业主收“进门费”是否属于无理要求？

李女士问：我是某花园A幢19楼04室业主，装修房子未做任何物业公司以及开发商工程部不允许的改造，但楼上单元的业主野蛮违规装修，擅自改动卫生间的排水管道，造成我家屋顶、墙面渗水，电器损坏。更过分的是，楼上邻居不配合物业公司修理，开价5000 到10000 元进门费，导致漏水问题半年多得不到解决，我家一直无法正常使用次卧室及次卫生间。物业管理公司的法律顾问说，在业主单元内部的公共管道修复属相邻关系纠纷，即使物业公司起诉楼上业主，法院也不会受理，这种说法是否正确？物业管理公司对某些业主擅自改变房屋功能、改动公共管道有无执法权？谁真正有权管理此事？哪个部门有权力要求业主配合公共设施的修理？业主可否提出收“进门费”，有没有相关的法律法规约束这种不合理要求？

　　现给你如下答复，供你参考：

　　楼上业主的做法，违反了法律规定。《上海市居住物业管理条例》第二十八条规定：“物业使用中禁止下列行为；(一)损坏房屋承重结构和破坏房屋外貌；(二)占用、损坏住宅的共用部位、共用设备或者移装共用设备；……(九)法律、法规禁止的其他行为。”第二十九条规定：“业主或者使用人装修住宅，应当事先告知物业管理企业。物业管理企业应当将装修住宅的禁止行为和注意事项告知业主或者使用人。物业管理企业应当对装修住宅活动进行指导和监督，发现违反本条例第二十八条的行为，应当劝阻制止，并督促改正；对拒不改正的，应当及时告知业主委员会并报有关行政管理部门依法处理。”据此，对楼上业主的行为，物业管理公司有告知、指导、监督、劝阻的义务，虽然没有执法权，但可以报有关部门依法处理。

　　物业管理企业对业主擅自改变房屋功能、改动公共管道有劝阻并发出整改通知的义务，但没有执法权，不能对该业主采取强制措施。房产管理部门有权管理此事，但该部门也没有强制执行的权力。如经过物业管理公司的劝阻、房产管理部门的指导监督，该业主不进行申辩，也不进行整改的，房产管理部门可以应受害业主的要求向法院申请强制执行令；受害业主也可以直接通过法律途径让法院判决，并申请强制执行。

　　业主单元内部的公共通道修复属于相邻关系，相邻关系是指相互毗邻的不动产的所有人或者使用人因对不动产行使所有权或者使用权而发生的权利、义务关系。因相邻权引起的纠纷，应由有相邻关系的双方当事人通过协商解决，不能通过协商解决的，受害方可以向法院提起诉讼。根据上海市高级人民法院《关于印发〈关于审理物业管理纠纷案件有关问题的解答〉的通知》(沪高法民一(2002 )6号)第八条规定：业主因相邻方实施侵权行为并受到损害的，应以相邻关系纠纷为由提起民事诉讼。如受害业主以物业管理企业不履行管理职责为由，起诉物业管理企业的，法院不予受理。如业主实施的行为妨碍建筑物的正常使用及有害其他业主共有利益的，其他业主可以共有利益受到侵害为由提起诉讼。”由此可见，业主若对此事进行起诉，要找准起诉对象，是相邻关系侵害方，而不是物业管理企业。

　　从你反映的情况来看，协调解决的可能比较小，只能通过诉颂维护自己的合法权益。若要向法院起诉，你要注意收集以下证据：物业公司的检测结论，可以作为旁证，要确定房屋真正漏水的原因，必须找房屋检测机构进行检测才能确定；即使漏水原因不是楼上业主随意改变房屋结构、改动管道引起，楼上业主也有义务对维修无条件给予配合，不予配合时也应该通过诉讼，在法院强制执行下开门维修。