农村房屋买卖纠纷案件的处理

　　伴随我国城市化进程的加快及农村人口向城镇产业化转移，农村宅基地上房屋买卖作为一种经济现象浮出视野。由此引发的纠纷解决渐次成为司法实践必须予以回应的审判热点。我国关于规范农村宅基地的现行法律法规仅对宅基地使用权的取得作出了规定，但对其包含买卖在内的各种形式的流转则鲜有涉及。这使得该类纠纷的司法裁决成为了审判中的难点，从而导致司法中的裁判不统一。在一定程度上弱化了司法对社会经济生活的调整和规范功能。有鉴于此，本文试图从农村宅基地相关法律法规的梳理着眼，以相关物权理论及宅基地使用权的宪法意义为基本视角，对涉及但不限于农村宅基地及其上房屋买卖的相关法律问题进行探讨，以期有益于该类纠纷的司法裁判。

　　一、农村宅基地使用权的法律解读

　　《中华人民共和国宪法》第十条第二款规定：“农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有;宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。”《中华人民共和国土地管理法》第十条规定“农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理;已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营管理;已经属于乡镇农民集体所有的，由乡(镇)农村集体经济组织经营、管理。”该条第四款规定“农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。”上述法律规定实际确立了农村宅基地的以下法律属性;首先，农村宅基地的所有权为农民集体经济组织全体成员共同共有;其次，我国对农村宅基地实行三级所有，所有者主体依法可划分为村集体经济组织，组集体经济组织及乡、镇集体经济组织;再次，农村宅基地使用权系依照法律规定，依法定程序确定给特定主体的用益物权;最后，缘于农村宅基地系本集体经济组织成员依行政审批无偿取得，旨在解决为以农户为基本单位的集体经济组织成员提供居住保障，同时，受制于土地系不可再生资源的自然属性，基于需求与供应之间的现实紧张关系，对于宅基地的流转必然要求法律予以限制，因此，宅基地使用权在法律上属于受限制的用益物权。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定“宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定”，该项法律规定从民事实体法律规则层面对宅基地使用权的上列法律属性予以了重申。

　　二、农村宅基地上房屋的法律定位

　　《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第二款规定“农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地”。该条第三款规定“农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定，办理审批手续。” 《中华人民共和国城乡规划法》第四十一条第四款规定“建设单位或个人在取得乡村建设规划许可证后，方可办理用地审批手续”。上述法律规定旨在规制利用农村宅基地的建房行为，否定非依法取得农村宅基地进行建设的行为，以实现确实控制非法占用农用地及农村宅基地的法律价值目标，因此均属于效力性法律规定，违反上列法律规定的行为应受到法律的否定性评价。

　　农村宅基地上建房的违法行为常见于以下情形：

　　1、村集体经济组织成员未依行政审批程序占用宅基地建房;这种情形属于行为人违法占地建设，其行为违反国家法律的强制性规定，行为人不能取得所建房屋的物权，也当然不享有宅基地使用权，仅对其投资形成的建筑物、构造物享有实物形态的占有及处分利益;

　　2、村集体经济组织成员违法占用农用地建房;我国依法实行土地用途管制制度，土地的利用应符合土地利用总体规划，涉及农用地转为建设用地等土地用途变更事项法律均设定了严格的行政分级审批程序，未依法定程序占用农用地建房属于严重的违法用地行为，其所建房屋属违法建筑，行为人不能取得物权;

　　3、非本集体经济组织成员占用宅基地建房;农村土地依法属于特定集体经济组织所有，属于该集体经济组织所有成员生存和发展的基本生产和生活资料，为维护农村、农业、农民的根本性利益，我国的相关政策一直对包含但不限于城市居民占用农村宅基地建房的行为持否定态度，国办发(1999)39号文件第二条规定“……农民的住宅不得向城市居民出售，也不得批准城市居民占用农民集体土地建住宅”。对于村民占用非本集体经济组织的土地建房行为应如何处理?相关法律规定未有涉及。笔者认为，根据宪法及土地管理法的立法精神，农村土地属于本集体经济组织成员共有，应仅限于该集体经济组织成员有权申请并经相应行政审批程序取得宅基地。因此，无论是城镇居民，还是非本集体经济组织成员，均不能依法取得宅基地，其建造房屋的事实行为亦当然不能作为物权取得的原始依据。

　　4、村民违反乡村建设规划建房;随着社会主义新农村建设步伐的加快及城乡一体化进程的推进，国家将乡村规则纳入到规划控制的范围。《中华人民共和国城乡规划法》第三条第二款规定“……在确定区域内的乡、村庄，应当依照本法制定规划，规划区内的乡、村庄建设应当符合规划要求”。因此，村民在依法制定了乡村规划的区域修建住房，必须符合乡村规划的要求，依法取得乡村建设规划许可证，否则，其建房行为构成规划违法，其所建房屋即为违法建筑。

