意向金转定金是议价成功的标志

　　意向金转定金成为目前二手房买卖居间议价的行业模式，既是居间服务性质决定的，也是市场的选择。

　　首先，房产中介公司作为房地产居间服务的提供者，无权收取下家的购房定金（代理服务中有特别授权的除外）。在房产中介市场发展初期，曾有居间方收取客户定金的做法，但随着市场的逐步规范，越来越多的法律专业人员进入房产中介领域，中介公司收取定金的做法已非常少见。其次，转付行为是居间媒介义务的重要内容之一，即议价成功时，中介公司应根据议价委托，将下家的意向金作为购房定金转付于上家。定金转付成功后，上下家之间即产生了定金担保关系。这是一种立约保证，符合《合同法》和《担保法》的规定。因此，意向金转定金有利于及时确定上下家的买卖意向，维护上下家和中介公司的合法权益。

　　笔者认为，在二手房交易中，意向金转定金是议价成功的标志。议价成功后，下家或上家拒绝签订或者拒绝按照约定的交易条件签订房地产买卖合同的，均应按照“定金罚则”承担责任。在适用“定金罚则”时，笔者想说明两点：一是合同约定的定金数额与实际支付或转付的数额不一致的，应以实际支付或转付数额为准；二是“定金罚则”一般只适用于根本性违约的情形。因此，延期签约一般不适用“定金罚则”。

　　意向金转定金后，下家或上家反悔的，违约赔偿责任主要包括两个部分：第一，定金退一赔一。另外，守约方还有其他损失，且数额超过受赔偿定金数额的，守约方就超过部分还可以要求追加赔偿，但一定要能拿出损失的相应证据。第二，赔偿中介服务损失。由于二手房买卖成功必须签订书面的房地产买卖合同，所以，房地产买卖合同的订立通常被认为是居间成功的标志。根据《合同法》的规定，居间服务实行风险报酬制度，居间不成的，中介公司的居间成本自行承担。因此，议价成功后，由于上家或者下家非因不可抗力原因导致合同没有签订的，根据过错责任原则，中介公司有权要求赔偿必要的服务损失。赔偿数额有约定的，按照约定；没有约定的，可根据居间报酬和居间成本合理确定。

　　笔者认为，意向金条款并不违背现有的法律规定，只要符合公平原则和诚实信用原则，符合意思自治的法制思想，应确认其合法性。意向金模式符合居间服务行为的自身特征。居间的本质就是为促成交易而进行的斡旋服务，在斡旋过程中生效的要约和承诺，及时地用定金担保的方式确定下来，符合交易谈判的时效性原则。

　　在中介公司的居间服务过程中，意向金对于购房者来说，是支付定金前的临界状态。虽然中介无权收取定金，但根据合同授权，转定的主动权不在购房者手里。因此，对于购房者来说，支付意向金应当慎重。至少你已经确定想购买这套房屋，并对交易条件已经认可，对房屋的质量问题也不存在异议。购房者也可以和中介机构设定转定的附加条件，给自己多一次确认的机会。