法院：农村房屋买卖看重事实

丈夫生前工作调动出售农村房屋，后妻子以产权未过户强行入住，该房屋买卖协议是否有效？云南省曲靖市中级人民法院近日作出终审认定：农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件。

　　1993年，宣威市的蒋先生工作调动，将农村的两间住房作价8000元出售给了马先生。马先生随后于1996年至2004年12月对该房屋管理使用，并两次修建。2002年12月，蒋先生不幸死亡。2004年12月5日，蒋先生的农村妻子吴女士毁坏该房屋门锁入住，双方发生纠纷。经有关部门多次调处无果，马先生持农村房屋准建证、房屋买卖契约、中人证明及产权登记正在办理中等证据告上法庭，请求判令吴女士停止侵权。

　　被告吴女士辩称，该房屋没有出售，马先生一直是租住，其宅基地使用证及房屋准建证是偷的且至今所有权没有转移，要求驳回马先生诉讼请求。

　　宣威市法院经审理，判决吴女士于判决生效后30日内停止对马先生住房的侵占行为。吴女士不服上诉，曲靖中院二审驳回上诉，维持原判。

法官评析

　　该案审判长、曲靖中院民三庭庭长董桂华表示，按照最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》，本案马先生提交房屋买卖的证据形成锁链，而吴女士主张马先生偷走其宅基地使用证及房屋准建证，房屋不是买卖是租住等未能举证证明，法院不予采信。

　　关于未产权过户的农村房屋买卖关系是否有效的问题，最高人民法院(1992)民他字第8号复函中明确规定，“农村房屋买卖应具备书面契约、中人证明等要件，要求办理过户手续的地方还应依法办理该项手续。”这一规定肯定了农村房屋买卖原则上不以所有权登记为生效要件。本案中，马先生与蒋先生虽然没有办理房屋过户手续，但是双方进行房屋买卖的意思表示真实，因此，一审法院认定马先生对争议房屋享有合法所有权，吴女士行为侵权的事实清楚，适用法律并无不当。