　　三、农村宅基地上房屋买卖及其司法裁决

　　《中华人民共和国宪法》第十三条第一款规定“公民的合法的私有财产不受侵犯”。《中华人民共和国民法通则》第七十五条规定“公民的个人财产，包括公民的合法收入、房屋、储蓄、生活用品、文物、图书资料、林木、牲畜和法律允许公民所有的生产资料以及其他合法财产”。农村宅基地上房屋属于村民基本的重要的生活资料，其建造往往也耗费了农户大部分甚至毕生积累，也常常是村民最昂贵的私有财产。因此，无论从物尽其用的经济价值考量，还是从肯定和激发村民投资消费的积极性着眼，村民对房屋的所有权应受到法律的充分保护，村民依法对其房屋享有的占有、使用、收益及处分的权利应得到法律的彰显。但如前文所述，村民对其房屋的处分是受限制的处分，即在房屋交易对象上实行限制。一方面，村民的自然流动必然涉及农村宅基地上房屋的流转，另一方面，对该类房屋的流转又必须依法实行限制。因此，司法实践必须对该类诉诸司法的纠纷裁决作出及时、有效的回应和规制。

　　1、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给本集体经济组织成员的纠纷处理

　　基于双方交易主体均系本集体经济组织成员，其住宅买卖行为不会导致本集体经济组织有限宅基地资源的流失。因此，对村民之间基于自主意思表示所缔结的房屋买卖合同应认定为有效。但依据《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第四款之规定，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基的，不予批准。

　　2、村民将依法取得使用权的宅基地上自建住宅转让给非本集体经济组织成员的纠纷处理

　　农村土地系不可再生的自然资源，决定着农村的长期稳定发展，村民取得宅基地系依法无偿取得，因此其转让行为中必然隐含的土地价值利益不得为本集体经济组织以外的成员享有。无论其交易对象是城镇居民，还是非本集体经济组织成员，双方以村宅基地上房屋为合同标的物的买卖合同均应认定为无效。依据《中华人民共和国合同法》第五十八条之规定，基于该买卖合同取得的财产应当予以返还。对于受让方取得房屋后进行了改、扩建或装饰装修的，依据民法的添附理论，由房屋出让方享有添附物的所有权，同时按评估残值对受让方予以折价补偿，若双方还有其它损失，则还须由买卖双方按同等责任各自承担相应的责任。

　　3、非本集体经济组织成员将宅基地上所建房屋转让的纠纷处理

　　如上文分析，非本集体经济组织成员占用宅基地建房无论是否经过相应行政审批，其均不享有所涉宅基地的使用权，因此其所建房屋不能取得物权，基于该房屋的买卖合同亦当然无效。司法实践中处理该类纠纷还应注意二个问题：其一是若建房人取得宅基地经过了行政审批，则在民事诉讼进程中尚需前置性的通过以司法建议启动行政程序或行政诉讼程序撤销相应行政许可;其二是鉴于出卖方虽未依法取得宅基地使用权及房屋所有权，但其作为投资人，在违法建筑未被拆除前，其占用利益应予保护，以维护既定的经济秩序，因此，法院在司法裁判时应就案件所涉宅基地违规向土地行政主管部门发出司法建议，同时判决确认合同无效，并按无效合同的法律规定明确双方当事人的责任。

　　4、村宅基地上房屋在被行政征收后，买受人与出卖人之间的买卖合同被确认无效的处理

　　《中华人民共和国物权法》第二十八条规定“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生法律效力”。一般而言，人民政府征收决定发生法律效力后，相关征收实施单位才与被征收人签订征收补偿协议，而此时，依据法律的规定，被征收房屋的物权已移转至作出征收决定的人民政府享有，因此，若相关当事人就该房屋的转让所签买卖合同在此时被确认无效，则会出现买受人返还房屋不能的情形。在此前提下，对该类纠纷的处理则应遵循以下原则：缘于买受人取得宅基地违法，则其仅对宅基地上房屋相关建筑装饰材料享有相应权利，因此，其仅得就建筑装饰材料部分的对应价值在征收补偿款中主张权利，就宅基地价值部分，基于取得行为违法，则应由该宅基地所在集体经济组织享有或以司法制裁的形式予以收缴，买卖合同双方当事人的相关损失则由签约双方予以分担。需要另外指出的是，若原出卖人仍具备集体经济组织成员资格，由于宅基地系其所在集体经济组织成员共同共有，宅基地的征收利益亦不能为出卖人独自享有，而应作为集体收益归属集体经济组织享有，出卖人则可以原宅基地被征收为由另行申请宅基地。