农村房屋买卖合同当然是无效合同。

　　2、农村房屋买卖合同有效论

　　这种观点认为，判断农村房屋买卖合同的效力，应当以《合同法》的规定为标准，只要符合合同有效要件的合同即为有效合同。我国《合同法》第52 条规定违反法律、行政法规的合同无效。最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释》第4条进一步规定：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。”国务院办公厅《关于加强土地转让严禁炒卖土地的通知》并不是行政法规，不能作为认定合同无效的依据。且《土地管理法》是为维持农业用地的数量，保证农民的生存之本而规定，宅基地本就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少，所以将该条适用于宅基地是不妥的。

　　三、对于农村房屋买卖合同的法律分析

　　《物权法》规定，“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”有观点认为这一授权性条款是立法者为宅基地的自由流转预留的立法空间，但笔者认为这恰恰显示了立法者对宅基地自由流转的顾虑，或许宅基地限转终究将成为历史话题，但至少在目前或者说是将来很长的一段时间内宅基地使用权的流转还是应以“严格禁止说”为主流，坚守其保障功能为先的价值取向：

　　1、从制度起源看，资源的配置方式决定了宅基地须以保障功能为先。解放前，农民自有房屋占有的土地属私人所有。解放后，农民的宅基地所有权收归了集体所有，农民转变为拥有宅基地使用权,形成了个人住房所有权和宅基地使用权相结合的农村居民住房产权结构,在这种结构框架下，集体经济负有无偿设定宅基地使用权并移转给村民供其建造房屋及附属设施的义务，这种义务也是作为农民曾响应国家号召，自愿放弃土地所有权将之归于集体所有的历史补偿，因为集体不能在无偿取得农民土地所有权后再要求其有偿使用这些土地。作为权利义务的对等，宅基地使用权人在享有权利的同时，应当承担相应的义务，因此直至《物权法》出台，法律仍只赋予宅基地使用权人“占有”和“使用”两项权能。此外，在我国农村土地分为宅基地、农业用地、其他土地资源，其中宅基地是为农民的居住而设，农业用地和其他土地资源则用于生产经营，前者肩负保障功能，后者肩负经济发展功能，所以农民完全没有必要借助宅基地去实现经济利益，宅基地最重要的职责就是确保农民的居住权益。

　　2从基本国情看，我国宅基地使用权的完全放开时机尚不成熟。我国幅员辽阔，区域发展相当不平衡，尽管在一些经济发达地区,由于农民的主要收入来自于非农业,农民抗御社会风险的能力逐步增强,土地作为一种社会保障手段的作用日益减弱,但我们应当看到的是，我国大多数地区尚处于贫穷落后的状态，宅基地仍是农民安身立命之所，而由于这部分农民缺乏足够的抵御风险的能力，因此在制度上对其生存加以保障是不可或缺的。

　　四、对农村房屋买卖合同的效力认定。

　　1、农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷中合同效力问题。因这类购房者具有在该地申请宅基地的集体经济组织成员身份，这便排除了宅基地不能进行流转的障碍，故立法精神和国家相关政策也认可这种房屋转让行为。因此，审实践中基本上形成了共识：本集体经济组织成员之间农村房屋买卖，只要买卖双方所订立的买卖合同符合《合同法》关于有效合同要件，原则上均认定为有效合同适用《合同法》进行处理。

　　2、非本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同纠纷合同效力问题。审判实践中大多审判人员都认为，因法律禁止将农村宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，因此，这类合同应一律认定无效。但笔者认为，不能简单的作出这样的结论。因为在这类合同所涉及的内容中有许多方面目前法律并未作出明确否定，是值得商榷的;且目前我国正在大力进行社会主义新农村建设，鼓励农村村民进镇购房，因此，对这类合同应根据相关法律、法规、政策的规定，结合目前农村房屋买卖的实际情况，将其划分为两种情形，具体问题具体分析，实行区别对待：

　　(1)购房者是本集体经济组织以外的农村居民.相关法律法规虽然禁止将宅基地使用权向本集体经济组织成员以外的人转让，但法律、法规对农村居民转让房屋所有权并无禁止性规定，而国家相关政策也无禁止向本集体经济组织外的农村居民出售房屋的规定。因此在审理案件中应区别不同情况,单独就房屋买卖行为是否有效作出客观公正的认定。这样做有利于农村居民对房屋处分权的实际实现，也能满足和调剂某些农村村民之间的特殊需要。因此，笔者主张对这类农村房屋买卖合同，只要其符合《合同法》关于有效合同其他要件的，应依法认定为有效合同。

　　(2)购房者是城镇居民;对于农村居民是否能向城镇居民出售房屋，我国法律、法规虽无相关的禁止性规定，但国务院办公厅早在 1999年就在《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》作出了：“农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民在农民集体土地建住宅，有关部门不得违法为建造和购买的住宅发放土地使用证和房产证”的明文规定;2004 年11 月，国土资源部《关于加强农村宅基地管理的意见》又进一步规定“严禁城镇居民在农村购置宅基地，严禁为城镇居民在农村购买和违法建造的住宅发放土地使用证”。从这些规定来看，国家是一向严厉禁止城镇居民购买农村房屋的。《民法通则》 第六条规定，“民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应当遵守国家政策”。由此可见，农村房屋虽然可以买卖，但城镇居民却是排除在该合同适格主体之外的。因此，对这类违反国家政策的合同，应适用《合同法》无效合同的处理规则进行处理。因规章制度无溯及力，故应将1999年国务院办公厅颁布禁止性规定的时间作为临界点，即1999年之前将农村房屋转让给城市居民的买卖合同为有效合同，1999年之后的则为无效合同。

　　五、合同无效后果的处理

　　尽管宅基地使用权的限转性导致农村房屋不可自由流转，但农村房屋买卖从其交易的形态来看均符合市场行为的特性，体现了效率功能。因此笔者认为1999年后与城镇居民间的农村房屋买卖合同虽因违反国家有关强制性规定而无效，但在无效后果的处理上，应以效率功能的实现作为审判的基础，不可因保障功能而一味地保护出售方的利益。

　　首先，赔偿损失。双方的房屋买卖无效，出售方有权要求返还房屋，但购买方可主张出售方返还钱款，因此造成损失的，还可以要求赔偿，在确定损失时，应当将房屋现有价值与原购房款之间的差价作为信赖利益的损失考虑在内。

　　其次，确定过错责任。作为市场主体，农民和城镇居民在交易秩序中的地位是平等的，不能因为农民抵御风险的能力差就认为城镇居民的购房行为是欺诈.而从纠纷现状看，也多是农村房屋出卖人因房屋价格上涨或拆迁等原因诉诸法院要求确认合同无效。因此在确定过错责任时也应将之考虑在内，即反悔一方应分担多一点的过错责任，这样更符合诚实信用原则的要求。

　　再次，添附物的处理。购房者大多会对所购房屋重新装修或翻新重建，对此应作为善意添附.故合同被确认无效后，所作之添附应视为经房屋所有权人同意，适用善意添附的规定，在房屋归属不动产所有人后，另一方当事人可依不当得利要求不动产所有人赔偿损失。

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