解开房屋产权办理的症结

前言：随着我市房地产业的迅速发展，各类土地房屋权籍登记业务逐年攀升。本期特辟专版，对群众关心的产权延迟办理、购房落户、房产继承、房屋析产、登记费用等相关内容一一详细解释，以更好地服务和方便群众。

个别产权难办理，原因何在？

买了套商品房，却碰上开发商延迟办理产权，这种情况时有发生。详细分析起来，其原因主要有两类。

第一类情况：商品房项目未能按时通过竣工验收或者无法竣工导致无法办理产权。

此类情况基本上是开发商自身的原因导致的，有的是因资金不足或者销售不理想而无法按期完工，还有个别甚至是为逃脱责任而下落不明。业主购买了此类商品房因项目未竣工达不到办理产权的基本要素，因此也就无法办理产权。

第二类情况：商品房项目超占超建、改变用途、地价款未交清、开发商业主因面积发生争议等原因导致无法办理产权。

这也是目前大部分商品房延迟办理产权的最主要原因。造成这种状况主要是因为目前商品房批建、销售、实际建设过程三者不统一。

一个商品房项目在申请批建时已经明确了该项目的用途、建设面积、层数等相关指标，但在实际建设过程中，开发商有可能将其中部分房屋用途改变，比如办公改为商业或者办公变为住宅等；还有的开发商为了多销售获取利益，超过批建面积进行建设。

建设过程中的不规范，为将来产权办理埋下了隐患。按规划要求，一个商品房项目改变用途、实际测量超过批建1%的面积就要补规划手续，同时还要补交相应的地价款。开发商补办上述手续，需要一定的时间，不可避免地导致延迟办理业主的产权。另外因为项目超占超建或改变用途，产生面积差异，引发出开发商与购房者之间的面积争议，从而导致业主产权的延迟办理。

除上述两种主要类型的原因导致购房者无法按期办理产权外，目前商品房开发实行预售管理，也是导致无法按期办理产权的一种诱因。按现行商品房预售管理办法，一个商品房项目不必等到竣工以后再进行销售，而是在地价款交清、手续齐全、项目工程进度符合预售要求后就可以进行销售。实行这种预售制度有可能导致上述第一、二类情况的产生，从而使业主购买的商品房无法按期办理产权。

实行违规建设处理与合法办证分开

本着保护广大购房户合法财产权利的宗旨，厦门市国土房产局在商品房、安置房、住改房等的办证问题上进行了制度创新，突破原有产权登记规范，在全国创造性的将开发商的违规建设问题和合法购房户的办证问题分开解决，以求最大限度的满足老百姓的办证需要（详细的规定在厦府办?2002?169号文中可以看到）。

这里所说的“最大限度”，一是在规划许可的范围内，比如规划批建六层，开发商建七层，原来是整个一到七层的购房户都不能办证，现在则是一到六层经清理先予办证，仅余七层暂缓办证。

二是要经过竣工验收备案，确保办证建筑安全，确保百姓生命安全。

三是整个项目要经过清理，将开发商违规建设的情况通知规划部门，将开发商欠缴地价问题通知土地出让人，并发出责成开发商积极配合有关部门处理上述问题的书面通知。在经过清理、完成通知手续后，已进行合同登记的合法购房户就可以办理产权了。也就是说，产权办理前，应完成规划许可、建筑安全、项目清理这些必要环节。